Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Skorzystaj z pomocy eksperta
Wypełnij formularz, a my oddzwonimy do Ciebie!
Trwa wysyłanie formularza...
Dziękujemy!
Formularz został wysłany poprawnie.
Kredyt mieszkaniowy to zobowiązanie na długi czas. Koniecznie sprawdź także poniższą ofertę – za darmo!
Trwa wysyłanie formularza...

Najlepsze propozycje

Kredyt hipoteczny

Rata
740 zł
RRSO
2,1%
Marża
1,79%
Prowizja
0,5%
Do spłaty
268306 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny szczegóły

Kredyt hipoteczny

Rata
741 zł
RRSO
2,07%
Marża
1,8%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
267801 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny szczegóły

Kredyt hipoteczny

Rata
751 zł
RRSO
2,26%
Marża
1,9%
Prowizja
1,25%
Do spłaty
273596 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny szczegóły

Mieszkaniowy kredyt hipoteczny

Rata
759 zł
RRSO
2,37%
Marża
1,95%
Prowizja
1,95%
Do spłaty
277315 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Mieszkaniowy kredyt hipoteczny szczegóły

Kredyt mieszkaniowy

Rata
761 zł
RRSO
2,28%
Marża
2,0%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
275111 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt mieszkaniowy szczegóły

Pocztowy Kredyt Mieszkaniowy

Rata
771 zł
RRSO
2,51%
Marża
2,09%
Prowizja
2,0%
Do spłaty
281997 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Pocztowy Kredyt Mieszkaniowy szczegóły

Kredyt hipoteczny - promocja "Twój dom w kolorach jesieni" dla klientów Active i Intensive

Rata
772 zł
RRSO
2,38%
Marża
2,1%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
278770 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny - promocja "Twój dom w kolorach jesieni" dla klientów Active i Intensive szczegóły

Kredyt mieszkaniowy Własny kąt

Rata
781 zł
RRSO
2,46%
Marża
2,16%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
281705 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt mieszkaniowy Własny kąt szczegóły

Kredyt hipoteczny

Rata
785 zł
RRSO
2,66%
Marża
2,2%
Prowizja
2,0%
Do spłaty
287263 zł
Oferta łączona
Nie
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny szczegóły

Megahipoteka

Rata
791 zł
RRSO
2,77%
Marża
2,29%
Prowizja
2,0%
Do spłaty
290563 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Megahipoteka szczegóły

Kredyt mieszkaniowy

Rata
802 zł
RRSO
2,83%
Marża
2,39%
Prowizja
2,0%
Do spłaty
293273 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt mieszkaniowy szczegóły

Kredyt hipoteczny - promocja "Twój dom w kolorach jesieni""

Rata
819 zł
RRSO
2,85%
Marża
2,55%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
295702 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny - promocja "Twój dom w kolorach jesieni"" szczegóły

Kredyt hipoteczny

Rata
1046 zł
RRSO
4,93%
Marża
4,55%
Prowizja
0,0%
Do spłaty
377584 zł
Oferta łączona
Tak
Wybierz tak, jeśli chcesz skorzystać z innych produktów banku, aby obniżyć marżę.
Kredyt hipoteczny szczegóły

Brak wyników
Niestety nie znaleziono produktów

Spróbuj zmienić kryteria wyszukiwania lub sprawdź oferty promocyjne

Ikona smutnej miny
Dokładamy starań, by dane prezentowane w naszych zestawieniach były jak najbardziej zbliżone do oferty, jaką otrzymasz w instytucji finansowej. Jednakże wpływ na nią mogą mieć indywidualne cechy klienta, nieuwzględniane w narzędziu. Dlatego porównanie ma charakter orientacyjny. Przedstawione parametry nie mogą stanowić podstaw do reklamacji. Jeżeli masz uwagi, napisz na banki@bankier.pl


Zanim kupisz nieruchomość przy wsparciu środków z banku, warto sprawdzić, która instytucja oferuje obecnie najtańszy kredyt hipoteczny. Kalkulator dostępny w internecie policzy za nas szacunkową miesięczną ratę, a rankingi pokażą najlepsze oferty banków na rynku.

Kredyt hipoteczny jest uznawany za najtańszy rodzaj kredytu, dlatego wiele osób nieposiadających środków własnych wystarczających na zakup nieruchomości decyduje się na takie zobowiązanie. Jest to jednocześnie zwykle największe zadłużenie, jakie bierzemy na siebie w całym życiu. Dlatego wybór odpowiedniego kredytu powinien być poprzedzony dokładną analizą ofert banków i szczegółową kalkulacją kosztów, zwłaszcza kiedy całkowita kwota sięga setek tysięcy złotych. Warto mieć przy tym świadomość, że kupno mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego wymaga również posiadania sporej wydolności finansowej a zanim dojdzie do zawarcia umowy kredytobiorca będzie musiał zmierzyć się z rozbudowanymi procedurami. Rzetelne, szczegółowe informacje na ten temat to jednak najlepszy sposób na dobre przygotowanie się do tego procesu i brak nerwów w całym okresie kredytowania. Kredyt mieszkaniowy nie musi mieć przed Tobą jakichkolwiek tajemnic.

Najtańszy kredyt hipoteczny - w którym banku? Oferty Najtańszy kredyt hipoteczny - w którym banku? Oferty (YAY Foto)

spKredyt hipoteczny wymaga dobrych przygotowań

Proces udzielenia kredytu hipotecznego jest skomplikowany – składa się z wielu kroków. Banki dokładnie prześwietlają zarówno kredytobiorców, ich sytuację finansową i dochody, jak i samą nieruchomość. Musimy zatem dostarczyć znacznie więcej dokumentów niż w przypadku chociażby pożyczki gotówkowej i przygotować się na co najmniej kilka tygodni formalności przed wypłatą środków. Najczęściej cały proces zamyka się w ciągu 3 miesięcy, w skrajnych przypadkach może wydłużyć się jednak nawet do 6 miesięcy. Zasada jest przy tym prosta: im lepiej będziemy przygotowani i im lepiej zdefiniujemy warunki (dotyczy to przy tym nie tylko kwoty kredytu, ale również okresu spłaty czy rodzaju rat) tym szybciej uda się przejść przez formalności i zakupić wymarzone cztery kąty.

Zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest hipoteka. Daje ona bankowi pierwszeństwo do zaspokojenia się przy sprzedaży nieruchomości, niezależnie od tego, kto w danym momencie będzie jej właścicielem. Taki wpis w księdze wieczystej nie ogranicza praw właściciela domu czy mieszkania. Możemy dowolnie rozporządzać swoim majątkiem. Wprowadzenie wpisu hipoteki to przy tym najlepsze zabezpieczenie dla instytucji. Właśnie dzięki niemu stopa oprocentowania kredytów hipotecznych jest najniższa na rynku, a samo zobowiązanie nie musi oznaczać dużego obciążenia dla domowego budżetu.

Zanim złożysz wniosek kredytowy: o czym należy pamiętać?

Chociaż etap starania się o kredyt hipoteczny formalnie rozpoczyna wniosek kredytowy, w rzeczywistości proces jest dłuższy i wymaga przede wszystkim dobrego przemyślenia nie tylko tego, gdzie wziąć kredyt hipoteczny, ale również oczekiwań wobec nieruchomości. Koszty Twojego kredytu będą w końcu w głównej mierze uzależnione od jej wartości. Dobry wybór mieszkania lub domu to wobec tego podstawa, która pozwoli racjonalnie zarządzać budżetem. Warto więc podejść do tego zagadnienia strategicznie i realizować plan punkt po punkcie:

  • Poszukiwania nieruchomości: dla wielu z nas dom lub mieszkanie kupowane przy pomocy kredytu hipotecznego to docelowe miejsce do życia. W związku z tym warto wybrać mądrze, uwzględniając przy tym zmiany sytuacji rodzinnej czy zawodowej. Z czasem możemy potrzebować większej przestrzeni albo dojeżdżać do oddalonego miasta. Wprawdzie sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym jest możliwa, jednak nie zawsze będzie korzystna, dlatego dobrze przemyśleć swoje zakupowe decyzje.
  • Myślenie o przyszłości: kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata. Większość z nas wybiera okres spłaty wynoszący ok. 30 lat. W tym czasie wiele może się zmienić: z jednej strony inaczej mogą wyglądać nasze możliwości finansowe, z drugiej decyzja Rady Polityki Pieniężnej może wpłynąć na poziom stóp procentowych. Warto przeliczyć wobec tego, jak zmieni się RRSO wraz ze zmianą stawki WIBOR. Trzeba być gotowym na każdy scenariusz i odpowiedzialnie podejść do podejmowanego zobowiązania.
  • Zdefiniowanie potrzeb: po znalezieniu idealnej nieruchomości konieczne stanie się określenie, jaka całkowita kwota kredytu będzie niezbędna do przeprowadzenia transakcji. Oczywiście im wyższa, tym większej zdolności kredytowej będziemy potrzebować. Znajdzie to również przełożenie na wysokość wkładu własnego, którego będzie wymagał bank.
  • Wkład własny: dla wielu kredytobiorców podstawowy problem wiąże się z koniecznością wygospodarowania środków pozwalających na pokrycie wkładu własnego. Z perspektywy banku jest to natomiast bardzo ważny czynnik ograniczający ryzyko, w związku z czym jest to także absolutna konieczność, aby otrzymać kredyt. Obecnie minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, coraz częściej instytucje wymagają jednak jeszcze wyższej kwoty. Z jednej strony jest to spore utrudnienie, z drugiej jednak pozwala uzyskać atrakcyjniejsze warunki kredytu.
  • Znalezienie najlepszej oferty: kolejnym krokiem będą poszukiwania najlepszego kredytu hipotecznego. Wyznacznikiem będzie rzeczywista roczna stopa oprocentowania, dzięki której poznamy wszystkie koszty, z jakimi wiąże się zobowiązanie w skali roku. Najatrakcyjniejszą ofertę pomoże znaleźć ranking kredytów hipotecznych. To najlepsza wskazówka, gdzie wziąć kredyt.
  • Zbadanie zdolności kredytowej: zanim dojdzie do podpisania umowy przedwstępnej z właścicielem nieruchomości, warto określić swoją zdolność kredytową. Dzięki temu zorientujesz się, czy będziesz mógł liczyć na uzyskanie środków we wskazanej wysokości. W przypadku kredytów mieszkaniowych te zwykle będą wysokie. Jeżeli wstępne kalkulacje pozwolą na uzyskanie kredytu, można podpisać umowę przedwstępną.
  • Złożenie wniosku o kredyt hipoteczny: Kolejnym krokiem będzie złożenie wniosku o kredyt. Bank poprosi również o dostarczenie dodatkowych dokumentów, w tym np. zaświadczenia o osiąganych dochodach. Zlecone zostanie również przeprowadzenie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego. To bardzo istotne, ponieważ wpis do księgi wieczystej będzie podstawowym zabezpieczeniem Twojego kredytu. Złożyć wniosek o kredyt hipoteczny możesz też korzystając z pomocy pośrednika kredytowego.
  • Uzyskanie decyzji wstępnej: po weryfikacji zarówno nieruchomości, jak i kredytobiorcy bank sporządzi decyzję wstępną. Często wskaże przy tym dodatkowe warunki, które będą niezbędne do uzyskania środków. Te mogą dotyczyć np. wykupienia dodatkowych ubezpieczeń lub dostarczenia innych dokumentów.
  • Zakup mieszkania: następnym krokiem będzie podpisanie umowy kupna mieszkania. Ta przybiera formę aktu notarialnego. Znajdzie się w niej również zapis dotyczący trybu wypłaty środków. W przypadku kredytów mieszkaniowych te trafią bezpośrednio na konto sprzedawcy. Konieczne stanie się również wniesienie wkładu własnego.
  • Zawarcie umowy kredytu i wypłata środków: w ostatnim kroku dochodzi do zawarcia umowy pozwalającej uruchomić kredyt hipoteczny. W ciągu kilku dni fundusze trafią również na konto sprzedającego. W tym momencie rozpocznie się również okres spłaty.s
  • Wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej: bezpośrednio po wizycie u notariusza stajemy się właścicielem nieruchomości. Konieczne stanie się przy tym wprowadzenie wpisu do księgi wieczystej, który zabezpieczy w odpowiedni sposób bank. Możemy zrobić to samodzielnie albo zlecić tę czynność notariuszowi. Co ważne: po spłaceniu kredytu należy usunąć wpis z księgi wieczystej. Najpierw konieczne będzie uzyskanie stosownych dokumentów z banku.

Kredyty hipoteczne – jakie są dostępne?

Kredyty na zakup nieruchomości można podzielić na dwa typy – standardowe i preferencyjne. Pierwsze przeznaczone są dla każdego, kto posiada odpowiednią zdolność kredytową. Nie ma w ich przypadku żadnych specjalnych warunków dotyczących cech kredytobiorcy, przeznaczenia mieszkania czy typu kupowanej nieruchomości. Rzeczywista roczna stopa zobowiązania oraz opłaty i prowizje ustalane są wyłącznie przez banki-kredytodawców, a stawkami rządzi rynek.

Kredyty preferencyjne to produkty, które mają wspierać określoną grupę kredytobiorców lub promować nowe technologie. Przykładem był działający do 2018 r. program „Mieszkanie dla młodych”. Klienci, którzy spełniali kryteria, mogli zaciągnąć kredyt bez wkładu własnego – dopłacało do niego państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Kredyty „Mdm” cieszyły się dużym zainteresowaniem – dzięki finansowemu wsparciu kupić swoją pierwszą nieruchomość mogły również osoby, które nie miały oszczędności. Jednocześnie wspierano w ten sposób rodziny, które wychowują dzieci – dodatkowe dopłaty (obniżające zadłużenie) przewidziano dla kredytobiorców, którym w trakcie spłaty urodził się kolejny potomek.

Kredyt mieszkaniowy na specjalnych warunkach można otrzymać także, jeśli kupujemy mieszkanie lub dom energooszczędny. Oferują go niektóre banki, a budynek musi spełniać wówczas określone normy zużycia energii. W ten sposób promuje się technologie przyjazne środowisku, proekologiczne.

Kredyt hipoteczny na 300 000 zł i 30 lat

Na co można przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne przeznaczone są na zakup domu lub mieszkania (na rynku pierwotnym lub wtórnym), budowę domu, refinansowanie wydatków poniesionych na cele mieszkaniowe (np. nakładów na budowę), remont lub adaptację nieruchomości oraz zakup działki.

Niektóre cele można ze sobą łączyć w jednym kredycie. Przykładem jest zakup mieszkania i remont lokalu albo zakup działki budowlanej i budowa domu. Zazwyczaj oznacza to, że wypłata kredytu następuje w częściach (transzach), po spełnieniu dodatkowych warunków wyznaczonych przez bank. Kredytodawca chce mieć pewność, że zanim skorzystamy z kolejnej puli środków, poprzednia została wykorzystana zgodnie z przeznaczeniem. Hipoteczny kredyt nie zawsze pozwoli jednak na realizację wszystkich planów w tym zakresie. W niektórych przypadkach konieczne stanie się skorzystanie z kredytu gotówkowego, który co do zasady przekazać można na dowolny cel.

Na dowolny cel – pożyczka hipoteczna

Dla osób, które posiadają już nieruchomość, ale chcą skorzystać z taniego finansowania banki przygotowały pożyczki hipoteczne. Od kredytu różni je przede wszystkim cel – pieniądze z pożyczki możemy rozdysponować w dowolny sposób. To dobre rozwiązanie dla klientów, którzy chcą spłacić inne zobowiązania (np. karty kredytowe, linie kredytowe, kredyty gotówkowe) i wydłużyć okres spłaty na kilka lub kilkanaście lat. Nic nie stoi też na przeszkodzie, żeby w ten sposób kupić samochód, przeprowadzić remont (bez formalności typowych dla kredytów hipotecznych na remont) lub kupić np. działkę, której nie zechce skredytować bank.

Pożyczki hipoteczne są nieco droższe niż kredyty hipoteczne, zwykle oprocentowanie jest wyższe o kilka punktów procentowych. Warto także pamiętać, że maksymalną wysokość pożyczki wyznacza wartość nieruchomości, na której zostanie ustanowiona hipoteka. Zwykle granicą jest 70 proc. wartości mieszkania lub domu.

Kredyt hipoteczny – najważniejsze warunki wstępne

Podstawowymi warunkami uzyskania kredytu hipotecznego są – posiadanie zdolności kredytowej oraz minimalnego wymaganego wkładu własnego. Zdolność kredytowa to pojęcie, które każdy z banków definiuje inaczej. W skrócie oznacza ona zdolność do spłaty kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. To jednak nie wszystko. Nawet wysokie zarobki i duże możliwości finansowe mogą nie pozwolić na otrzymanie kredytów mieszkaniowych. Każda instytucja definiuje swoją listę warunków, które musi spełnić klient, aby otrzymać kredyt hipoteczny. Może do nich należeć m.in. minimalny i maksymalny wiek (w tym drugim przypadku dotyczyć będzie to założonego zakończenia spłaty), minimalny staż pracy ogółem, minimalne zatrudnienie w aktualnej firmie czy posiadanie określonego typu umowy pozwalającej na ocenę osiąganych dochodów. Jest to częsty problem w przypadku kredytów dla osób młodych, które często nie są w stanie sprostać tym warunkom.

Warunek kredytów mieszkaniowych: zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa nie jest cechą taką jak np. wykształcenie czy wzrost. Nie da się jej obiektywnie zmierzyć – to rodzaj prognozy, wnioskowania o przyszłości na podstawie obecnych cech kredytobiorcy. Oceniając zdolność kredytową banki biorą pod uwagę m.in.:

  • Cechy demograficzne i ekonomiczne kredytobiorców – wiek, płeć, stan cywilny, sytuację rodzinną, wykształcenie, branżę zatrudnienia, typ źródła dochodów, historię kredytową (a zwłaszcza sposób spłaty poprzednich zobowiązań).
  • Sytuację finansową – poziom dochodów, stabilność dochodów, obciążenia związane z kosztami utrzymania gospodarstwa domowego oraz zobowiązania, np. spłacane kredyty, alimenty itp.
  • Sytuację majątkową – posiadane oszczędności, nieruchomości.
  • Warunki spłaty kredytu – najważniejsza okaże się całkowita kwota do zapłaty, nie bez znaczenia będzie również tym oprocentowania (oprocentowanie zmienne umożliwi uzyskanie wyższej kwoty niż oprocentowanie stałe).

Zanim postaramy się o kredyt hipoteczny możemy samodzielnie sprawdzić, jak prezentuje się nasza zdolność kredytowa w wąskim rozumieniu, czyli obejmująca wyłącznie sytuację finansową. Kalkulator zdolności kredytowej znajdziemy w internecie – pozwoli on określić, na jaką ratę kredytu jest nas stać.

Wiarygodność klienta a kredyt hipoteczny

Ważnym aspektem oceny potencjalnego kredytobiorcy jest również zbadanie jego dotychczasowej historii kredytowej. Instytucja z pewnością zweryfikuje dane zawarte w bazach BIK, BIG czy KRD. Opóźnienia w spłacie w przeszłości są dla banku poważnym czynnikiem alarmującym, mogą również skutecznie stanąć na drodze do uzyskania środków. Często pojawiający się termin "czyszczenia BIK" jest przy tym wyłącznie chwytliwym hasłem. W rzeczywistości konsument nie ma wpływu na zawartość baz i informacje na jego temat poza ściśle określonymi przypadkami. Do tych należy wycofanie zgody na przetwarzanie danych (dotyczy wyłącznie prawidłowo spłaconych zobowiązań), przedawnienie informacji lub umieszczenie błędnego wpisu.

Wkład własny: warunek kredytu hipotecznego

Wkład własny to dziś warunek konieczny otrzymania kredytu mieszkaniowego. Od 2015 r. wprowadzono bezwzględny wymóg posiadania przez kredytobiorców co najmniej 10 proc. ceny kupowanej na kredyt nieruchomości. W kolejnych latach stopniowo podwyższano „standardowy” próg – do 20 proc., zachowując jednocześnie możliwość dodatkowego zabezpieczenia brakujących 10 proc. W praktyce oznacza to, że dziś nie można zaciągnąć kredytu hipotecznego bez posiadania środków na co najmniej 10 proc. wartości inwestycji.

Im wyższy jest wkład własny kredytobiorcy, tym mniejsze ryzyko ponosi bank-kredytodawca. To może, ale nie musi, oznaczać, że bank zaproponuje lepsze warunki cenowe klientowi. Jeśli nie posiadamy wkładu własnego w postaci oszczędności, musimy znaleźć inne rozwiązanie. Przykładem może być otrzymanie darowizny od najbliższej rodziny.

Kredyt hipoteczny na 150 000 zł i 20 lat

Kredyt hipoteczny – jaka procedura?

Pierwszym krokiem w staraniu o kredyt hipoteczny jest złożenie wniosku kredytowego. Można to zrobić bezpośrednio w banku lub przez pośrednika, który zwykle zaproponuje nam kilka instytucji do wyboru.

Wniosek to formularz, w którym podajemy dane niezbędne do oceny możliwości finansowych oraz wskazujemy, na co przeznaczymy kredyt, jaką ma mieć wysokość oraz jaki będzie okres spłaty oraz rata kredytu hipotecznego (stała, malejąca). Do wniosku załącza się szereg dodatkowych dokumentów, których listę powinien przekazać nam doradca. Potwierdzają one dane zawarte we wniosku. Przykładowo, deklarujemy we wniosku, ile zarabiamy, a zaświadczenie z zakładu pracy pozwala bankowi zweryfikować te informacje.

Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym

Drugim etapem procedury jest badanie zdolności kredytowej przez bank. Analitycy sprawdzają nasz wniosek i wydają wstępną decyzję. Może ona określać dodatkowe warunki, które musimy spełnić, wymieniać parametry cenowe, które proponuje nam bank oraz precyzować sposób wypłaty kredytu. Czasem bank zażąda uzupełnienia przedstawionych dokumentów lub wyjaśnienia wątpliwości związanych z wnioskiem.

Po spełnieniu wymagań banku otrzymujemy ostateczną decyzję kredytową wraz z propozycją warunków kredytowania. Jeśli zdecydujemy się na tę ofertę, umawiamy się na podpisanie umowy kredytowej. Wcześniej mamy prawo otrzymać zapoznać się z jej treścią i dokładnie przestudiować dokument.

Warto zwrócić uwagę na wszystkie elementy składające się na koszt kredytu (oprocentowanie, prowizje, ubezpieczenie pomostowe, koszty jednorazowe), a także warunki wyznaczające poziom kosztów. Powszechną praktyką wśród banków jest tzw. sprzedaż krzyżowa, czyli cross selling. W zamian za skorzystanie z dodatkowych produktów banku (np. założenie konta osobistego czy karty kredytowej) bank proponuje nam niższą marżę kredytu hipotecznego. Należy sprawdzić, jak długo musimy korzystać z dodatkowych usług i co się stanie, jeśli złamiemy warunki w trakcie spłaty kredytu.

Podpisanie umowy kredytu hipotecznego

Podpisanie umowy kredytowej to kolejny etap procedury, ale nie oznacza on jeszcze, że nie możemy się wycofać z kontraktu. Ustawa o kredycie hipotecznym daje nam prawo, by w ciągu 14 dni zmienić zdanie. Jedynym kosztem ponoszonym przez klienta są odsetki za okres od dnia wypłaty kredytu do dnia jego spłaty (nie później niż 30 dni od dnia złożenia oświadczenia). Kredytodawca może żądać tylko wyrównania bezzwrotnych kosztów poniesionych na rzecz organów administracji publicznej.

Wypłata kredytu hipotecznego następuje po podpisaniu umowy. Kontrakt określa, kiedy i w jaki sposób (np. w transzach) wypłacane są pieniądze. Bank przekazuje je nie na nasz rachunek, ale na konto sprzedającego nieruchomość lub dewelopera, z którym zawarliśmy umowę. W niektórych przypadkach, gdy kredyt finansuje jednocześnie zakup i remont lub budowę, część środków może trafić do nas, po przedstawieniu dokumentów wymaganych przez bank (np. kosztorysu powykonawczego albo faktur za usługi budowlane).

Rata miesięczna: od czego zależy?

Z punktu widzenia zarówno kredytodawcy, jak i kredytobiorcy kluczowe znaczenie odgrywać będzie zarówno całkowity koszt kredytu, jak i wysokość raty kredytu. Rata miesięczna może stać się przy tym jednym z najistotniejszych wydatków, które trzeba będzie uwzględnić w domowym budżecie. Na jej wysokość wpływ ma przede wszystkim oprocentowanie kredytu, czyli stawka bazowa, najczęściej WIBOR-3M (to dlatego tak ważne jest śledzenie stóp procentowych), oraz marża banku, którą definiuje się przed podpisaniem umowy.

Rata miesięczna w przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu może zmieniać się w całym okresie spłaty kredytu. Będzie to zależne od stóp procentowych, których wysokość ustala Rada Polityki Pieniężnej. Raty kredytu będą natomiast równe w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu. Wówczas nie musimy obawiać się zmian stóp procentowych. Nie zawsze będzie to jednak opłacalne, ponieważ wpłynie to na całkowity koszt kredytu.

Oprocentowanie kredytu: co trzeba o nim wiedzieć?

Osoby zainteresowane wzięciem kredytu hipotecznego powinny dowiedzieć się więcej o jego podstawowym składniku, jakim jest oprocentowanie kredytu. Nie wystarczy jednak wiedza, że w przypadku kredytów hipotecznych to należy do zdecydowanie najniższych spośród dostępnych na rynku produktów kredytowych. Warto zagłębić się w szczegółowe informacje:

  • Oprocentowanie zmienne: w przypadku najpopularniejszego kredytu hipotecznego spotkamy się z oprocentowaniem zmiennym. Oznacza to, że oprocentowanie kredytu może się zmieniać wraz ze zmianą stawki WIBOR. Warto uzmysłowić sobie, że może się to przełożyć drastycznie na zasobność portfela kredytobiorcy,. Obecnie stopy procentowe utrzymują się na historycznie niskim poziomie, w kontekście kredytów hipotecznych mówimy jednak o bardzo wysokich zobowiązaniach spłacanych przez długie lata. Sytuacja będzie więc ulegać zmianie i odpowiadać koniunkturze gospodarczej.
  • Stałe oprocentowanie: część banków proponuje klientom zainteresowanym ofertą kredytów hipotecznych stałe oprocentowanie kredytu. Zazwyczaj ustala się jedną stawkę na okres kilku lat. Pozwala to uniknąć wahań stóp procentowych i utrzymać miesięczne wydatki na stałym poziomie. Z drugiej strony oprocentowanie stałe kredytów hipotecznych nie będzie opłacalne wtedy, kiedy stawka WIBOR będzie niska.Takie rozwiązanie jest również bardzo wymagające względem kredytobiorców, co przekłada się na oczekiwania banków względem nich.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na długie lata, dlatego warto dokładnie rozważyć różne opcje i dostosować swój wybór zarówno do aktualnej oferty banków, jak i obecnych oraz szacowanych możliwości finansowych.

Spłata kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny spłacany jest w ratach. Najpopularniejsza formuła to raty równe. W każdej z nich oddajemy bankowi część kapitału (długu) i odsetki. Na początku większość raty stanowią odsetki, a później proporcje zmieniają się na korzyść kapitału. Przyczyną popularności rat równych jest fakt, że wybierając taki sposób spłaty klient ma wyższą zdolność kredytową – obciążenie domowego budżetu na początku jest niższe niż przy ratach malejących. Całkowity koszt kredytu będzie jednak wyższy niż przy drugiej opcji.

Raty malejące działają na innej zasadzie. W każdej racie spłacamy tyle samo kapitału. Malejące z biegiem czasu odsetki (ponieważ spada dług pozostały do spłaty) powodują, że łącznie rata kurczy się. Tę formułę spłaty warto wybrać, jeśli zaciągamy kredyt nie „pod korek”, ale z pewnym marginesem zdolności. Zapłacimy bankowi mniej za pożyczone środki. Z drugiej strony raty równe nie będą rozwiązaniem dla wszystkich kredytobiorców. Całkowity koszt będzie przy tym zdecydowanie niższy, wobec czego warto skorzystać z tej opcji, jeżeli pozwala na to zasobność domowego budżetu. Kredyt mieszkaniowy musi być jak najlepiej dostosowany do indywidualnych czynników. Wówczas pozwoli na prawdziwe oszczędności.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

W każdym momencie możliwa jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego. Przez pierwsze trzy lata bank może pobrać za taką operację opłatę, ale później prawo gwarantuje bezpłatną spłatę. Warto mieć jednak świadomość, że zdecydowana większość instytucji zrezygnowała z pobierania jakichkolwiek płatności z tego tytułu niezależnie od czasu, który opłynął od podpisania umowy kredytu hipotecznego. W związku z tym, kiedy w naszym portfelu znajdzie się większa gotówka, kredyt hipoteczny może zostać natychmiast spłacony, co pozwoli ograniczyć dalsze koszty i odzyskać pełnię własności nad nieruchomością. To także spory psychologiczny komfort: jeżeli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, wcale nie oznacza to, że będziesz musiał regulować go przez czas wskazany w harmonogramie spłaty i respektować okres kredytowania. Możesz w każdym momencie rozstać się z bankiem bez straty jakichkolwiek dodatkowych środków.

Nadpłata kredytu hipotecznego

Bardzo korzystnie prezentuje się również nadpłata kredytów hipotecznych. Polega ona na spłacaniu większej kwoty niż ta wskazana w harmonogramie spłaty. Dzięki temu w oczywisty sposób zyskujemy: nadpłacamy bowiem kapitał, co przekłada się nie tylko na zbliżenie nas do celu, jakim jest spłacenie kredytu hipotecznego, ale również zmniejszenie kosztów: niższa będzie również odsetkowa część raty.

Nadpłacając część kredytu hipotecznego, możemy zwykle wybrać, czy chcemy nadal spłacać raty w poprzedniej wysokości i skrócić okres spłaty, czy obniżyć ratę w kolejnych latach. Coraz częściej banki umożliwiają dokonanie nadpłaty lub wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego za pośrednictwem portali bankowości internetowych, a nawet aplikacji mobilnych. W niektórych przypadkach konieczne może stać się jednak fizyczne stawienie się w oddziale, zwłaszcza jeżeli dotyczy do spłaty całości kredytu hipotecznego lub nadpłaty opiewającej na bardzo wysoką sumę. Jak widać, całkowity koszt zobowiązania nie zawsze musi być wysoki.

Kredyt hipoteczny na 200 000 zł i 25 lat

Okres kredytowania

Jednym z podstawowych czynników, który trzeba określić w trakcie ubiegania się o kredyt hipoteczny, jest zdefiniowanie okresu kredytowania. Im dłuższy, tym wyższy całkowity koszt kredytu, jednocześnie jednak tym niższa będzie rata, którą trzeba będzie regulować co miesiąc. Jest to również bezpośrednio powiązane z oceną zdolności kredytowej. Najczęściej banki dostosowują wysokość raty do osiąganych miesięcznych przychodów. W związku z tym dobrym sposobem na jej podwyższenie jest wydłużenie okresu spłaty. W wielu przypadkach otrzymanie wnioskowanej kwoty na zbyt krótki okres nie będzie natomiast możliwe. Na polskim rynku kredytów hipotecznych najczęściej wybierany okres kredytowania wynosi 25-30 lat. Oczywiście nie oznacza to jednak, że nie można spłacić zobowiązania wcześniej.

Co wpłynie na koszt kredytu?

Częstym błędem popełnianym przez kredytobiorców jest zwracanie uwagi wyłącznie na oprocentowanie kredytu. To, choć rzeczywiście jest w stanie wiele powiedzieć o atrakcyjności konkretnej propozycji, jednocześnie nie informuje o wielu pozostałych kosztach, które przedstawia najlepiej roczna stopa oprocentowania RRSO. Warto przeanalizować to na reprezentatywnym przykładzie. Na warunki wpływ ma poza tym m.in.:

  • Prowizja za udzielenie kredytu: w wielu ofertach kredytobiorca jest zobowiązany do pokrycia jednorazowej opłaty uzależnionej od całkowitej sumy powierzanej przez bank. W przypadku kredytów mieszkaniowych może być to całkiem spora suma. Nie zawsze prowizja za udzielenie kredytu będzie przy tym oznaczała, że zobowiązanie samo w sobie nie jest opłacalne. W wielu ofertach bez prowizji koszty przerzucane są do marży.
  • Marża banku: to podstawowy element oprocentowania (zaraz obok stopy referencyjnej), od niego zależy również rata miesięczna. W wielu przypadkach można ją renegocjować, a im większe możliwości finansowe klienta, tym większa gotowość instytucji na obniżanie marży.
  • Prowizja w przypadku wcześniejszej spłaty: obecnie obowiązujące prawo reguluje tę kwestię w wyraźny sposób. Chęć wcześniejszej spłaty może wiązać się z dodatkowymi kosztami jedynie w okresie pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy. Jednocześnie jednak większość banków zrezygnowała z jakiejkolwiek opłaty z tego tytułu.
  • Ubezpieczenia: w przypadku kredytu koszty nie kończą się na płatnościach związanych z regulowaniem pożyczonego kapitału. Miesięczna rata będzie również powiększona o spłacane niezależnie składki ubezpieczeniowe. Przy tym przekrój produktów wymaganych przez banki jest całkiem spory i może stać się istotnym składnikiem ogólnych kosztów kredytów mieszkaniowych.
  • Opłaty przed przyznaniem kredytu hipotecznego: aby zyskać całościowy obraz wydatków, warto zapoznać się również z listą wydatków, które trzeba będzie ponieść zanim dojdzie do zawarcia umowy. Konieczne stanie się więc opłacenie m.in. pracy rzeczoznawcy majątkowego czy notariusza, w niektórych przypadkach doliczyć trzeba będzie również wynagrodzenie pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jak obniżyć koszt kredytu hipotecznego?

Chociaż kredyt hipoteczny jest sporym wzywaniem, jednocześnie klienci mają wpływ na niektóre wydatki, które mogą się z nim wiązać. Koszt kredytu hipotecznego zależy od kilku czynników, skutecznym sposobem na jego obniżenie jest natomiast m.in. skorzystanie z cross-sellingu, czyli sprzedaży komplementarnej. Banki często proponują swoim klientom skorzystanie z dodatkowych produktów, w tym m.in. kont bankowych. Zazwyczaj warunkiem jest wówczas zapewnienie odpowiednich wpływów lub wydatków w ujęciu miesięcznym. Samo w sobie korzystanie z takiego rachunku może jednak pomóc obniżyć marżę. Na koszt kredytu hipotecznego wpływ mają również ubezpieczenia. Część z nich będzie obowiązkowa i bank uzna je za warunek do udzielenia kredytu hipotecznego. Inne będą natomiast fakultatywne, jednak mogą pomóc w obniżeniu marży, dadzą przy tym dodatkowe zabezpieczenie kredytobiorcy w okresie spłaty. W każdym przypadku należy jednak poznać szczegółowe informacje dotyczące oferty. Będzie to konieczne do podjęcia odpowiedzialnej i korzystnej z finansowego punktu widzenia decyzji.

Ubezpieczenia a kredyt hipoteczny

Gamie kredytów hipotecznych nieodłącznie towarzyszą również produkty ubezpieczeniowe. Banki ograniczają dzięki nim ryzyko i zabezpieczają zobowiązanie przed wystąpieniem różnych sytuacji, które mogą wydarzyć się przez okres kredytowania. Z perspektywy klientów są jednak zazwyczaj sporym obciążeniem, które może w wymierny sposób wpłynąć na koszty kredytów hipotecznych. Niektóre ubezpieczenia będą przy tym wymogiem banku, inne będzie można zawrzeć dobrowolnie, jednak mogą również dobrze chronić interesy kredytobiorcy oraz pomóc zredukować marżę. Do najpopularniejszych ubezpieczeń w przypadku kredytów hipotecznych zaliczamy:

  • Ubezpieczenie nieruchomości: to wymóg każdego banku. Dzięki zastosowaniu zabezpieczenia hipotecznego kredyt będzie tani. Z drugiej strony instytucja musi mieć jednak gwarancję, że wartość nieruchomości nie ulegnie niespodziewanemu obniżeniu. Mogłoby mieć to miejsce np. w wyniku pożaru, aktów wandalizmu czy kataklizmu. W związku z tym wnioskując o kredyt hipoteczny musimy być przygotowani na wykupienie polisy ubezpieczeniowej oraz sporządzenie cesji na rzecz banku. Oznacza to, ze jeżeli dojdzie do zdarzenia przewidzianego w umowie, to bank otrzyma środki w pierwszej kolejności.
  • Ubezpieczenie na życie: kolejnym częstym wymogiem banku w przypadku kredytów hipotecznych jest ubezpieczenie na życie. Okres kredytowania rozciąga się na długie lata. Wiele może się w związku z tym wydarzyć, dotyczy to również śmierci kredytobiorcy. Byłby to spory problem m.in. dla innych kredytobiorców, którzy byliby zmuszeni do samodzielnego regulowania zobowiązania albo spadkobierców: ci, jeżeli chcieliby przyjąć spadek, musieliby spłacić kredyt hipoteczny. Ubezpieczenie na życie pozwala uregulować natomiast zadłużenie w całości lub w części (w przypadku istnienia większej liczby kredytobiorców). Jest więc z jednej strony doskonałym zabezpieczeniem dla banku, z drugiej ochroną interesów najbliższych osób kredytobiorcy. Bardzo często jest również wymogiem bez którego nie uda się uzyskać kredytów hipotecznych.
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: banki coraz więcej wymagają od kredytobiorców. Dotyczy to zwłaszcza wkładu własnego. Praktycznym minimum jest obecnie 20%, nie brakuje jednak również instytucji, które podnoszą ten próg do 30%. Jeżeli uzbieranie brakującej sumy jest niemożliwe, często można skorzystać z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, które zabezpieczy interesy banku. Trzeba będzie je opłacać do momentu spłaty kapitału w wysokości różnicy pomiędzy oczekiwanym a faktycznie wniesionym wkładem własnym. Kredyt hipoteczny będzie dzięki temu zdecydowanie łatwiej dostępny. Ubezpieczenie wkładu własnego zazwyczaj wykupuje bank, a jego koszt odzwierciedla się w wyższej marży.
  • Ubezpieczenie od utraty pracy: utrata źródła dochodu mogłaby poważnie zagrozić spłacie zadłużenia zgodnie z przyjętym harmonogramem. Można się jednak przed tym ubezpieczyć. Ubezpieczenie od utraty pracy pozwoli na pokrycie kilku rat w kryzysowym momencie.
  • Ubezpieczenie od trwałej niezdolności do pracy: ubezpieczyć można się również przed inwalidztwem czy trwałą niezdolnością do pracy. Wówczas wywiązywanie się z obowiązków dłużnika byłoby bardzo trudne. Takie ubezpieczenie w przypadku kredytów hipotecznych będzie wprawdzie sporym wydatkiem, jednak może dobrze chronić interesy kredytobiorcy.
  • Ubezpieczenie pomostowe: kredyt hipoteczny korzysta z bardzo dobrego zabezpieczenia w postaci wpisu do hipoteki. Aby ten został ustanowiony, trzeba jednak najpierw złożyć odpowiedni wniosek w sądzie wieczystoksiegowym (czym często zajmuje się notariusz), a następnie poczekać na działania instytucji. Te mogą trwać dosyć długo, w niektórych przypadkach nawet do 6 miesięcy. W tym celu w przypadku kredytów hipotecznych stosuje się ubezpieczenie pomostowe, występujące w postaci zwiększonej marży do czasu otrzymania przez bank stosownych dokumentów. Po tym czasie raty kredytu wrócą do zwykłej wysokości.

Ubezpieczenie kredytów hipotecznych: w banku czy w TU?

Banki bardzo często współpracują z towarzystwami ubezpieczeniowymi w zakresie sprzedaży produktów tego typu. W wielu przypadkach przekłada się to pozytywnie na warunki cenowe. Wykupienie dodatkowych ubezpieczeń może przy tym pomóc w obniżeniu marży. Przed podpisaniem umowy warto zapoznać się ze szczegółowymi informacjami i porównać ze sobą oferty kilku ubezpieczycieli. Ubezpieczenie nieruchomości przy kredycie hipotecznym bardzo często sprowadza się do tzw. "ubezpieczenia murów", nie pozwoli więc m.in. ubezpieczyć znajdujących się w gospodarstwie domowym ruchomości czy zwierząt oraz zatroszczyć się o odpowiedzialność cywilną w przypadku np. zalania sąsiada. Warto więc pomyśleć o wybraniu rozszerzonego pakietu. Podobna zależność dotyczy ubezpieczenia na życie: to proponowane przez bank zazwyczaj skupi się wyłącznie na wypłacie określonej sumy w przypadku śmierci ubezpieczonego, lepszym pomysłem może więc okazać się wybór bardziej rozbudowanego produktu, ułatwiającego np. oszczędzanie na emeryturę.

Wcześniejsza spłata kredytu

Zaciągając kredyt hipoteczny warto założyć, że spłaci się go wcześniej niż sugeruje okres kredytowania ustalony w umowie. Można to uczynić zarówno poprzez wcześniejszą spłatę kredytu, jak i regularne nadpłacanie. Pozwoli to na obniżenie całkowitych kosztów kredytu, spore oszczędności i – co najważniejsze – odzyskanie pełni własności nad nieruchomością. Zgodnie z obowiązującym prawem banki mogą pobierać prowizję z tego tytułu jedynie w okresie pierwszych 36 miesięcy spłaty. Większość instytucji zrezygnowała jednak z nakładania na kredytobiorców jakichkolwiek opłat. W każdym przypadku nadpłata lub całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego są bardzo korzystne i realne zyski z tego tytułu przewyższają wpływy, na które możemy liczyć np. z tytułu lokat. Jest to również bardzo wygodne – nie musimy robić tego fizycznie w banku, w którym zaciągaliśmy kredyt hipoteczny. W większości przypadków formalności załatwimy przez Internet.

Najtańszy kredyt hipoteczny, czyli jaki?

Na to, ile oddamy bankowi w zamian za kredyt na mieszkanie, wpływa kilka parametrów. Jedną z najważniejszych pozycji do przeanalizowania w cenniku banku jest marża – to ona determinuje wysokość raty i pozostaje stała przez cały okres kredytowania. Jest jednak tylko częścią oprocentowania kredytu – drugą stanowi stopa procentowa, np. Wibor 3M, która jest zmienna i od wysokości której będzie zależało to, ile mamy co miesiąc do oddania bankowi.

Zobaczmy, jak wysokość marży wpływa na wysokość spłacanej raty kredytu hipotecznego. Za przykład posłuży nam kredyt na 200 tys. zł. Przyjmijmy, że stawka Wibor 3M to 1,8 proc. Bank dolicza do niej marżę i łącznie daje to oprocentowanie używane do obliczania odsetek od pożyczonych środków.

przewiń, aby zobaczyć całą tabelę
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę

Rata równa kredytu hipotecznego dla Wibor 3M 1,8 proc. i różnych okresów spłaty oraz poziomów marży kredytowej (kredyt 200 tys. zł)

Marża

Kredyt na 20 lat

Kredyt na 25 lat

Kredyt na 30 lat

Kredyt na 35 lat

0,50 pp.

1 040,43 zł

877,22 zł

769,60 zł

693,73 zł

1,00 pp.

1 089,28 zł

927,75 zł

821,79 zł

747,55 zł

1,50 pp.

1 139,47 zł

979,92 zł

875,91 zł

803,57 zł

2,00 pp.

1 190,99 zł

1 033,71 zł

931,91 zł

861,72 zł

2,50 pp.

1 243,81 zł

1 089,08 zł

989,74 zł

921,89 zł

3,00 pp.

1 297,91 zł

1 145,99 zł

1 049,33 zł

984,01 zł

3,50 pp.

1 353,28 zł

1 204,40 zł

1 110,61 zł

1 047,96 zł

4,00 pp.

1 409,88 zł

1 264,26 zł

1 173,51 zł

1 113,64 zł

4,50 pp.

1 467,69 zł

1 325,53 zł

1 237,95 zł

1 180,95 zł

5,00 pp.

1 526,68 zł

1 388,14 zł

1 303,85 zł

1 249,78 zł

Marża to nie wszystko. Dla kredytobiorcy powinno mieć znaczenie, czy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu hipotecznego. To jednorazowa opłata, której wysokość zwykle jest określana jako procentowa wartość kwoty pożyczanego kapitału. Na tym jednak koszty kredytu nie muszą się kończyć. Na całkowity koszt kredytu wpłyną także inne, dodatkowe opłaty i koszty naliczane przez bank.

Warto pamiętać, że zaciągając kredyt hipoteczny musimy obowiązkowo wykupić ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank będzie wymagać takiej polisy, ponieważ mieszkanie stanowi główne zabezpieczenie kredytu opiewającego nierzadko na setki tysięcy złotych.

Szukając informacji o tym, który bank zaoferuje najtańszy kredyt hipoteczny, warto za każdym razem sprawdzić, jakie dodatkowe koszty pozwolą skorzystać z zaproponowanej oferty – może to być na przykład obowiązkowa karta kredytowa, minimalne comiesięczne wpływy na konto, wymagane przez kilka lat ubezpieczenie na życie itp. O każdym z tych kosztów powinien nas poinformować doradca kredytowy prezentujący ofertę banku.

Sprawdź: W jakim banku szukać korzystnego kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?

Gdzie najtańszy kredyt hipoteczny

Samodzielne sprawdzanie ofert w kilkunastu bankach jest czasochłonne i nie każdy może sobie na to pozwolić. Nie zawsze też ma to sens. Warto najpierw ustalić grupę banków, które w oparciu o nasze indywidualne parametry i potrzeby, oferują najtańsze kredyty. Jak ustalić, gdzie znajdziemy najtańszy kredyt hipoteczny? Z pomocą przyjdzie nam Internet. Tam znajdziemy porównanie kredytów hipotecznych zarówno jako rankingi, jak i w formie poręcznego narzędzia - porównywarki.

Redakcja Bankier.pl prowadzi bazę danych, w oparciu o którą czytelnicy mogą na bieżąco sprawdzać ofertę kredytów hipotecznych, służy temu porównywarka kredytów hipotecznych (zobacz: porównanie kredytów hipotecznych Bankier.pl). Żeby sprawdzić, gdzie najtańszy kredyt hipoteczny, wystarczy wpisać pożądaną kwotę kredytu, koszt nieruchomości, określić cel kredytowania (zakup mieszkania, zakup działki, budowa domu itp.) i okres, na jaki chcemy podpisać umowę o kredyt. Można także zaznaczyć, że jesteśmy gotowi skorzystać z dodatkowych produktów, żeby obniżyć marżę. W ten sposób porównywarki wskaże oferty banku, szeregując je od najlepszej (najtańszy kredyt hipoteczny). Kalkulator policzy, jaką miesięczną ratę będziemy musieli zapłacić w danym banku.

Alternatywą jest sprawdzenie, jak oferta banku wygląda na tle konkurentów. Tu z pomocą przyjdą rankingi kredytów hipotecznych. Redakcja Bankier.pl co miesiąc porównuje ofertę najtańszych kredytów hipotecznych, mając na uwadze inne profile klientów – raz są to potencjalni klienci kupujący na kredyt mieszkanie, innym razem osoba planująca budowę domu itd. Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl można znaleźć w tym miejscu.

Kredyt hipoteczny czy wynajem?

Wiele osób zainteresowanych tematyką kredytów hipotecznych zastanawia się nad ekonomicznym aspektem tego zobowiązania. Jego przeciwnicy widzą w nim długoletnie i duże zobowiązanie, które wiąże się ze sporym ryzykiem ze względu na bardzo długi horyzont czasowy. Zwolennicy kredytów hipotecznych zauważają jednak, że jest to dla milionów osób w praktyce jedyny sposób na zakup własnych czterech kątów bez konieczności długotrwałego odkładania i wyrzeczeń. Warto mieć przy tym świadomość, że nie tylko kredyt hipoteczny wiąże się z kosztami: dużo trzeba płacić również za wynajem. Jak pokazują analizy rynku, w wielu przypadkach to drugie rozwiązanie jest droższe niż raty kredytu i czynsz. Wówczas nie zyskujemy jednak prawa własności nieruchomości. Poza tym wymiernie przekłada się to również na komfort jej użytkowania: najemcy często nie mogą wprowadzać jakichkolwiek zmian, na dodatek są uzależnieni od decyzji właściciela mieszkania. Kredyt hipoteczny oznacza natomiast pełną swobodę: nieruchomość od samego początku należy do kredytobiorcy, a ten może rozporządzać nią zgodnie ze swoją wolą. Choć całkowity koszt z tego tytułu nie jest niski, po okresie kredytowania mieszkanie czy dom będą istotnym składnikiem osobistego majątku. Kredyt hipoteczny możesz więc potraktować jako doskonałą inwestycję.

Mieszkanie z rynku wtórnego czy pierwotnego?

Biorąc kredyt hipoteczny, musimy odpowiedzieć sobie na wiele ważnych pytań. Jedno z podstawowych dotyczy miejsca, w którym spędzimy najbliższe lata i którego dotyczyć będzie inwestycja sfinansowana przy pomocy kredytu hipotecznego. Zapewne większość przyszłych kredytobiorców zastanawia się nad tym, czy wybrać rynek pierwotny, czy wtórny. Każda z tych opcji ma swoje zalety i wady. Warto przyjrzeć im się bliżej. Od tego w znacznej mierze zależeć będzie kwota kredytu, a co za tym idzie całkowity koszt, z jakim będzie musiał się zmierzyć kredytobiorca. Warto jednak znaleźć dla siebie idealne miejsce do życia: w końcu taka inwestycja nie zdarza się często, a rata miesięczna nie musi być przy tym wysoka.

Rynek pierwotny: zalety i wady

Inwestycje deweloperskie cieszą się coraz większą popularnością. Nic w tym dziwnego: proponują coraz wyższy standard, ciekawe koncepcje architektoniczne i dobrze rozwiązane projekty. Często są także w stanie konkurować ceną, w związku z czym kupno mieszkania z rynku pierwotnego przy pomocy kredytu hipotecznego może być bardzo dobrym pomysłem. Kwota kredytu nie musi być przy tym bardzo wysoka. Do zalet takiego rozwiązania należy bez wątpienia jakość wykonania, wysoka estetyka i wyższy poziom bezpieczeństwa. W przypadku kredyt hipotecznego na mieszkanie z rynku pierwotnego w większości przypadków kupimy mieszkanie na zamkniętym osiedlu. Do naszej dyspozycji będzie także wiele możliwości aranżacji wnętrz. Niestety taki wariant ma również swoje wady: może się okazać, że osiedle nie będzie właściwie skomunikowane z najważniejszymi obiektami w mieście, trudno będzie również o dojazd za pomocą komunikacji publicznej np. do miejsca pracy czy szkoły.

W gamie kredytów hipotecznych występują również tzw. kredyty deweloperskie, a więc produkty sprzedawane przy udziale deweloperów. Ci podpisują umowy z konkretnym bankiem i są w stanie proponować swoim klientom atrakcyjne warunki cenowe. Przed wzięciem kredytu hipotecznego warto jednak dokładnie poznać propozycję i zweryfikować inne dostępne na rynku opcje.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego

Oczywiście przy pomocy kredytu hipotecznego można sfinansować również zakup mieszkania z rynku wtórnego. W takim przypadku środki pozyskane w ramach kredytu hipotecznego zostaną przekazane bezpośrednio sprzedawcy, natomiast wkład własny kupujący przekaże mu bezpośrednio np. w gotówce lub poprzez przelew. Rynek wtórny ma przy tym niezaprzeczalne zalety. Przede wszystkim oferuje dużo różnych lokalizacji: możliwy będzie zakup mieszkania w kamienicy czy bloku mieszkalnym. Te z kolei są często położone w centrach miast czy dobrze skomunikowanych osiedlach, gwarantujących sąsiedztwo ze szkołami czy innymi obiektami użyteczności publicznej. Całkowita kwota do zapłaty może być także niższa: wiele ofert oferuje natychmiastowe wprowadzenie się bez konieczności przeprowadzania kosztownych i długotrwałych remontów. Z drugiej strony nie zawsze możliwe będzie zaaranżowanie wnętrza zgodnie ze swoimi oczekiwaniami. Starsze budownictwo może również generować wyższe koszty w przyszłości.

Wykreślenie wpisu hipoteki, czyli co po spłacie kredytu hipotecznego

Nieruchomość stanowi zabezpieczenie kredytu. W tym celu jeszcze przed faktycznym przekazaniem środków dokonuje się wpisu hipoteki. Przez cały okres kredytowania będzie się to wiązało z pewnymi ograniczeniami. Po spłacie kredytu hipotecznego należy wobec tego zadbać o usunięcie zapisów zgodnie z którymi to bank będzie miał pierwszeństwo na dochodzenie swoich roszczeń. Będzie to także niezwykle ważne w przypadku chęci sprzedaży mieszkania zakupionego poprzez kredyt hipoteczny. Procedura jest przy tym podobna do tej, którą trzeba przejść na samym początku. Znów konieczne stanie się zwrócenie do sądu wieczystoksięgowego, tym razem jednak wpis hipoteki zostanie usunięty z ksiąg wieczystych. Najpierw bank, który udzielał kredyt hipoteczny, wyda tzw. kwit mazalny, poświadczający spłatę zadłużenia i zgodę na usunięcie wpisu. Z nim i z odpowiednim wnioskiem należy natomiast udać się do sądu. Warto mieć przy tym świadomość, że cała procedura związana z przetwarzaniem dokumentów może trwać nawet kilka miesięcy, więc potencjalny kupujący może natrafić jeszcze na nieaktualne dane.

Kredyt hipoteczny: najpopularniejsze mity

Osoby zainteresowane pozyskaniem kredytów hipotecznych często spotykają się z różnego typu mitami, które niestety w wielu przypadkach odwodzą ich od myśli zakupu mieszkania przy pomocy tego produktu. Warto postawić na sprawdzoną wiedzę i dobrze przygotować się do tej procedury:

  • Kredyt hipoteczny najlepszy w dotychczasowym banku: wiele przyszłych kredytobiorców wychodzi z założenia, że najlepsze warunki przygotował dla nich bank, w którym prowadzą od wielu lat konto osobiste i korzystają z innych produktów. Nie zawsze tak będzie. Po pierwsze - nawet klienci z długą historią i dużymi wpływami mogą nie sprostać dodatkowym warunkom przewidzianym dla konsumentów pozyskujących kredyt hipoteczny. Poza tym produkty dostępne w ofercie konkretnej instytucji wcale nie muszą być najbardziej atrakcyjne. Warto przyjrzeć się więc różnorodnym propozycjom kredytów hipotecznych i wybrać produkt, który będzie najbardziej atrakcyjny pod względem cenowym.
  • Nie mam wpływu na zdolność kredytową: wiele mitów dotyczy zdolności kredytowej. Ta jest często demonizowana, ponieważ w wielu przypadkach to właśnie ona uniemożliwia uzyskanie finansowania. Zanim wystąpimy o hipoteczny kredyt, warto jednak zadbać o ten czynnik. W rzeczywistości pracujemy na niego przez całe życie. Odpowiedzialne podejście do swoich zobowiązań i umiejętne korzystanie z różnych produktów bankowych ułatwi uzyskanie kredytu hipotecznego w oczekiwanej wysokości. Warto więc wziąć najpierw np. kredyt gotówkowy czy pożyczkę ratalną, aby budować swoją zdolność kredytową.
  • Kredyt trzeba spłacać przez długie lata: wiele osób obawia się, że kredyt hipoteczny stanie się olbrzymim obciążeniem na kilka dekad. W rzeczywistości wcale nie musi tak być. Niezależnie od kwoty kredytu w praktycznie dowolnym momencie możemy spłacić zobowiązanie i odzyskać pełnię własności nad kupioną nieruchomością. Proces spłaty kredytu można również przyspieszyć, regularnie nadpłacając raty.
  • Kredyt hipoteczny jest niebezpieczny: wielu kredytobiorców obawia się dodatkowego ryzyka. W rzeczywistości trudno jednak o równie bezpieczny produkt. Nadzór nad rynkiem kredytów hipotecznych sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego oraz inne instytucje państwowe. Czuwają one nad bezpieczeństwem zarówno banków, jak i klientów.
  • Z bankiem nie można negocjować: częstym błędem osób starających się o kredyt hipoteczny jest przeświadczenie, że bank to skostniała instytucja, z którą nie można się porozumieć. W rzeczywistości możliwe staje się zarówno negocjowanie warunków umowy kredytu hipotecznego, jak i wypracowanie kompromisu w kryzysowym momencie. Bank może zgodzić się na restrukturyzację kredytu, zmianę warunków umowy czy czasowe zawieszenie rat. Warto jednak rozpocząć rozmowy jak najszybciej po pojawieniu się problemów z płynnością finansową.
  • Bank zabierze mi mieszkanie: z perspektywy wielu osób kredyt hipoteczny wiąże się z ryzykiem, ponieważ bank może w przypadku nawet przejściowych trudności zająć mieszkanie dłużnika. Cała procedura wygląda jednak zupełnie inaczej. Licytacją mieszkania zajmuje się komornik, a z punktu widzenia banku spieniężenie zabezpieczenia hipotecznego to ostateczność.

Wakacje kredytowe w przypadku kredytu hipotecznego

Warto mieć również świadomość, że kredytobiorca może skorzystać z tak zwanych wakacji kredytowych, a więc możliwości zawieszenia spłaty kredytu hipotecznego. Zazwyczaj takie prawo przysługuje mu raz do roku na jeden miesiąc: jedna rata miesięczna może więc nie być spłacona. Warunkiem jest natomiast sumienne dokonywanie płatności przez cały pozostały czas. Wpłynie to przy tym na koszt kredytu hipotecznego, ponieważ niespłacone fundusze zostaną rozłożone pomiędzy następujące miesiące, w związku z czym rata miesięczna może ulec podwyższeniu. W niektórych przypadkach wakacje kredytowe dotyczą tylko części raty - np. samych odsetek lub części kapitałowej. W każdym przypadku warto zapoznać się z warunkami widniejącymi w umowie oraz oszacować, czy zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego będzie korzystne w kontekście finansowym. Całkowity koszt zobowiązania w szerszym ujęciu czasowym z pewnością będzie wyższy.

Restrukturyzacja kredytu hipotecznego: w przypadku problemów

Każdemu z nas mogą zdarzyć się problemy finansowe. Nie inaczej jest również z posiadaczami kredytów hipotecznych. W takim przypadku warto jednak jak najszybciej podjąć skuteczne działania i przede wszystkim nie unikać kontaktu z wierzycielem, a więc z bankiem udzielającym kredytu hipotecznego. W wielu przypadkach możliwe staje się wypracowanie kompromisu i np. restrukturyzacja obowiązującej umowy. W ten sposób można np. wydłużyć okres kredytowania. Z jednej strony przełoży się to na całkowity koszt kredytu hipotecznego, ponieważ każdy kolejny miesiąc generuje dodatkowe koszty. Z drugiej - rata miesięczna będzie niższa, wobec czego w domowym budżecie znajdą się dodatkowe, niezbędne środki. Przede wszystkim pozwoli to jednak na uniknięcie dodatkowych kłopotów, które z pewnością pojawiłyby się w przypadku niewywiązywania się z obowiązków dłużnika.

Refinansowanie kredytu hipotecznego: kiedy warto o nim pomyśleć?

Wiele kredytobiorców jest przy tym przeświadczonych, że zaciągając kredyt hipoteczny związują się z określonym bankiem na cały okres spłaty. Nie zawsze musi tak być, przy czym dotyczy to nie tylko wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, ale również możliwości jego refinansowania. Najprościej rzecz ujmując: w ten sposób można przenieść kredyt hipoteczny do innej instytucji. Warto to zrobić zwłaszcza, jeżeli warunki kredytu refinansowego będą zdecydowanie lepsze od tych, które widnieją na podpisanej przez nas umowie kredytowej. Może to dotyczyć zwłaszcza wysokości marży, która wynika często z uwarunkowań panujących na rynku w konkretnym okresie. Refinansowanie może umożliwić również zmianę warunków spłaty, w tym zarówno wydłużenie, jak i skrócenie okresu spłaty, dzięki czemu kredyt hipoteczny możesz spłacić szybciej lub wolniej, w zależności od aktualnych możliwości finansowych. Z drugiej strony warto skrupulatnie przyjrzeć się warunkom i wszystkim procedurom. Całkowity koszt może być wyższy np. ze względu na zastosowanie wysokiej prowizji, która już raz mogła być przy tym opłacona w ramach dotychczasowego kredytu hipotecznego. Warto mieć także świadomość, że kredyt refinansowy to zupełnie nowe zobowiązanie, dlatego też procedury będą bardzo przypominać te, które stosuje się przy standardowych kredytach hipotecznych: bank prześwietli z jednej strony sylwetkę kredytobiorcy, z drugiej należącą do niego nieruchomość. Może także odmówić wypłaty środków ze względu na niską zdolność kredytową lub zbyt niską wartość domu czy mieszkania.

Ikona informacji Najnowsze poradniki finansowe:

2020-10-09

Źródła dochodów: jakie akceptuje bank? Źródło dochodu a kredyt

Ubieganie się o kredyt, zwłaszcza mieszkaniowy, nieodłącznie wiąże się z koniecznością oceny jego zdolności kredytowej. Warto dowiedzieć się, jakie źródła dochodu mogą być wzięte pod uwagę przez bank.

2020-08-26

LtV. Czym jest wskaźnik LtV i jak wpływa na kredyt?

W słowniczku pojęć związanych z kredytem hipotecznym znajduje się wiele pozornie trudnych terminów. Jednym z nich jest LtV (Loan to Value). Choć często pomijany, w rzeczywistości ma olbrzymi wpływ na warunki kredytu.

2020-08-26

Rekomendacja S. Jakie zmiany wprowadza rekomendacja S KNF?

Jednym z najważniejszych aspektów rynku bankowego jest zapewnienie bezpieczeństwa zarówno klientom, jak i działającym na nim instytucjom. Znaczne zmiany w tym zakresie wprowadza sporządzona przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S.

Marża kredytu: czym jest i od czego zależy marża banku?

Potencjalni kredytobiorcy zwracają przede wszystkim uwagę na koszty kredytu. Im tańsze zobowiązanie, tym lepsze. Znaczny wpływ na wysokość tej stawki ma marża kredytu.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: czym jest?

Wysokie ceny nieruchomości to nie tylko duży problem dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom za gotówkę, ale również dla kredytobiorców. Pierwszą przeszkodą może stać się obowiązek wniesienia wkładu własnego.

Prowizja za udzielenie kredytu: czym jest i jak ją obniżyć?

Kredyty wiążą się z wieloma dodatkowymi kosztami. Jednym z podstawowych z nich jest prowizja za udzielenie kredytu. Ta, choć przybiera formę jednorazowej opłaty, może istotnie wpłynąć na wydatki związane z uzyskaniem środków.

Kredyt a cross-selling. Czy sprzedaż komplementarna się opłaca?

Podczas udzielania kredytu bank często oferuje klientom możliwość skorzystania z innych produktów. Cross-selling, czyli sprzedaż wiązana, może dać spore oszczędności, jednak w pewnych sytuacjach może wiązać się również z dodatkowymi kosztami.