Jeszcze rok temu można było zaciągnąć kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem i stawką nieco ponad 3 proc. Takie rozwiązanie wybierała jednak wówczas nieliczna grupa kredytobiorców. Sprawdzamy, ile zyskali ci, którzy trafili na odpowiedni moment.
Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem stały się w ciągu zaledwie kilku miesięcy najczęściej wybieraną bankową formą finansowania zakupu nieruchomości. Trudno byłoby je obecnie, gdy rynek hipotek szoruje po dnie, nazwać sprzedażowym hitem, ale warto pamiętać, że dopiero w połowie 2021 r. trafiły do menu wszystkich banków.
Zeszłoroczna cezura to efekt wprowadzenia, z rocznym opóźnieniem tłumaczonym pandemią, zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego. Nadzór od lat opowiadał się za odejściem do dominacji konstrukcji „WIBOR plus marża” na rynku hipotek. „Obecnie jest właściwy moment, by rozpocząć wprowadzanie na polski rynek kredytów na stałą stopę procentową” – takie stanowisko KNF cytowaliśmy na łamach Bankier.pl w 2016 r., gdy prezentowano założenia nowej rekomendacji. Kredytodawcy zostali jednak zmuszeni do tego kroku znacznie później – pod koniec czerwca 2021 r.
Stała stopa – na rynkowym marginesie przez lata
Hipoteki oparte na czasowo stałym oprocentowaniu przez lata były mało znaną ciekawostką. Lista dostępnych ofert zmieniała się powoli i pozostawała wąska. Mało kto pamięta zapewne, że zaledwie 7 lat temu niezmienne przez 10 lat raty proponował np. Getin Bank, dziś już zupełnie nieaktywny na rynku nowych kredytów mieszkaniowych.
Za początek nowego rozdziału w historii stałoprocentowych kredytów można uznać lata 2018-2019, gdy uformowała się grupa instytucji utrzymujących na stałe w ofercie takie produkty. Oprócz weterana rynku w postaci Santander Banku były to PKO BP oraz, debiutujący w 2018 r., ING Bank Śląski.
Popularność hipotek z okresowo stałą stopą była początkowo śladowa. Na koniec 2016 r. banki miały w portfelach łącznie 4,2 tys. takich produktów (0,2 proc. wartościowo). Dopiero trzy lata później, w 2019 r., nastąpił zauważalny wzrost. Stałoprocentowe kredyty stanowiły wówczas 0,66 proc. portfela mieszkaniowego, a do klientów trafiło łącznie 2,3 mld zł finansowania w takiej postaci. Na koniec 2020 r. udział w portfelu wzrósł do 1,8 proc., a nowa sprzedaż wyniosła 4,6 mld zł.
Najmniej chętnych, gdy było najtaniej
Z perspektywy ostatnich burzliwych miesięcy może wydawać się paradoksem, że „stałoprocentowe” hipoteki cieszą się największą popularnością, teraz gdy stopy procentowe są wysokie, a kiedy cena pieniądza była na rekordowo niskim poziomie, interesowały niewielu. W ostatnich miesiącach, w niektórych instytucjach nawet 70 proc. sprzedaży stanowiły kredyty z okresowo stałą stopą. Gdy w październiku 2021 r. odpytywaliśmy banki, wyniki były zbliżone do 10 proc., chociaż instytucje wskazywały, że zainteresowanie tym produktem rośnie.
Jedynym bankiem, który regularnie publikuje dane o udziale stałej stopy w sprzedaży, jest ING Bank Śląski. Na jego przykładzie widać, że koleje losu tego produktu były zmienne, także w czasach, gdy stopy nie ulegały znaczącym wahaniom.
O popularności kredytów ze stałą stopą decyduje wiele czynników, w tym polityka cenowa banków, pozycjonujących produkt na tle zmiennoprocentowej alternatywy. Klienci zapewne zwracają uwagę na przestrzeń, która dzieli raty w poszczególnych wariantach. Być może ten element zadecydował, że w ING Banku Śląskim, co stanowiło wyjątek wówczas na rynku, przez 3 kwartały (od końcówki 2019 r.) stałoprocentowe kredyty stanowiły niemal połowę sprzedaży. Potem (gdy stopy były na historycznie najniższym poziomie) zaczęły gwałtownie tracić udział. Najmniej chętnych na „zamrożone raty” było w III kw. 2021 r., tuż przed początkiem serii podwyżek stóp.
Najniższa stała stopa w III RP?
Trzeci kwartał 2021 r., gdy każdy bank na rynku miał już w ofercie kredyty z okresowo stałą stopą, był także momentem, w którym można było zaciągnąć zobowiązanie z najniższą zamrożoną stawką. Z danych zbieranych przez Bankier.pl wynika, że przy 20-procentowym wkładzie własnym najlepszą standardową propozycję miał wówczas Santander Bank. Klient mógł we sierpniu 2021 r. „zablokować” na 5 lat oprocentowanie na poziomie 3,04 proc. Nieco wyższą stawkę oferował na dłuższy, bo 7-letni, okres Credit Agricole – 3,25 proc.
Klient wybierający wówczas okresowo stałe oprocentowanie musiał się liczyć z początkowo wyższą ratą równą niż w kredycie zmiennoprocentowym. W ciągu kolejnych miesięcy po wzroście stóp procentowych znalazł się w znacznie lepszym położeniu. W przypadku przykładowego kredytu na 350 tys. zł (na 25 lat) do dziś „sierpniowy” klient zapłaciłby łącznie 12,2 tys. zł odsetek (mniej o ponad 11 tys. zł) i spłaciłby o 3,3 tys. więcej długu. Suma rat byłaby niższa przy „stałoprocentowym” kredycie o 8,3 tys. zł.
Uwięzieni w stałej stopie
Osoby, które zdecydowały się na okresowo stałe oprocentowanie przed jesienią 2021 r., mają przed sobą kilka lat spokoju. Mniej jasne są perspektywy tych, którzy zamrozili raty w kolejnych kwartałach lub przeszli na formułę stałej stawki. Czy w momencie, gdy stopy zaczną spadać, ci kredytobiorcy poczują się oszukani? Na takie niebezpieczeństwo zwracają uwagę niektórzy eksperci, ostatnio Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Teoretycznie kredyt hipoteczny z okresowo stałym oprocentowaniem nie jest pułapką. Brak opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania (w zdecydowanej większości banków) powoduje, że w razie konieczności można je refinansować i przenieść się do innej instytucji, zmieniając również formułę określania oprocentowania. Problemem, przynajmniej w tej chwili, jest zdolność kredytowa. Zmiana reguł narzucona przez nadzór wiosną 2022 r. spowodowała, że osoby, które zaciągnęły kredyt kilka miesięcy temu, dziś mogłyby już zostać odrzucone jako wnioskodawcy. To mogłoby z kolei spowodować, że wizja przeprowadzki do innego banku okaże się nierealna.
O tym, że taki scenariusz jest możliwy, świadczy przykład, który kilka lat temu przedstawiliśmy na łamach Bankier.pl. 150 tys. osób w Wielkiej Brytanii po zmianie regulacji prawnych zaostrzających kryteria finansowania zostało odciętych od opcji refinansowania swojego zobowiązania. Nie posiadały one zdolności do skorzystania z kredytu na nowych warunkach.
