Kredyt hipoteczny Grudzień 2023 [RANKING], % stałe i zmienne

Kredyt hipoteczny wymaga dobrych przygotowań

Proces udzielenia kredytu hipotecznego jest skomplikowany i składa się z wielu kroków. Banki dokładnie prześwietlają zarówno kredytobiorców, ich sytuację finansową i dochody, jak i samą nieruchomość. Musimy zatem dostarczyć znacznie więcej dokumentów niż w przypadku, chociażby kredytu gotówkowego i przygotować się na co najmniej kilka tygodni formalności poprzedzających wypłatę środków.

Najczęściej cały proces zamyka się w ciągu 3 miesięcy, w skrajnych przypadkach może wydłużyć się jednak nawet do 6 miesięcy. Zasada jest przy tym prosta: im lepiej będziemy przygotowani i im lepiej zdefiniujemy warunki (dotyczy to przy tym nie tylko kwoty kredytu, ale również okresu spłaty czy rodzaju rat) oraz zgromadzimy wymagane przez bank dokumenty, tym szybciej uda się przejść przez formalności i zakupić wymarzoną nieruchomość.

Główne zabezpieczenie kredytu hipotecznego to hipoteka. Daje ona bankowi pierwszeństwo do zaspokojenia swoich interesów się przy sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, kto w danym momencie będzie jej właścicielem. Taki wpis w księdze wieczystej nie ogranicza przy tym praw właściciela domu czy mieszkania. Możemy dowolnie rozporządzać swoim majątkiem.

Wprowadzenie wpisu hipoteki to przy tym najlepsze zabezpieczenie dla instytucji finansowej. Dzięki takiemu zabezpieczeniu stopa oprocentowania kredytów hipotecznych jest dużo niższa niż w przypadku kredytów konsumpcyjnych. Z kolei wieloletni okres spłaty pozwala dostosować wysokość miesięcznej raty do możliwości domowego budżetu.

Dokładamy starań, by dane prezentowane w naszych zestawieniach były jak najbardziej zbliżone do oferty, jaką otrzymasz w instytucji finansowej. Jednakże wpływ na kształt propozycji mają też indywidualne cechy klienta i nieruchomości, których nie uwzględniają dostarczane przez nas narzędzia. Dlatego porównanie ma charakter orientacyjny. Przedstawione parametry nie mogą stanowić podstaw do reklamacji. Jeżeli masz uwagi, napisz na banki@bankier.pl

Zanim złożysz wniosek kredytowy: o czym należy pamiętać?

Chociaż pierwszy etap ubiegania się o kredyt hipoteczny formalnie rozpoczyna wniosek kredytowy, w rzeczywistości proces jest dłuższy i wymaga przede wszystkim dobrego przemyślenia nie tylko tego, gdzie wziąć kredyt zabezpieczony hipoteką, ale również zdefiniowania oczekiwań wobec samej nieruchomości. Koszty naszego kredytu będą w końcu w głównej mierze uzależnione od jej wartości. Dobry wybór mieszkania lub domu to wobec tego podstawa. Warto więc podejść do tego zagadnienia strategicznie i realizować plan punkt po punkcie:

1. Poszukiwania nieruchomości: dla wielu z nas dom lub mieszkanie kupowane przy pomocy kredytu hipotecznego to docelowe miejsce do życia. W związku z tym warto wybrać mądrze, uwzględniając przy tym zmiany sytuacji rodzinnej czy zawodowej. Z czasem możemy potrzebować większej przestrzeni albo dojeżdżać do oddalonego miasta. Wprawdzie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, jednak nie zawsze będzie korzystna, dlatego dobrze przemyśleć swoje zakupowe decyzje. Warto również zastanowić się, czy w proces poszukiwania lokum zaangażować pośrednika w obrocie nieruchomościami. Osoba taka dysponuje siatką kontaktów pozwalającą na szybsze dotarcie do drugiej strony transakcji. Skorzystanie z takiej pomocy jest płatne, jednak samodzielne działanie też generuje koszty. Szczególnie w sytuacji, kiedy szukamy nieruchomości znajdującej się daleko od aktualnego miejsca zamieszkania.
2. Myślenie o przyszłości: kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Większość z nas wybiera okres spłaty wynoszący ok. 30 lat, bo taki okres wpływa na zmniejszenie miesięcznej raty, a to z kolei pozytywnie przekłada się na naszą zdolność. W tym czasie wiele może się zmienić: z jednej strony inaczej mogą wyglądać nasze możliwości finansowe, z drugiej decyzja Rady Polityki Pieniężnej może wpływać stopy i oprocentowanie kredytu hipotecznego. Mając na uwadze, że stopy procentowe znajdują się na historycznie niskich poziomach i coraz mocniej doskwiera nam wzrost cen towarów i usług, to prawdopodobieństwo ich wzrostu w przyszłości jest całkiem realne. Warto wobec tego przeliczyć, jak zmieni się rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO i miesięczna rata kredytu wraz ze zmianą stawki WIBOR. Trzeba być gotowym na każdy scenariusz i odpowiedzialnie podejść do podejmowanego zobowiązania. W tym celu wykorzystać można kalkulator kredytu hipotecznego. Czynnikiem komfortu może być również oferowane z kredytem mieszkaniowym dodatkowe ubezpieczenie spłaty kredytu. Choć wpływają one na koszt zobowiązania, to dają poczucie bezpieczeństwa w przypadku utraty pracy czy przewlekłej choroby uniemożliwiającej terminową spłatę zobowiązania.
3. Zdefiniowanie potrzeb: po znalezieniu idealnej nieruchomości konieczne stanie się określenie, jaka całkowita kwota kredytu będzie niezbędna do przeprowadzenia transakcji - nie tylko związana z konkretną ofertą kredytową, ale także z innymi kosztami, które towarzyszą zakupowi domu lub mieszkania, tj. usługi notariusza, opłaty sądowe czy prowizja pośrednika. Opłaty te oszacować można, korzystając z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości. Oczywiście im wyższa wartość domu lub mieszkania, tym większej zdolności kredytowej będziemy potrzebować. Znajdzie to również przełożenie na wysokość wkładu własnego, którego będzie wymagał bank. Aktualnie niezbędne minimum to 20% wartości kredytowanej nieruchomości lub 10% pod warunkiem skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
4. Wkład własny: dla wielu kredytobiorców podstawowy problem wiąże się z koniecznością wygospodarowania środków pozwalających na pokrycie wkładu własnego. Z perspektywy banku jest to natomiast bardzo ważny czynnik ograniczający ryzyko, w związku z czym jest to także absolutna konieczność, aby otrzymać kredyt. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości. Czasami instytucje finansowe wymagają jednak jeszcze wyższego udziału finansowego kredytobiorcy w zakupie nieruchomości. Z jednej strony jest to spore utrudnienie, z drugiej jednak pozwala czasami uzyskać atrakcyjniejsze warunki kredytu. Dlatego dysponując wkładem własnym przewyższającym 20% wartości nieruchomości, należy podjąć próbę negocjowania warunków kredytowania.
5. Znalezienie najlepszej oferty: kolejnym krokiem będą poszukiwania najlepszej oferty prowadzącej do zawarcia umowy kredytu hipotecznego w odpowiednim banku. Jednym z wyznaczników może być rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, dzięki której poznamy większość kosztów, z jakimi wiąże się zobowiązanie w skali roku. Nie jest to jednak jedyny element i podjęcie właściwej decyzji, wymaga znacznie szerszego spojrzenia. Warto sprawdzić, jaka jest całkowita kwota do spłaty i jaka jest wysokość miesięcznej raty, bo to właśnie ona będzie bezpośrednio wpływać na bieżącą kondycję naszego budżetu. Musimy przy tym pamiętać, że większość udzielanych w Polsce kredytów hipotecznych opiera się o oprocentowanie zmienne. Oznacza to, że na wysokość miesięcznej raty uzależniona jest od poziomu stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego. Dobrze jest zatem sprawdzić, jak zmiana oprocentowania może przełożyć się na wysokość miesięcznej raty.
   
   Warto także rozważyć stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych, które znajduje się w ofercie większości banków. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego stałą stopą, ważnym ograniczeniem jest okres czasu, na jaki można wziąć taki kredyt. Zwykle po maksymalnie 8 latach oprocentowanie wraca na zasady zmiennej stopy.
   Na koszt kredytu może wpłynąć także konieczność skorzystania z dodatkowych produktów banku, jak konto osobiste z regularnymi wpływami, karta kredytowa czy ubezpieczenia. Najatrakcyjniejszą ofertę pomoże znaleźć ranking kredytów hipotecznych, który pozwala w jednym miejscu porównać najlepsze propozycje na rynku i złożyć wniosek, jeśli któraś z nich spełnia nasze oczekiwania.
6. Zbadanie zdolności kredytowej: zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości, warto określić swoją zdolność kredytową. Dzięki temu zorientujemy się, czy będziemy mogli liczyć na uzyskanie środków w oczekiwanych wysokości. W przypadku kredytów mieszkaniowych te zwykle opiewać będą na kwoty wynoszące kilkaset tysięcy złotych. Wstępną zdolność do obsługi zadłużenia możemy oszacować, korzystając z kalkulatora zdolności kredytowej. Trzeba przy tym pamiętać, aby posługiwać się danymi zgodnymi z prawdą, bo wszelkie nieścisłości zostaną wypunktowane podczas weryfikacji wniosku przez bank.
7. Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny: Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o kredyt hipoteczny. Bank poprosi również o dostarczenie dodatkowych dokumentów, w tym np. zaświadczenia o osiąganych dochodach. Zlecone zostanie również przeprowadzenie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego. To bardzo istotne, ponieważ wpis do księgi wieczystej kredytowanej nieruchomości będzie podstawowym zabezpieczeniem spłaty zobowiązania.
8. Uzyskanie wstępnej decyzji kredytowej: po weryfikacji zarówno nieruchomości, jak i kredytobiorcy bank sporządzi decyzję wstępną. Często wskaże przy tym dodatkowe warunki, które będą niezbędne do zawarcia umowy kredytu hipotecznego. Te mogą dotyczyć np. wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub dostarczenia innych dokumentów. 
9. Zakup mieszkania: następnym krokiem będzie złożenie podpisy na umowie kredytowej. Ta musi mieć zawsze formę aktu notarialnego. Znajdzie się w niej również zapis dotyczący trybu wypłaty środków. W przypadku kredytów mieszkaniowych te trafią bezpośrednio na konto sprzedawcy. Konieczne stanie się również wniesienie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. 
10. Podpisanie umowy kredytu i wypłata środków: w ostatnim kroku dochodzi do zawarcia umowy kredytu hipotecznego pozwalającej uruchomić środki finansowe. W ciągu kilku dni fundusze trafią również na konto sprzedającego. W tym momencie rozpoczyna się również okres spłaty.
11. Wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej: bezpośrednio po wizycie u notariusza stajemy się właścicielem nieruchomości. Konieczne stanie się przy tym wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej, który zabezpieczy w odpowiedni sposób bank. Możemy zrobić to samodzielnie albo zlecić tę czynność notariuszowi. Co ważne: po spłaceniu kredytu należy wykreślić wpis z księgi wieczystej, ale najpierw konieczne będzie uzyskanie stosownych dokumentów z banku.

Kredyty hipoteczne – jakie są dostępne?

Kredyty na zakup nieruchomości można podzielić na dwa typy – standardowe i preferencyjne. Pierwsze przeznaczone są dla każdego, kto posiada odpowiednią zdolność kredytową. Nie ma w ich przypadku żadnych specjalnych warunków dotyczących cech kredytobiorcy, przeznaczenia mieszkania czy typu kupowanej nieruchomości. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO, oprocentowanie nominalne, prowizje oraz inne opłaty ustalane są wyłącznie przez banki na podstawie uwarunkowań rynkowych, oraz z uwzględnieniem oferty konkurentów.

Kredyty hipoteczne preferencyjne to produkty, które mają wspierać określoną grupę kredytobiorców lub promować nowe technologie. Przykładem był działający do 2018 r. program „Mieszkanie dla młodych”. Klienci, którzy spełniali kryteria, mogli zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego – dopłacało do niego państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Ostatecznie z programu się wycofano, zastępując go programem Mieszkanie Plus. On także okazał się porażką inwestycyjną.

Innym preferencyjnym kredytem jest “Bezpieczny Kredyt 2%”, który w zamierzeniu ma charakteryzować się bardzo korzystnym oprocentowaniem. Przez okres 10 lat, dopłata z Rządowego Funduszu Mieszkaniowego zmniejszy miesięczną ratę. W ciągu tego czasu, raty złożone z kapitału i odsetek będą maleć, co spowoduje zmiany w wysokości raty i dopłaty. Dzięki temu całkowita kwota kredytu będzie bazować na tytułowych 2 procentach oraz doliczonym oprocentowaniu banku.

Kredyt mieszkaniowy na specjalnych warunkach można otrzymać także, jeśli kupujemy mieszkanie lub dom energooszczędny. Oferują go niektóre banki, a budynek musi spełniać wówczas określone normy zużycia energii. W ten sposób promuje się technologie przyjazne środowisku, proekologiczne. Decydując się na zakup nieruchomości, warto sprawdzić, czy nie spełniamy kryteriów dających możliwość zawarcia umowy kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze warunki wstępne

Podstawowymi warunkami uzyskania kredytu hipotecznego jest posiadanie odpowiedniej zdolności kredytowej oraz minimalnego wymaganego wkładu własnego. Zdolność kredytowa to pojęcie, które każdy z banków definiuje inaczej. W skrócie oznacza ona zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. To jednak nie wszystko.

Nawet wysokie zarobki i duże możliwości finansowe mogą nie pozwolić na otrzymanie kredytu na zakup nieruchomości. Każda instytucja definiuje swoją listę warunków, które musi spełnić klient, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Może do nich należeć m.in. minimalny i maksymalny wiek kredytobiorcy, minimalny staż pracy ogółem, minimalne zatrudnienie w aktualnej firmie czy posiadanie określonego typu umowy pozwalającej na ocenę osiąganych dochodów. Jest to częsty problem w przypadku kredytów dla osób młodych, które często nie są w stanie sprostać tym warunkom.

Wysokie dochody mogą okazać się także niewystarczające, kiedy są niemal w całości konsumowane przez nasze cykliczne koszty. Jeśli zatem posiadamy wiele innych zobowiązań, to nie będziemy generować nadwyżki finansowej pozwalającej na pokrycie miesięcznej raty potencjalnego kredytu mieszkaniowego. Dlatego przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny warto przeprowadzić rewizje swoich dotychczasowych zobowiązań i spłacić przed czasem te na niewielkie kwoty oraz zrezygnować z nieużywanych kart kredytowych i limitów odnawialnych.

Co jest potrzebne do zawarcia umowy kredytu hipotecznego?

Pierwszym krokiem w staraniu o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego. Można to zrobić bezpośrednio w oddziale banku lub przez Internet. Wniosek to formularz, w którym podajemy dane niezbędne do oceny naszej zdolności kredytowej oraz wskazujemy, na co przeznaczymy środki pochodzące z kredytu hipotecznego. Definiujemy także wysokość potencjalnego zobowiązania, okres spłaty oraz system spłaty - rata równa lub rata malejąca.

Do wniosku o kredyt hipoteczny załącza się szereg dodatkowych dokumentów, których listę powinien przekazać nam doradca bankowy. Znajdziemy ją też na stronie internetowej banku. Przykładowo bank, oprócz wniosku kredytowego, oczekiwać może:

• danych osobowych kredytobiorcy,
• dokumentu ze zdjęciem potwierdzającego tożsamość,
• zaświadczenia o zatrudnieniu i dochodach wystawione przez pracodawcę,
• zaświadczenia z ZUS o wysokości świadczenia (o ile takie pobieramy),
• numeru księgi wieczystej nieruchomości,
• podpisanej umowy przedwstępnej,
• dokumentów potwierdzających wpłaty na rzecz dewelopera,
• operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Lista dokumentów może się różnić w zależności od tego czy kupujemy nieruchomość na rynku wtórnym lub pierwotnym, czy budujemy dom, czy też remontujemy mieszkanie. Ich celem jest potwierdzenie danych przekazanych we wniosku. Przykładowo, deklarujemy we wniosku wysokość i źródło miesięcznych dochodów, a zaświadczenie z zakładu pracy o zatrudnieniu i wysokości wypłaty pozwala bankowi zweryfikować te informacje.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Drugim etapem procedury ubiegania się o kredyt mieszkaniowy jest badanie przez bank naszej zdolności do obsługi zadłużenia w terminie. Analitycy sprawdzają nasz wniosek i wydają wstępną decyzję. Może ona określać dodatkowe warunki, które musimy spełnić, wymieniać parametry cenowe, które proponuje nam bank oraz precyzować sposób wypłaty kredytu. Czasem bank zażąda uzupełnienia przedstawionych dokumentów lub wyjaśnienia wątpliwości związanych z wnioskiem.

Po spełnieniu wymagań banku otrzymujemy ostateczną decyzję kredytową wraz z propozycją warunków kredytowania. Jeśli zdecydujemy się na tę ofertę, umawiamy się na podpisanie umowy kredytowej. Wcześniej mamy prawo zapoznać się z jej treścią i dokładnie przestudiować dokument.

Warto zwrócić uwagę na wszystkie elementy składające się na koszt kredytu (oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenie pomostowe, koszty jednorazowe), a także warunki wyznaczające poziom kosztów. Powszechną praktyką wśród banków jest tzw. sprzedaż krzyżowa, czyli cross selling. W zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów banku (np. założenie konta osobistego czy karty kredytowej) bank proponuje nam niższą marżę kredytu hipotecznego. Należy sprawdzić, jak długo musimy korzystać z dodatkowych usług i co się stanie, jeśli złamiemy warunki w trakcie spłaty kredytu.

Jak zwiększyć zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?

Udzielenie kredytu mieszkaniowego zawsze poprzedzone jest analizą zdolności kredytowej wnioskodawcy. W ten sposób banki starają się zminimalizować ryzyko związane z zaprzestaniem spłaty zobowiązania. Proces oceny zdolności kredytowej składa się z wielu elementów i na część z nich możemy mieć wymierny wpływ. Dzięki temu możemy zwiększyć swoje szanse na kredyt mieszkaniowy w odpowiedniej kwocie.

Podstawą oceny zdolności kredytowej są osiągane dochody, a także sposób, w jaki podchodziliśmy do spłaty dotychczasowych zobowiązań. Jeżeli spłacamy kredyty i pożyczki z dużymi opóźnieniami, a w przeszłości prowadzone były wobec nas działania windykacyjne, to mamy niewielkie szanse na kredyt mieszkaniowy. Jeśli jednak do spłaty swoich zobowiązań podchodzimy sumiennie, to możemy zawalczyć o polepszenie swojej zdolności kredytowej. 

W ocenie zdolności kredytowej bardzo ważne są osiągane przez nas dochody. Dzięki nim możemy zapewnić terminową spłatę zaciągniętego zobowiązania. Bank sprawdzi, czy nasze wynagrodzenie ma charakter stabilny i powtarzalny. Ważne jest czy dochody pochodzą z umowy o pracę na czas nieokreślony, czy np. z umowy o dzieło. Jeśli czerpiemy dodatkowe korzyści, np. wynajmując mieszkanie, to warto poinformować o tym bank. Uwzględnienie innych dochodów może polepszyć zdolność do terminowej spłaty kredytu mieszkaniowego. Ważna jest też ciągłość zatrudnienia. Jeśli zmieniliśmy miejsce pracy, to sprawmy, żeby przerwa pomiędzy umowami nie była dłuższa niż 14 dni.

Musimy pamiętać, że osiągane przez nas dochody pomniejszone zostaną o comiesięczne koszty. Wynikają one z konieczności utrzymania gospodarstwa domowego, członków rodziny i pojazdu. Zweryfikowane zostaną także koszty wynikające ze spłaty bieżących kredytów i pożyczek. Warto zatem sprawdzić, czy jest możliwość zrezygnowania comiesięcznych abonamentów i opłat. Można też spłacić przed czasem kończące się kredyty i zamknąć zobowiązania o charakterze limitowym, z których nie korzystamy, tj. debet w rachunku, kredyt odnawialny czy karta kredytowa. Niewykorzystywane limity też obciążają zdolność kredytową. Generowany koszt w tym wypadku odpowiada nawet 5% przyznanego limitu. Przykładowo karta kredytowa z limitem w wysokości 10.000 zł oznaczać będzie pomniejszenie naszej zdolności kredytowej o 500 zł.

Ważnym aspektem oceny zdolności kredytowej jest nasza historia kredytowa. Możemy sprawdzić ją samodzielnie, zamawiając raport w Biurze Informacji Kredytowej. Taki pojedynczy dokument można uzyskać za opłatą, ale raz na pół roku można otrzymać taką informację za darmo. W tym celu należy złożyć wniosek o kopię danych. W raporcie znajdziemy informacje dotyczące terminowości spłaty naszych dotychczasowych zobowiązań. Dane te przetwarzane są przez 5 lat od momentu całkowitej spłaty zobowiązania.

Co ciekawe brak historii kredytowej w wielu przypadkach jest czynnikiem obniżającym zdolność kredytową. Bank nie ma bowiem żadnej informacji mogącej zasugerować, jak podchodzimy do spłaty zobowiązań. Dlatego, zanim złożymy wniosek o kredyt mieszkaniowy, warto zadbać o zdolność kredytową. W tym celu warto kilkanaście miesięcy wcześniej zaciągnąć kredyty i pożyczki na drobne kwoty i spłacać je w terminie. Zrobienie tego kilka tygodni przed wnioskowaniem o kredyt mieszkaniowy nie przyniesie żadnego efektu.

Można też zadbać o wcześniejszą budowę relacji z bankiem, w którym będziemy chcieli zaciągnąć kredyt mieszkaniowy. W tym celu warto skorzystać z rankingu kredytów hipotecznych i wytypować instytucję, która jest warta uwagi, a następnie nawiązać z nią współpracę np. w obszarze prowadzenia konta osobistego. Po jakimś czasie możemy zostać uznani przez bank za stałego klienta, co ułatwi proces ubiegania się o kredyt mieszkaniowy.

Kolejnym sposobem zwiększającym szansę na kredyt hipoteczny oraz na korzystniejsze warunki finansowania jest skorzystanie z dodatkowych produktów banku w ramach sprzedaży krzyżowej. Można wykupić np. polisę na życie, od utraty pracy, czy trwałej choroby. Ubezpieczenie nieruchomości niewiele wniesie, bo bez tego nie jest możliwe zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego. Produktem uzupełniającym może być też konto osobiste, ale w przypadku kredytów hipotecznych, banki wymagają często, aby na rachunek taki był regularnie zasilany, np. wpływem wynagrodzenia. Karta kredytowa też może być rozwiązaniem wpływającym na proponowane warunki finansowania.

Na zdolność wpłynąć może też dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Może się okazać, że nasze dochody są niewystarczające i udzielenie kredytu możliwe jest pod warunkiem przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia. Może być to np. poręczenie osoby trzeciej lub zastaw na pojeździe. Jeśli przewidujemy, że udzielenie kredytu może być problematyczne to warto wcześniej pomyśleć, czy możemy przedstawić dodatkowe zabezpieczenie kredytu. Możemy też pomyśleć o wsparciu członka rodziny lub bliskiej osoby. Każdy wpółkredytobiorca o odpowiedniej zdolności kredytowej zwiększy naszą szansę na zaciągnięcie zobowiązania.

Na naszą zdolność do obsługi zadłużenia wpływać może też wariant spłaty kredytu mieszkaniowego. Wybierając raty równe, zapewniamy sobie, takie same raty w całym okresie finansowania. Od razu trzeba zaznaczyć, że nie daje to gwarancji niezmienności raty, bo te mogą się wzrastać lub spadać wraz ze zmianą stóp procentowych NBP. Na równą ratę kredytu w pierwszych latach finansowania w większości składają się odsetki. Jest ona niższa od raty malejącej, dlatego w mniejszym stopniu obciąża naszą zdolność kredytową (bank bierze pod uwagę wysokość pierwszej raty).

Możemy zwiększyć szansę na kredyt mieszkaniowy, wydłużając okres finansowania. Działa tu prosta zasada: im dłuższy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata kredytu mieszkaniowego. Wynika to z tego, że pożyczony dzieli się na więcej części, a niższa miesięczna rata w mniejszym stopniu obciąża naszą zdolność do obsługi zadłużenia. Jest jednak druga strona medalu - wydłużenie okresu finansowania zwiększa całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Elementem wpływającym na zdolność i całkowity koszt kredytu mieszkaniowego jest wkład własny. Im wyższą kwotę zdołaliśmy uzbierać tym lepsza nasza pozycja negocjacyjna. Zgodnie z obowiązującymi przepisami minimalny wkład własny musi wynosić 20% wartości nieruchomości. Może być on obniżony do 10% pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. Wyższy wkład własny może spowodować, że otrzymamy finansowanie na lepszych warunkach. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć nasze oczekiwania w tym zakresie. Banki nie zawsze chcą proponować lepsze warunki, kiedy wnioskodawca oferuje wyższy wkład własny, ale też doskonale zdają sobie sprawę, że na taki krok zdecydować może się inna instytucja finansowa.

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego

Podpisanie umowy kredytowej to kolejny etap procedury, ale nie oznacza on jeszcze, że nie możemy się wycofać z kontraktu. Ustawa o kredycie hipotecznym daje nam prawo, by w ciągu 14 dni zmienić zdanie. Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia). Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

Wypłata kredytu hipotecznego następuje po podpisaniu umowy. Kontrakt określa, kiedy i w jaki sposób (np. w transzach) wypłacane są pieniądze. Bank przekazuje je nie na nasz rachunek, ale na konto sprzedającego nieruchomość lub dewelopera, z którym zawarliśmy umowę. W niektórych przypadkach, gdy kredyt finansuje jednocześnie zakup i remont lub budowę, część środków może trafić do nas, po przedstawieniu dokumentów wymaganych przez bank (np. kosztorysu powykonawczego albo faktur za usługi budowlane).

Ubezpieczenie kredytów hipotecznych: w banku czy w TU?

Banki bardzo często współpracują z towarzystwami ubezpieczeniowymi w zakresie sprzedaży produktów tego typu. W wielu przypadkach przekłada się to pozytywnie na warunki cenowe. Wykupienie dodatkowych ubezpieczeń może przy tym pomóc w obniżeniu marży lub prowizji. Przed podpisaniem umowy warto zapoznać się ze szczegółowymi informacjami i porównać ze sobą oferty kilku ubezpieczycieli.

Ubezpieczenie nieruchomości przy kredycie hipotecznym bardzo często sprowadza się do tzw. ubezpieczenia murów, nie pozwoli więc m.in. ubezpieczyć znajdujących się w gospodarstwie domowym ruchomości czy zwierząt oraz zatroszczyć się o odpowiedzialność cywilną w przypadku np. zalania sąsiada.

Warto więc pomyśleć o wybraniu rozszerzonego pakietu. Podobna zależność dotyczy ubezpieczenia na życie: to proponowane przez bank zazwyczaj skupi się wyłącznie na wypłacie określonej sumy w przypadku śmierci ubezpieczonego, lepszym pomysłem może więc okazać się wybór bardziej rozbudowanego produktu, ułatwiającego np. oszczędzanie na emeryturę.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego - czy jest możliwa?

Zaciągając kredyt hipoteczny, warto założyć, że spłacisz go wcześniej, niż sugeruje okres kredytowania ustalony w umowie. Można to uczynić zarówno poprzez wcześniejszą spłatę kredytu, jak i regularne nadpłacanie. Pozwoli to na obniżenie całkowitych kosztów kredytu, spore oszczędności i – co najważniejsze – odzyskanie pełni własności nad nieruchomością.

Zgodnie z obowiązującym prawem banki mogą pobierać prowizję z tego tytułu jedynie w okresie pierwszych 36 miesięcy spłaty. Większość instytucji zrezygnowała jednak z nakładania na kredytobiorców jakichkolwiek opłat. W każdym przypadku nadpłata lub całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest bardzo korzystna i realne zyski z tego tytułu przewyższają wpływy, na które możemy liczyć np. z tytułu lokat terminowych. Jest to również bardzo wygodne – nie musimy robić tego fizycznie w banku, w którym zaciągaliśmy kredyt hipoteczny. W większości przypadków formalności załatwimy przez Internet.

Najtańszy kredyt hipoteczny, czyli jaki?

Na to, ile oddamy bankowi w zamian za kredyt na mieszkanie, wpływa kilka parametrów. Jedną z najważniejszych pozycji do przeanalizowania w cenniku banku jest marża – to ona determinuje wysokość raty i pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Jest jednak tylko częścią oprocentowania kredytu – drugą stanowi stopa procentowa, np. WIBOR 3M, która jest zmienna i od wysokości której będzie zależało to, ile musimy co miesiąc zwrócić do banku.

Zobaczmy, jak wysokość marży wpływa na wysokość spłacanej raty kredytu hipotecznego. Za przykład posłuży nam kredyt na 200 tys. zł. Przyjmijmy, że stawka WIBOR 3M to 1,8 proc. Bank dolicza do niej marżę i łącznie daje to oprocentowanie kredytu używane do obliczania odsetek od pożyczonych środków.

Rata równa kredytu hipotecznego dla Wibor 3M 1,8 proc. i różnych okresów spłaty oraz poziomów marży kredytowej (kredyt 200 tys. zł)

Marża to nie wszystko. Dla kredytobiorcy powinno mieć znaczenie, czy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. To jednorazowa opłata, której wysokość zwykle jest określana jako procentowa wartość kwoty pożyczanego kapitału. Na tym jednak koszty kredytu nie muszą się kończyć. Na całkowity koszt kredytu hipotecznego wpłyną także inne, dodatkowe opłaty i koszty naliczane przez bank.

Warto pamiętać, że zaciągając kredyt hipoteczny, musimy obowiązkowo wykupić ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank będzie wymagać takiej polisy, ponieważ mieszkanie stanowi główne zabezpieczenie kredytu opiewającego nierzadko na setki tysięcy złotych.

Szukając informacji o tym, który bank zaoferuje najtańszy kredyt hipoteczny, warto za każdym razem sprawdzić, jakie dodatkowe warunki pozwolą skorzystać z zaproponowanej oferty – może to być na przykład obowiązkowa karta kredytowa, minimalne comiesięczne wpływy na konto, wymagane przez kilka lat ubezpieczenie na życie itp. O każdym z tych kosztów powinien nas poinformować doradca kredytowy prezentujący ofertę banku.

Czym jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO?

Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO pozwala na szybkie i proste porównanie ofert kredytu hipotecznego. Należy przy tym pamiętać, aby porównywać ze sobą zobowiązania na ten sam okres i kwotę. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO oprócz oprocentowania nominalnego uwzględnia także inne koszty towarzyszące kredytowi hipotecznemu, tj. prowizja za udzielenie kredytu i ubezpieczenia. Wskaźnik ten wyrażony jest w procentach w ujęciu jednego roku.

Trzeba pamiętać, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania RRSO nie uwzględnia wszystkich kosztów związanych z udzieleniem finansowania. Wskaźnik nie obejmuje np. obciążeń wynikających z konieczności założenia i utrzymywania konta osobistego, opłat sądowych i notarialnych czy kosztów związanych z wykonaniem wyceny nieruchomości. Dlatego analizując oferty, należy spojrzeć szerzej. Warto sprawdzić m.in. całkowity koszt kredytu hipotecznego, wysokość miesięcznej raty, prowizję za udzielenie finansowania czy oprocentowanie kredytu.

Opłacalność oferty pod kątem rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania RRSO, wysokości minimalnego wkładu własnego, marży banku czy prowizji sprawdzić można, korzystając z rankingu kredytów hipotecznych. Narzędzie to pozwala także na weryfikację bardziej szczegółowych parametrów, jak koszt ubezpieczenia pomostowego, koszt innych ubezpieczeń, maksymalny okres kredytowania czy możliwość skorzystania z oferty łączonej, dzięki której bank może obniżyć marżę kredytu hipotecznego. Z poziomu rankingu możemy też złożyć wniosek kredytowy.

Jaki jest maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego?

Kredyty hipoteczne charakteryzuje wysoka kwota i wieloletni okres spłaty. Na rynku możemy znaleźć pozwalające rozłożyć spłatę zobowiązania nawet na 35 lat. Mając na uwadze m.in. ryzyko zmiany stopy procentowej oraz możliwość wystąpienia problemów po stronie kredytobiorcy, Komisja Nadzoru Finansowego rekomenduje udzielanie kredytów na zakup nieruchomości z terminem spłaty nieprzekraczającym 25 lat. Na maksymalny okres spłaty kredytu wpływa też wiek kredytobiorcy. Każdy bank ustala maksymalny wiek, w którym spłacona zostanie ostatnia rata zobowiązania. Zakładając, że jest to 70 lat, to 50-letnia osoba nie może zaciągnąć kredytu hipotecznego na okres dłuższy niż 20 lat.

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego?

Często mówi się, że wysokość kredytu zależy od naszej zdolności kredytowej. Mimo tego banki wprowadzają górne granice wyznaczające maksymalną granicę finansowania. Dzieje się tak dlatego, że udzielenie kredytu wiąże się z ryzykiem, które zwiększa się wraz z kwotą finansowania. Kredyt hipoteczny to szansa na pożyczenie nawet kilku milionów złotych. 

Jak długo trzeba czekać na kredyt hipoteczny?

Złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny towarzyszy więcej formalności, niż ma to miejsce w przypadku kredytu gotówkowego. Mówimy tu w końcu o wysokokwotowym zobowiązaniu z terminem spłaty sięgającym nawet 35 lat, które zabezpieczone jest hipoteką na nieruchomości. Jeżeli zależy nam na czasie i szybkim przeprocesowaniu wniosku, to musimy się odpowiednio przygotować do całego przedsięwzięcia.

Zgodnie z przepisami banki mają obowiązek rozpatrzyć wniosek w terminie nie dłuższym niż 21 dni. Jest tu jednak pewien haczyk - wniosek musi być kompletny. Brak jakiegokolwiek dokumentu może spowodować, że czas weryfikacji będzie się przedłużać o kolejne tygodnie. Dlatego przed złożeniem wniosku sprawdźmy na stronie internetowej banku, jakie dokumenty niezbędne są do skutecznego złożenia wniosku kredytowego. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości, to skonsultujmy je z doradcą. Dobrze przygotowany wniosek z wszystkimi załącznikami daje szansę na szybszą decyzję kredytową.

Jak działa kalkulator kredytu hipotecznego?

Kalkulator kredytu hipotecznego jest narzędziem pozwalającym dowiedzieć się, jaka będzie wysokość miesięcznej raty w podziale na część odsetkową i kapitałowa oraz całkowita kwota kredytu do spłaty. Narzędzie nie uwzględnia kosztów dodatkowych generowanych np. przez ubezpieczenie nieruchomości, notariusza czy podatki. Aby przeprowadzić symulację i otrzymać harmonogram spłaty kredytu należy wskazać:

• wartość nieruchomości,
• kwotę kredytu,
• oprocentowanie,
• okres spłaty,
• typ raty - równa lub malejąca.

Następnie musimy skorzystać z przycisku „oblicz”. Kalkulator kredytu hipotecznego zwróci nam kwotę kredytowania, całkowity koszt kredytu uwzględniający wskazane parametry oraz szczegółowy harmonogram spłaty. Dzięki niemu dowiemy się, jaka część odsetkowa i kapitałowa przypada na konkretną ratę. To bardzo dobre narzędzie, pozwalające sprawdzić czym dokładnie różni się kredyt hipoteczny spłacany w ratach równych od spłacanego w ratach malejących.

Ranking kredytów hipotecznych - jak wybrać najlepszą ofertę?

Ranking kredytów hipotecznych jest narzędziem pozwalającym na szybką weryfikację dostępnych na rynku ofert, które wyszukiwane są na podstawie określonej kwoty kredytu i okresu spłaty zobowiązania. Ranking kredytów hipotecznych na pierwszym ekranie daje możliwość porównania ofert banków pod kątem rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania RRSO, minimalnego wkładu własnego, marży, prowizji i kwoty miesięcznej raty. Aby spróbować otrzymać kredyt hipoteczny należy skorzystać z przycisku „dalej”, który znajduje się przy każdej wymienionej ofercie.

Na tej samej stronie możemy także szybko sprawdzić, jaki jest całkowity koszt kredytu, wysokość stopy WIBOR wpływającej na oprocentowanie nominalne, koszt ubezpieczenia pomostowego i innych ubezpieczeń. Dowiemy się także, jaki jest maksymalny okres kredytowania, przykład reprezentatywny i czy mamy do czynienia z ofertą łączoną. Możemy też zweryfikować jakie źródła dochodu są akceptowane przez bank.

Jeżeli chcemy jeszcze bardziej szczegółowych informacji dotyczących konkretnej oferty, wystarczy kliknąć przycisk „szczegóły”. Dzięki temu zweryfikujemy nie tylko takie elementy jak całkowity koszt kredytu czy RRSO, ale dowiemy się, np.:

• co powinno obejmować ubezpieczenie nieruchomości,
• jaki jest maksymalny okres ubezpieczenia niskiego wkładu własnego,
• na jaki cel możemy zaciągnąć zobowiązanie,
• jakie jest maksymalne LTV (wskaźnik obrazujący stosunek zadłużenia do wartości nieruchomości),
• jaki jest maksymalny wiek kredytobiorcy w dniu całkowitej spłaty kredytu,
• ile kosztuje wycena nieruchomości,
• jaka jest prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu.

Możemy również sprawdzić, czy wniosek da się złożyć na stronie internetowej banku, jak często można skorzystać z wakacji kredytowych, czy dostępna jest karencja na start, w jakich walutach może zostać udzielone finansowanie. Wszystko to sprawia, że w jednym miejscu zweryfikujemy kompleksowe parametry wybranych ofert, które wybiegają dużo dalej niż całkowity koszt kredytu czy wysokość raty.

Kredyt hipoteczny: najpopularniejsze mity

Osoby zainteresowane pozyskaniem kredytów hipotecznych często spotykają się z różnego typu mitami, które niestety w wielu przypadkach odwodzą ich od myśli zakupu mieszkania przy pomocy tego produktu. Warto postawić na sprawdzoną wiedzę i dobrze przygotować się do tej procedury:

Kredyt hipoteczny najlepszy w dotychczasowym banku
Wiele przyszłych kredytobiorców wychodzi z założenia, że najlepsze warunki przygotował dla nich bank, w którym prowadzą od wielu lat konto osobiste i korzystają z innych produktów. Nie zawsze tak będzie. Po pierwsze - nawet klienci z długą historią i dużymi wpływami mogą nie sprostać dodatkowym warunkom przewidzianym dla konsumentów pozyskujących kredyt hipoteczny. Poza tym produkty dostępne w ofercie konkretnej instytucji wcale nie muszą być najbardziej atrakcyjne. Warto przyjrzeć się więc różnorodnym propozycjom, np. na stronie internetowej banku, wybrać produkt, który będzie najbardziej atrakcyjny pod względem cenowym i złożyć wniosek. W tym celu skorzystać można z rankingu kredytów mieszkaniowych.

Posiadanie zdolności kredytowej - nie mam na to wpływu
Wiele mitów dotyczy zdolności do obsługi dodatkowego zadłużenia. Ta jest często demonizowana, ponieważ w wielu przypadkach to właśnie ona uniemożliwia uzyskanie finansowania. Zanim wystąpimy o hipoteczny kredyt, warto jednak zadbać o ten element. W rzeczywistości pracujemy na niego przez całe życie. Odpowiedzialne podejście do swoich zobowiązań i umiejętne korzystanie z różnych produktów bankowych ułatwi uzyskanie kredytu hipotecznego w oczekiwanej wysokości. Warto więc wziąć najpierw np. kredyt gotówkowy czy pożyczkę ratalną, aby budować swoją zdolność do spłaty zadłużenia.

Kredyt trzeba spłacać przez długie lata
Wiele osób obawia się, że kredyt hipoteczny stanie się olbrzymim obciążeniem na kilka dekad. W rzeczywistości wcale nie musi tak być. Niezależnie od kwoty kredytu w praktycznie dowolnym momencie możemy spłacić zobowiązanie i odzyskać pełnię własności nad kupioną nieruchomością. Proces spłaty kredytu można również przyspieszyć, regularnie nadpłacając raty.

Kredyt hipoteczny jest niebezpieczny
Wielu kredytobiorców obawia się dodatkowego ryzyka. W rzeczywistości trudno jednak o równie bezpieczny produkt. Nadzór nad rynkiem kredytów hipotecznych sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego oraz inne instytucje państwowe. Czuwają one nad bezpieczeństwem zarówno banków, jak i klientów. Strach może budzić długi okres finansowania, bo na przestrzeni 30 lat może się wiele zmienić - zarówno w otoczeniu gospodarczym czy życiu prywatnym. Ryzyko to można oswoić, wybierając dobre ubezpieczenie nieruchomości, od utraty praczy czy trwałego inwalidztwa. Ważne jest także, aby wybrać odpowiednią ofertę kredytu hipotecznego, bo będzie ona często towarzyszyć nam przez większość dorosłego życia.

Z bankiem nie można negocjować
Częstym błędem osób starających się o kredyt hipoteczny jest przeświadczenie, że bank to skostniała instytucja finansowa, z którą nie można się porozumieć. W rzeczywistości możliwe staje się zarówno negocjowanie warunków umowy kredytu hipotecznego, jak i wypracowanie kompromisu w kryzysowym momencie. Bank może zgodzić się na restrukturyzację kredytu, zmianę warunków umowy czy czasowe zawieszenie rat. Warto jednak rozpocząć rozmowy jak najszybciej po pojawieniu się problemów z płynnością finansową.

Bank zabierze mi mieszkanie
Z perspektywy wielu osób kredyt hipoteczny wiąże się z ryzykiem, ponieważ bank może w przypadku nawet przejściowych trudności zająć mieszkanie dłużnika. Cała procedura wygląda jednak zupełnie inaczej. Licytacją mieszkania zajmuje się komornik, a z punktu widzenia banku spieniężenie zabezpieczenia hipotecznego to ostateczność i będzie szukać innych rozwiązań, zanim zdecyduje się na taki krok.

Jakie cechy powinien posiadać najlepszy kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem dużo bardziej złożonym niż kredyty konsumpcyjne, a na atrakcyjność oferty wpływa wiele elementów. Dla większości z nas najlepszy kredyt hipoteczny będzie tym najtańszym. Trzeba przy tym pamiętać, że przy wieloletnim okresie spłaty nawet drobne różnice w marży kredytowej mogą oznaczać oszczędności liczone w tysiącach złotych. Podczas wyboru najlepszej oferty trzeba zweryfikować podstawowe czynniki kosztotwórcze, tj. oprocentowanie, prowizja i dodatkowe polisy np. ubezpieczenie nieruchomości czy ubezpieczenie na życie.

Wskaźnikiem pozwalającym szybko porównać oferty jest rzeczywista roczna stopa oprocentowania i całkowita kwota kredytu do spłaty. RRSO nie uwzględnia jednak kosztów związanych z koniecznością skorzystania z produktów dodatkowych tj. konto osobiste z regularnymi wpływami czy karta kredytowa. Obciążenia generowane przez te produkty należy również wziąć pod uwagę, wybierając najlepszą propozycję. Należy pamiętać także o obciążeniach pojawiających się poza ofertą kredytową, jak koszty notariusza czy opłaty sądowe.

Nie dla wszystkich najważniejszym czynnikiem będzie cena. Najlepsza oferta kredytu na zakup nieruchomości to także odpowiedni wkład własny. Są osoby, które nie są w stanie wnieść swojego udziału odpowiadającego 20% wartości kredytowanej nieruchomości. Dla nich najlepszym kredytem hipotecznym będzie ten, który pozwala na 10% wkład własny z zastosowaniem dodatkowego zabezpieczenia lub dający możliwość wniesienia udziału własnego w innej postaci np. oszczędności na kontach emerytalnych.

Istotne są też akceptowalne źródła dochodów. Nie każdy posiada umowę o pracę na czas nieokreślony podpisaną w firmie o wysokiej reputacji na rynku. Ważne jest zatem, jakim okiem bank spojrzy na umowy zlecenie czy umowy o dzieło. Najlepszym kredytem hipotecznym, szczególnie dla starszych osób, będzie taki, który pozwoli na spłatę ostatniej raty w wieku 80 czy 85 lat. Dzięki temu 50-letnia osoba ma szansę na zaciągnięcie takiego zobowiązania na okres 30, a nawet 35 lat.

Podsumowując, najlepszy kredyt hipoteczny, powinien oprócz najniższej ceny charakteryzować się innymi elementami wpisującymi się w naszą bieżącą sytuację życiową. Ważne, żeby przed poszukiwaniem oferty odpowiedzieć sobie na pytania, czego oczekujemy od takiego zobowiązania i wybrać propozycję integrującą najwięcej z wymienionych oczekiwań.

Czy możliwe jest oprocentowanie stałe?

Oprocentowanie stałe daje komfort wynikający z niezmienności raty. Niestety na polskim rynku nie znajdziemy oferty zapewniającej niezmienność raty w całym okresie finansowania. Zgodnie z zaleceniami nadzoru finansowego kredyt hipoteczny oferujący oprocentowanie stałe powinny proponować wszystkie instytucje finansowe zajmujące się działalnością tego typu. Rozwiązanie to zostało już wdrożone przez wszystkie liczące się na rynku instytucje.

Oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego może obowiązywać jedynie przez ograniczony czas. W zależności od banku jest to od 5 do 7 lat. Następnie oprocentowanie stałe przekształca się w oprocentowanie zmienne lub dochodzi do rekalkulacji i niezmienna stawka obowiązuje przez kolejne lata spłaty. Niestety dodatkowy komfort ma swoją cenę, i kredyty hipoteczne zapewniające spokój w tym zakresie są droższe zobowiązań z oprocentowaniem zmiennym. To dlatego oprocentowanie stałe nie zdobyło na razie serc polskich kredytobiorców hipotecznych.