Skończyły się czasy gwałtownych ruchów w cennikach hipotek ze zmiennym oprocentowaniem. W sierpniu stawki zmieniły dwa banki. Jeden w górę, jeden w dół. Patrząc na średni poziom można jednak powiedzieć, że propozycje są zdecydowanie bardziej atrakcyjne niż w poprzednich latach.
Kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem mają dobry czas. Niekoniecznie pod względem wielkości sprzedaży, gdzie straciły już dawno prowadzenie, ale na pewno w cennikach. W sierpniu 2024 r. średnia marża wynosiła 2,3 pp., rok później – blisko 2 pp. A teraz? Wskaźnik wyliczony z propozycji banków to 1,8 pp. To uzasadnia twierdzenie, że jest „tanio”, chyba że sięgamy do porównań z odległymi czasami.
Dla kogo przygotowano obliczenia w rankingu?
W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.
Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).
Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną
Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty z końcówki lipca. Stawka 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,84 proc., 3,82 proc. i 3,73 proc. Dystans pomiędzy stawkami nie jest już tak duży jak kilka miesięcy temu. Jak zawsze przypominamy jednak, że warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).
Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.
| Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 1M 3,73%, WIBOR 3M 3,82%, 6M 3,84%) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lp. | Bank | Oprocentowanie | Marża | Rata równa (1) | Łączny koszt kredytu (2) | RRSO (3) |
| 1. |
Bank Pekao |
5,22% (WIBOR 1M + marża) | 1,49 pp. | 3 537 zł | 490 175 zł | 5,63% |
| 2. |
Bank BPS |
5,47% (WIBOR 3M + marża) | 1,65 pp. | 3 624 zł | 506 033 zł | 5,83% |
| 3. |
BOŚ |
5,59% (WIBOR 6M + marża) | 1,75 pp. | 3 674 zł | 508 185 zł | 5,74% |
| 4. |
BNP Paribas Bank |
5,57% (WIBOR 3M + marża) | 1,75 pp. | 3 660 zł | 514 416 zł | 5,85% |
| 5. |
Alior Bank OFERTY KREDYTÓW |
5,51%(WIBOR 3M + marża) | 1,69 pp. | 3 639 zł | 517 275 zł | 5,97% |
| 6. |
PKO BP - klient stały |
5,50% (WIBOR 6M + marża) | 1,66 pp. | 3 637 zł | 517 503 zł | 5,93% |
| 7. |
mBank - klient stały |
5,57% (WIBOR 3M + marża) | 1,75 pp. | 3 660 zł | 522 930 zł | 6,10% |
| 8. |
Velo Bank |
5,67% (WIBOR 1M + marża) | 1,85 pp. | 3 695 zł | 527 180 zł | 5,98% |
| 9. |
PKO BP |
5,60% (WIBOR 6M + marża) | 1,76 pp. | 3 673 zł | 528 220 zł | 6,04% |
| 10. |
Credit Agricole |
5,47% (WIBOR 3M + marża) | 1,65 pp. | 3 624 zł | 528 369 zł | 6,16% |
| 11. |
mBank |
5,67% (WIBOR 3M + marża) | 1,85 pp. | 3 695 zł | 533 611 zł | 6,21% |
| 12. |
ING Bank Śląski |
5,65% (WIBOR 1M + marża) | 1,85 pp. | 3 681 zł | 537 499 zł | 6,10% |
| 13. |
Erste Bank Polska |
6,47% (WIBOR 3M + marża) | 2,65 pp. | 3 986 zł | 621 014 zł | 7,08% |
| (1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 11-17.8.2026 r. | ||||||
Na czele zestawienia znalazły się Bank Pekao, Bank BPS oraz Bank Ochrony Środowiska. W rankingu kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem donosiliśmy, że w sierpniu żaden z banków nie stosował już ponad 2-punktowej marży (po okresie „zamrożonej” stawki). W przypadku zmiennoprocentowych hipotek jeszcze czekamy na ten symboliczny moment, ale od pożegnania z „dwójką” dzieli nas już tylko decyzja jednego kredytodawcy.
