Tylko w jednej kategorii kończący się kwartał przyniósł godny odnotowania przełom. Pozostałe wieści dla kredytobiorców hipotecznych są w najlepszym razie neutralne. Po gwałtownych ruchach stawek w okolicach marca przyszło dłuższe uspokojenie.
W podsumowaniach zmian na rynku hipotek sięgamy do danych z rankingów Bankier.pl. Przez ostatnich kilkanaście miesięcy banki przygotowywały symulacje dla tego samego profilu kredytobiorców. To para z dzieckiem, mieszkająca w Warszawie, zaciągająca kredyt na 25 lat z 20-procentowym wkładem własnym i podsuwanym przez bank pakietem sprzedaży krzyżowej. Bardzo zbliżony typ klienta śledziliśmy wcześniej, co pozwala spojrzeć z dalszej perspektywy na ostatnie cenowe trendy.
Stałe oprocentowanie jak przed rokiem
To były czasy – tak można powiedzieć patrząc na historię średnich stawek oprocentowania okresowo stałego od połowy 2024 r. Wskaźnik niemal nieustannie przez ten czas spadał, osiągając poziom nieco poniżej 5,8 proc. w marcu tego roku.
Później byliśmy świadkami ostrego zwrotu w cennikach. „Górka” widoczna na wykresie to efekt konfliktu na Bliskim Wschodzie. Nie zniwelowała jej dokonana w międzyczasie obniżka stóp procentowych o 0,25 pp. Stałoprocentowe hipoteki staniały tylko na chwilę w połowie roku. Ostatnie 3 miesiące to ponowne wzrosty. We wrześniu średnia stawka wyniosła 6,2 proc. i była niemal identyczna co we wrześniu 2025 r.
Na wykresie widzimy także powrót wcześniej obserwowanego trendu – stawki stałego i zmiennego oprocentowania ponownie się rozjeżdżają. Za gwarancję niezmienności raty płacimy dodatkową premię w porównaniu z wyjściowymi warunkami dla zmiennej stopy. Premia ta, wyliczania jako różnica pomiędzy średnim oprocentowaniem stałym a średnim zmiennym, zbliża się do rekordu w naszych obserwacjach. Jeśli weźmiemy wyłącznie najtańsze oferty na rynku, rekord już padł.
Marże już nie lecą w dół
Okres lipiec-wrzesień nie przyniósł już dobrych wieści dla zwolenników zmiennego oprocentowania w hipotekach. Średnia marża z propozycji kredytodawców dla śledzonego przez nas profilu klienta pozostawała niemal niezmieniona i wahała się w przedziale 1,813-1,817 pp.
Jedyna dobra wiadomość dla potencjalnych kredytobiorców to dalszy spadek marż proponowanych w wariancie kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem (po okresie „zamrożenia” stawki). Nie tylko wskaźnik ten utrwalił się na poziomie poniżej średniej dla kredytów zmiennoprocentowych, ale także w lipcu odnotował minimum – poniżej 1,75 pp.
Stabilizacja w zdolności kredytowej
Przez ostatnie lata banki proponowały kredytobiorcom decydującym się na stałą stopę nieco wyższe kwoty niż przy zmiennym oprocentowaniu. Obserwowaliśmy ten efekt w rankingach, chociaż nie w każdym miesiącu i nie w każdej instytucji (czasem za różnicę odpowiadał np. inny wariant produktu). Kolejność odwróciła się po raz pierwszy w lutym 2026 r. i od tej pory „zmiennoprocentowcy” otrzymują wyższe szacunki
W kończącym się kwartale profilowa rodzina mogła liczyć na średnio 1,14-1,15 mln zł finansowania przy oprocentowaniu okresowo stałym. Przy zmiennym – nawet 1,18 mln zł w sierpniu, co oznaczało wyrównanie poprzedniego rekordu.
Dla każdego z banków, w każdym z miesięcy, oszacowaliśmy wskaźnik DSTI wynikający z prezentowanych symulacji. Wskaźnik ten ujmujemy jako relację pomiędzy wysokością raty dla maksymalnej dostępnej dla klientów kwoty do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego (15 tys. zł).
Średnia ze wskaźników DSTI zachowywała się niestabilnie w III kw. 2026 r., co było w dużej mierze efektem chwilowego zwrotu w jednym z banków. Po tymczasowym „dołku” pozostaje bliska maksimów, co świadczy o liberalnym (w porównaniu z poprzednimi okresami) podejściem banków do szacowania finansowej wydolności klientów.
Rynki czują nosem droższy pieniądz
Chociaż w danych za mijający kwartał nie widać śladów zdecydowanego odwrócenia się wcześniejszych tendencji, to uwagę zwraca pnąca się w górę krzywa stawek stałego oprocentowania. Rynki finansowe widzą na horyzoncie ciemne chmury i zbliżającą się groźbę wzrostu ceny pieniądza. To przekłada się z kolei na notowania instrumentów, od których zależy polityka cenowa kredytodawców.
W czwartym kwartale czeka nas chwilowa schizofrenia na rynku. Kredytobiorcy będą mieli do wyboru, funkcjonujące obok siebie, „stare” kredyty bazujące na wskaźniku WIBOR i „nowe” powiązane z POLSTR. Przejście na nowy indeks oznacza zazwyczaj zmianę marż, a zatem można się spodziewać wyraźniejszych ruchów w średnim poziomie tego parametru.
Z początkiem 2027 r. pole gry ponownie się wyrówna – WIBOR musi do tego czasu zniknąć z nowych umów. Dopiero za ok. pół roku można będzie zatem podsumować, z punktu widzenia marż, jak zachował się sektor jako całość przy okazji reformy. Czy dojdzie do „zamaskowanych” podwyżek? To nadal niewykluczone, chociaż kilka banków już odkryło karty i nie skorzystało z okazji podbicia stawek.
