O krótko- i długoterminowej dynamice cen mieszkań mówi Tomasz Narkun, analityk i inwestor na rynku nieruchomościowym.
„PB”: Przedstawiciele branży nieruchomościowej zazwyczaj mówią, że będzie drożej i dobra pora na zakup mieszkania była wczoraj, ale w ostateczności można kupić jeszcze dzisiaj, byle nie jutro. To jak, będzie drożej? I jeśli tak, to dlaczego?
Tomasz Narkun: To zależy kiedy. Mamy dwie perspektywy. Jeśli mówimy o tym, co się wydarzy za trzy, cztery lata, to będzie drożej, bo deweloperzy budują w coraz bardziej rygorystycznych warunkach, budynki będą musiały być bardziej ekologiczne. Rynek wymusi też zmiany zwiększające koszty budowy. Chodzi m.in. o lepsze części wspólne, coraz popularniejszą zabudowę mixed-use, deweloperzy będą budować miasteczka 15-minutowe, co oczywiście wpłynie na koszty.
Przeczytaj także
Miasteczka 15-minutowe, czyli jakie?
Mowa o osiedlach, na których infrastruktura pozwoli na załatwienie wszystkich ważnych spraw w ciągu 15 minut, bez jeżdżenia w inne rejony miasta. Chodzi o sklepy, siłownie, apteki, przedszkola i tym podobne. Ten trend jest wszędzie. Wracając do rosnących kosztów: deweloperom kończą się atrakcyjne tereny i trzeba budować na gruntach poprzemysłowych albo np. pod opieką konserwatora zabytków. Dostępność gruntów w dobrych lokalizacjach się kończy. Dlaczego będzie jeszcze drożej? Bo nasza siła nabywcza będzie rosła. Jest coraz więcej pieniędzy na rynku — nie tylko zresztą naszego, krajowego. Urban Land Institute, badający atrakcyjność miast, z roku na rok plasuje Warszawę coraz wyżej pod względem inwestycyjnym. Kapitał zaczyna się więc przesuwać z takich „bezpiecznych” miast, jak Berlin, Londyn czy Paryż w kierunku Pragi, Bukaresztu i Warszawy. W dłuższej perspektywie inwestycje nieruchomościowe wzrosną, bo Polska ciągle jest na ścieżce wzrostu gospodarczego.
A co będzie się działo z cenami w krótszej perspektywie?
Jesteśmy dziś na szczycie książkowego, dziesięcioletniego cyklu deweloperskiego, omijającego co drugi cykl koniunkturalny. W związku z tym można spodziewać się 8-10 kwartałów gorszej koniunktury na rynku nieruchomości. Czym się ten koniec cyklu charakteryzuje? Gospodarka wchodzi w fazę recesji, rośnie bezrobocie, spada siła nabywcza, panuje pesymizm, konsumenci zaczynają ograniczać wydatki. Nieruchomości też oberwą, choć trudno na razie powiedzieć, w jakiej skali. Bardziej ucierpi na pewno rynek wtórny niż pierwotny. Spodziewam się korekty cen, choć nie teraz, nie w to lato. Zacznie się to późną jesienią i sądzę, że potrwa około osiem kwartałów. Potem na wzrost cen wpłyną silne fundamenty, jak rosnąca liczba gospodarstw domowych oraz centralizacja, czyli gromadzenie się ludności w dużych miastach.
BANKIER NA WEEKEND:
Polecamy także inne artykuły z weekendowego wydania:
Ceny mieszkań rosną, ale nie wszędzie i nie we wszystkich segmentach w takim samym tempie. Jakie mieszkania mogą stać się dla deweloperów na tyle trudno sprzedawalnym produktem, że trzeba będzie obniżyć ich ceny?
Przede wszystkim mieszkania powyżej 60 m kw., które dotychczas były kupowane przez rodziny na własne cele mieszkaniowe. One były w większości finansowe kredytem hipotecznym. Sporo mówi się o tym, że relatywnie dużo mieszkań w Polsce kupowanych jest za gotówkę. Oczywiście tak jest, ale dotyczy to nieruchomości mniejszych, o małym metrażu. Większe kupowano w większości przy wykorzystaniu kredytu, którego dostępność spadła i pewnie do połowy przyszłego roku będzie niska. Spodziewam się więc korekty i na rynku pierwotnym, i na rynku wtórnym w przypadku mieszkań dużych, powyżej 60 m kw. Jaka będzie ta korekta? Na wtórnym od 5 do 15 proc., a na pierwotnym do 10 proc.
Jak, pańskim zdaniem, powszechniejsza praca zdalna czy hybrydowa wpłynie na ceny mieszkań w największych miastach, gdzie jest najwięcej pracowników biurowych? Moi znajomi trzydziestoparolatkowie z „warszawki” coraz częściej mówią o budowie domów na wsi lub wyprowadzce do średnich miast, bo gdy nie trzyma ich tu praca, to nie trzyma ich nic....
Generalnie odpływ ludzi związany z pracą zdalną zostanie z nawiązką zrekompensowany przez tych, którzy przyjeżdżają do Polski z zagranicy, oraz osoby z mniejszych miast, które przyjeżdżają do większych ośrodków w poszukiwaniu lepiej płatnej pracy. Jest ogólnoeuropejski trend centralizacji, natomiast oczywiście budowa domów pod miastami jest naturalną konsekwencją rozwoju rynku mieszkaniowego. Dziś wchodzimy w erę domów. Nam się wydaje, że dużo się ich buduje, ale tak naprawdę wciąż jest ich bardzo mało, dopiero rozpoczynamy fazę budowy podmiejskich domów. Segment będzie się rozwijał przez 10-15 lat, a pandemia ten proces tylko przyspieszyła. Miasta będą coraz mocniej się rozlewać, co wymusi tworzenie lepszej infrastruktury drogowej i transportowej. Dobrym przykładem jest londyński Crossrail czy projekt Grand Paris. Chęć posiadania domu wymusi tworzenie lepszej infrastruktury. Gamechangerem może być indywidualny transport powietrzny albo transport magnetyczny, ale tu już wybiegam daleko w przyszłość...
Wracając do tu i teraz: niedługo zacznie funkcjonować rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego. Czy pańskim zdaniem jego konstrukcja sprawia, że realnie może skorzystać z niego wielu kredytobiorców, zwiększając popyt na nowe mieszkania lub mieszkania na rynku wtórnym, czy spodziewa się pan raczej ograniczonej skali jego oddziaływania?
Teraz udział klientów w tym programie będzie marginalny z punktu widzenia rynku mieszkaniowego. Pierwsza sprawa to zdolność kredytowa, bo w tym programie trzeba posiadać zdolność kredytową na 100 proc. wartości mieszkania, a wiemy, że zdolność kredytowa Polaków spadła teraz o połowę. Klienci tego programu to osoby, które nie odłożyły oszczędności na wkład własny, więc zapewne ich zarobki nie pozwalają na pozyskanie kredytu. Dlatego przez rok czy dwa nie spodziewam się tłumnego korzystania z tego programu, ale pamiętajmy, że to faza startowa, a program jest długoterminowy. Za trzy, cztery lata wejdziemy w kolejną fazę wzrostu na rynku mieszkaniowym i wtedy będzie to miało rację bytu.
Przeczytaj także
Marcel Zatoński
