Drożejące w ostatnim czasie hipoteki sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków zaczęła topnieć. Jeśli dodamy do tego wciąż rosnące, choć wciąż powoli, ceny nieruchomości, okaże się, że zaciągając maksymalny możliwy kredyt, będziemy mogli pozwolić sobie na mniejszy lokal niż na początku roku. Wciąż jest jednak znacznie lepiej niż przed dwoma laty.
Jak wynika z comiesięcznych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, przeciętna zdolność kredytowa we wrześniu 2026 r. wyniosła 1,161 mln zł. Choć wciąż było to więcej niż przed rokiem (+4,1 proc. a nominalnie +45,2 tys. zł), to już w sierpniu wyższe stawki w cennikach stałoprocentowych hipotek zaowocowały tym, że zdecydowana większość banków obcięła szacunki zdolności kredytowej względem lipca.
Zdolność spadła, ale wciąż lepiej niż przed rokiem
Obniżkę przeciętnej zdolności kredytowej oferowanej przez banki w Polsce przyniósł wrzesień. W sierpniu bowiem można było liczyć przeciętnie na kredyt wyższy o 8,5 tys. zł.
Pomiędzy poszczególnymi instytucjami różnice są jednak niemałe i sięgają 350 tys. zł. O ile lider zestawienia proponował zdolność na poziomie 1,35 mln zł, o tyle ostatni bank na liście, cechujący się najniższą relacją raty do dochodu miesięcznego, czyli de facto proponujący najniższą zdolność kredytową, udzieliłby finansowania maksymalnie na 1,04 mln zł.
Mowa o symulacji przygotowywanej od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie.
Zestawiając te dane ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi Narodowy Bank Polski w II kw. 2026 r., przeciętny kredyt mieszkaniowy oferowany modelowej rodzinie uwzględnionej w symulacji, przy uwzględnieniu 20-procentowego wkładu własnego, pozwalał na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni 86,7 mkw. To o 1,3 mkw. mniej niż trzy miesiące wcześniej, jednak wciąż nieco więcej (+1,4 mkw.) niż przed rokiem.
W ujęciu dwuletnim, gdy zdolność kredytowa dopiero zaczynała rosnąć, wskaźnik ten był o 9,4 mkw. wyższy.
W przypadku rynku wtórnego, z uwagi na wyższą średnią cenę transakcyjną, która w II kw. 2026 r., po trzech kwartałach przerwy, ponownie przekroczyła 19 tys. zł/mkw., analizowany wskaźnik był niższy. W II kw. 2026 r. wyniósł 76,3 mkw., co oznaczało obniżkę o 0,3 mkw. k/k i jednocześnie wzrost o 0,3 mkw. w ujęciu rocznym.
To dane dla całej stolicy. Tymczasem na ile metrów kwadratowych można sobie pozwolić w poszczególnych dzielnicach? Zgodnie z danymi SonarHome.pl pokazującymi sytuację na rynku wtórnym, przeciętne ceny ofertowe w sierpniu 2026 r. wahały się niespełna 13 tys. zł/mkw. na Białołęce do 20,6 tys. zł/mkw. w Śródmieściu.
Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i przeciętnej, maksymalnej zdolności kredytowej notowanej w sierpniu 2026 r., dostępny metraż wahał się od 70 mkw. w Śródmieściu do ok. 113 mkw. na Białołęce.
„Downsizing” deweloperów zahamował
Choć przeciętna zdolność kredytowa wystarczy na znacznie większy metraż niż przed dwoma laty, to deweloperzy i tak budują znacznie mniejsze mieszkania i z każdym rokiem coraz mniejsze. Biorąc pod uwagę wszystkie ponad 46,4 tys. mieszkań w budynkach wielorodzinnych, które deweloperzy oddali do użytku w I poł. 2026 r., średnia powierzchnia wyniosła 51,4 mkw. – o 0,4 mkw. więcej niż w analogicznym okresie 2025 r.
W samym II kw. 2026 r. było to przeciętnie 51,3 mkw. – tyle, ile rok wcześniej i o 0,3 mkw. mniej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Kurczenie się metraży znacznie wyraźniej widać w przypadku domów jednorodzinnych. Te miały w I poł. 2026 r. przeciętnie 127,2 mkw. – o 0,7 mkw. mniej niż w I poł. 2026 r. W samym II kw. 2026 r. GUS zanotował jednak 125,3 mkw. – o 3,7 mkw. mniej niż rok wcześniej o tej porze.
