Decyzja o typie oprocentowania kredytu hipotecznego wpływa nie tylko na wysokość i przewidywalność raty. W wielu bankach przez ostatnich kilka lat stałoprocentowa opcja pozwalała zaciągnąć wyższe zobowiązanie. Sprawdzamy, gdzie tak jest nadal.

Jeszcze kilka lat temu kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem był rzadkością w bankowych ofertach, a klienci patrzyli na niego niezbyt łaskawym okiem. Hipoteki ze zmiennym oprocentowaniem były „na wejściu” sporo tańsze, a stopy procentowe tak długo były stabilne, że o ryzyku wzrostu rat można było zapomnieć. W takich okolicznościach chętnych do zapłacenia dodatkowej premii za pewność niezmienności obciążeń było niewielu, nawet gdy okresowo stałe oprocentowanie było już dostępne w każdym banku.

Sytuacja zmieniła się o 180 stopni, gdy stopy procentowe ruszyły z kopyta w górę. Najważniejszymi efektami tej rewolucji są trzy prawidłowości obserwowane przez ostatnie lata na rynku:

1. Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem sprzedają się lepiej niż oparte na zmiennej stawce.
2. Oprocentowanie „stałe” jest na początku niższe niż zmienne (z drobnymi chwilowymi wyjątkami).
3. Kto chce więcej kredytu, ten powinien wybrać stałe oprocentowanie (przy pozostałych warunkach niezmienionych).

Zdolność dla obu typów hipotek nie musi się różnić

Ostatni z „hipotecznych pewników” nie jest uniwersalny. Banki mocno różnią się podejściem do oceny zdolności kredytowej, chociaż zalecenia nadzoru dają kredytom stałoprocentowym pewną przewagę, zwłaszcza w czasie mocnej zmienności ceny pieniądza. Wynika to ze wzorów zawartych w Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

Bufor na zmianę stóp procentowych to, w uproszczeniu, „górka”, którą dodaje się do obecnego oprocentowania kredytu przy obliczaniu finansowej wydolności klienta. Jego zadaniem jest upewnienie się, że potencjalny kredytobiorca podoła spłacie, gdyby cena pieniądza wzrosła.

Bufor ten może być taki sam dla obu typów kredytu hipotecznego, jeśli stopy procentowe są wysoko i nie zmieniały się znacząco w ciągu ostatnich 100 dni roboczych. Oba warunki są obecnie spełnione (zakładając, że mówimy o 5-letnich okresach stałej stopy bufor to 2,5 pp.). W odwrotnym scenariuszu, margines bezpieczeństwa dla zmiennoprocentowych hipotek może teoretycznie sięgać nawet 6,5 pp.

Kilka metrów kwadratowych więcej przy stałej stopie

Bazując na majowej edycji rankingu kredytów hipotecznych, sprawdziliśmy, jaka przestrzeń dzieli kwoty podawane przez banki w symulacjach dla zmiennej i okresowo stałej stopy. Profilowa rodzina składa się z dwóch dorosłych i jednego dziecka. Klienci zarabiają łącznie 15 tys. zł miesięcznie, mieszkają w Warszawie i nie mają innych zobowiązań kredytowych.

Największą różnicę można dostrzec w propozycjach Santander Banku oraz Banku Ochrony Środowiska. Dodatkowa kwota kredytu mogłaby wystarczyć profilowej rodzinie na powiększenie kupowanego lokalu o kilka metrów kwadratowych.

W czterech bankach szacunki maksymalnej zdolności kredytowej dla zmiennej i stałej stopy pokrywają się. Interesującą sytuację napotykamy w Banku Pekao, gdzie kwoty różnią się symbolicznie, ale na korzyść zmiennoprocentowej hipoteki. Warto przypomnieć, że produkty w jednym banku mogą się różnić nie tylko oprocentowaniem i formułą jego ustalania, ale także innymi parametrami, co wpływa ostatecznie na dostępność finansowania.

Error 503 Backend fetch failed

Backend fetch failed

Guru Meditation:

XID: 990708129

Varnish cache server

W zestawieniu nie znalazło się kilka banków o ograniczonej ofercie. Kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem nie mają w swoim menu Bank Millennium, BNP Paribas Bank oraz Velo Bank. Można podejrzewać, że wkrótce ta lista się przynajmniej tymczasowo poszerzy. Zmian można spodziewać się w ofercie ING Banku Śląskiego. Pokazany w tabeli wariant kredytu już nie będzie dostępny – instytucja z promocyjnej akcji wyłączyła zmiennoprocentową hipotekę. Następnym krokiem może być przearanżowanie konstrukcji jedynego na rynku kredytu opartego na WIRON-ie.

Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce

Źródło: