Mieszkanie dla studenta – kupić czy najmować?

analityk Bankier.pl

Rodzice wysyłający dziecko do innego miasta na studia często rozważają, jak w najlepszy sposób rozwiązać problem miejsca zamieszkania świeżo upieczonego żaka. Jedną z opcji jest zakup nieruchomości na potrzeby studenta i nie jest to możliwość dostępna wyłącznie dla dysponujących pokaźnymi oszczędnościami.

Nie każdy z rozpoczynających naukę studentów może liczyć na zakwaterowanie w akademiku, a koszty najmu nieruchomości w dużych miastach są poważnym obciążeniem dla domowego budżetu rodziców. Do wyboru tej opcji może zniechęcać również inny argument – czynsz przez kilka lat studiów będzie trafiać do cudzej kieszeni, a zaangażowane w ten sposób środki zostaną skonsumowane i nie powiększą majątku rodziny.

Mieszkanie dla studenta – kupić czy najmować?
Mieszkanie dla studenta – kupić czy najmować? (fot. Andrzej Bogacz / FORUM)

Na dylemat „kupić czy wynajmować” można spojrzeć z czysto finansowego punktu widzenia. Rozważmy go dla przykładowego przypadku – studenta wybierającego się na studia do Krakowa.

W październikowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sprawdziliśmy, jakie koszty wiążą się ze sfinansowaniem zakupu 2-pokojowego mieszkania w grodzie Kraka. Przyjęliśmy, że rodzice kupują dla studenta 45-metrowy lokal na rynku pierwotnym. Cena zakupu wynosi 320 tys. zł.

Mieszkanie solo – dla wygodnego studenta

Minimalny wkład własny przy zakupie wspomaganym kredytem hipotecznym wynosi 10 proc. Rodzice studenta musieliby zatem zaangażować co najmniej 32 tys. zł w samą transakcję, a następnie ponieść nakłady na wykończenie i wyposażenie lokalu. Zakładając, że doprowadzenie do stanu odpowiedniego do zamieszkania kosztować będzie ok. 1000 zł za 1 m kw., niezbędne wydatki ze środków rodziców studenta wyniosą 77 tys. zł (bez dodatkowych kosztów transakcyjnych).

Rata kredytu hipotecznego z 10-procentowym wkładem własnym, spłacanego przez 20 lat wahać się będzie w przedziale od 1693 zł do 1781 zł, w zależności od banku-kredytodawcy. Średnia dla propozycji przedstawionych przez 12 instytucji w październikowym rankingu wyniosła 1735 zł.

Średni czynsz najmu mieszkania 2-pokojowego w Krakowie - ceny ofertowe, dane Otodom.pl
Średni czynsz najmu mieszkania 2-pokojowego w Krakowie - ceny ofertowe, dane Otodom.pl (Bankier.pl)

Zgodnie z danymi dostarczonymi przez serwis Otodom.pl średni ofertowy czynsz najmu dla mieszkań dwupokojowych w Krakowie wynosił we wrześniu 2018 r. 2060 zł. Od początku 2017 r. kwota ta nie zmieniała się bardzo znacząco – najniższą wartość (1975 zł) odnotowano w lipcu 2018 r., a najwyższą (2111 zł) w grudniu 2017 r.

Porównanie nakładów – najem kontra kredyt (dla wybranych założeń)

Kredyt

Najem

Wkład własny

32 000 zł

-

Wykończenie mieszkania

45 000 zł

-

Miesięczna rata / czynsz najmu

1735 zł

2060 zł

Koszt rat* / czynszu w okresie 5 lat

104 000 zł

123 600 zł + 2 060 zł (zwrotna kaucja)

Łączne nakłady przez 5 lat

181 000 zł

123 600 zł

Koszt „netto” po 5 latach (przy założeniu sprzedaży mieszkania)

51 000 zł

123 600 zł

* Nie wliczono innych, jednorazowych kosztów kredytu (prowizja, ubezpieczenie pomostowe).

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych zebranych z banków 4-10.10.2018 r. i danych OtoDom.pl.

W ciągu pięciu lat studiów na raty kredytu, przy założeniu obecnego poziomu stóp procentowych, rodzice wydadzą 104 tys. zł. W tym czasie spłacą ok. 53 tys. zł zadłużenia, a ich dług wobec banku obniży się z 288 tys. zł do 235 tys. zł. Jeśli dziecko nie zechce pozostać w Krakowie, będą mogli albo sprzedać mieszkanie, albo wynająć je i uzyskiwać regularne dochody pozwalające na bieżącą obsługę kredytu.

Przyjmując uproszczone założenie, że wartość mieszkania po 5 latach wyniesie 365 tys. zł (cena zakupu powiększona o nakłady na wykończenie), rodzice po sprzedaży lokalu i spłacie pozostałego długu będą mieli do dyspozycji 130 tys. zł. Po odjęciu wkładu własnego i kosztów wykończenia lokalu pozostaną 53 tys. zł.

Można zatem powiedzieć, stosując duże uproszczenie pomijające zmienną wartość pieniądza w czasie, że w ten sposób zrekompensowana zostanie mniej więcej połowa wydatków na miejsce zamieszkania byłego już studenta, a koszt „netto” wyniesie 51 tys. zł. Zakładając, że student przez 5 lat studiów wynajmowałby sam 2-pokojowe mieszkanie, łączne nakłady wyniosłyby 123,6 tys. zł.

Taniej, bo ze współlokatorem

Koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych żaka można oczywiście dodatkowo obniżyć – zarówno w scenariuszu najmu, jak i zakupu na kredyt. Student może współdzielić dwupokojowe mieszkanie z inną osobą.

W takiej opcji, przyjmując pozostałe założenia bez zmian i pomijając niektóre dodatkowe korzyści (np. fakt, że współlokator w mieszkaniu na kredyt pokryje także część stałych opłat), rodzice żaka mogliby odnotować zysk w wysokości 10,7 tys. zł.

Porównanie nakładów – najem kontra kredyt w opcji ze współlokatorem w mieszkaniu (dla wybranych założeń)

Kredyt

Najem

Wkład własny

32 000 zł

-

Wykończenie mieszkania

45 000 zł

-

Miesięczna rata / czynsz najmu

1735 zł – 1030 zł = 705 zł

1030 zł

Koszt rat* / czynszu w okresie 5 lat

42 300 zł

61 800 zł + 1030 zł (zwrotna kaucja)

Łączne nakłady przez 5 lat

119 300 zł

61 800 zł

Koszt „netto” po 5 latach (przy założeniu sprzedaży mieszkania)

+ 10 700 zł

61 800 zł

* Nie wliczono innych, jednorazowych kosztów kredytu (prowizja, ubezpieczenie pomostowe).

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych zebranych z banków 4-10.10.2018 r. i danych OtoDom.pl.

Zsumowany koszt czynszu najmu wyniósłby w tym czasie 61,8 tys. zł. Różnica na korzyść kredytu wyniosłaby zatem ponad 70 tys. zł.

Kredyt nie zawsze lepszy niż najem

Zakup mieszkania z użyciem bankowego finansowania prezentuje się w obu przypadkach korzystniej niż najem lokalu dla żaka. Warto jednak pamiętać o kilku istotnych ograniczeniach. Rodzice studenta muszą po pierwsze posiadać oszczędności wystarczające na wkład własny i wykończenie. Środki te zostaną „zamrożone” w czterech ścianach i nie będzie ich można wykorzystać, nawet w przypadku gdy pojawią się nagłe potrzeby.

Kupno mieszkania na krótki termin (5 lat studiów) wiąże się także z kilkoma ryzykami, które mogą zmienić finansowy wymiar inwestycji. Zmienność cen nieruchomości jest jednym z nich. Jeśli lokal nie znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, to jest szansa, że nie uda się odzyskać pierwotnie poniesionych nakładów w całości.

Drugim ryzykiem jest możliwość wzrostu wysokości raty (po ewentualnych podwyżkach stóp procentowych). W krótkim terminie zmiana oprocentowania kredytu nie powinna być dotkliwa, ale warto mieć na uwadze ten czynnik, jeśli pod uwagę bierzemy pozostawienie mieszkania "w rodzinie".

Jeśli rodzice pragną ułatwić życiowy start dziecka po studiach, to inwestycja w mieszkanie stwarza kilka szans - od darowizny lokalu począwszy, na najmie i finansowym wsparciu byłego studenta skończywszy. W takim scenariuszu krótkoterminowa opłacalność operacji schodzi jednak na dalszy plan, a nieruchomość ma do odegrania inną rolę - zalążka osobistego majątku.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
6 2 krajanka89

Moje dziecko zaczyna studia w przyszłym roku i będzi musiao przenieść sie do stolicy bo u nas nie ma takiej dobrej uczelni Chcielibyśmy kupić mu z mężem mieszkanie zeby iał już coś swoegego zwłaszcza że odkładaliśmy dla niego pieniądze od urodzenia. Myślimy o Green Mokotowie bo to takie ładne osiedlew bezpiecznej dzielnicy. Póki co w pozostałych 2 pokojach będie mógł wynajmować kolegom a ptem bedzie miał mieszaknie dla swojej rodziny.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 6 zenonn

Hahaha, Kryptoreklama mieszkań. Drogo. Daleko od szkoły.
Student mający mieszkanie nie chce tam ciągle obcych.
Jakby chciał tłum i tanio to zamieszałby w akademiku.
Samodzielne mieszkanie studentowi potrzebne jest by miał komfort.

! Odpowiedz
0 4 antonicaracal

Bankster wam to mówi : tylko kupować, najlepiej na hipotekę ! Taniej nie będzie, ceny mogą
tylko rosnąć, ograniczenie ceny jest tylko od dołu ...

! Odpowiedz
1 23 lehman

Kolejny artykuł z cyklu: "Jak najprościej wpaść w tarapaty finansowe."
Pisanie takich treści obecnie, trochę mi przypomina wciskania staruszce odkurzacza za 7tysi na raty. Przecież to może trafić do ludzi, którzy serce mają gołębie, ale totalnie się nie znają na finansach. Skierują zatem swoje nieomylne kroki do doradcy finansowego i nieszczęście gotowe.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
17 23 alaindelone

Redaktor znów szuka frajerów(ktoś kazał napisać ten tekst?) Po pierwsze nie warto studiować( dziś większość to robi, a pracy nie ma dla wszystkich - dobrze płatnej, jedyny plus to można pobzykać studentki. Zaraz po maturze fru na emigracje, ciężko pracować odkładać ile tylko można i po 15 latach mamy 34 lata i co najmniej 500.000 zł(teoretycznie, bo w przyszłości pewnie PLN upadnie na pysk). Kredyt dziś przy historycznie najniższych stopach i perspektywach demografii - śmiech na sali. Jeżeli rodzice mają wolne 300.000 zł to niechaj kupią dziecku fizyczne złoto i srebro za ów kwotę, kto wie może w przyszłości już nie będzie musiało być niewolnikiem...

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 24 rekin1986

Najtańszy interes to są studia zaoczne w co drugi weekend idziesz na zajęcia nie przejmujesz się mieszkaniem bo mieszkasz z rodzicami nawet jak przyjdzie studiować w innym mieście to zawsze tańsza opcja wynająć sobie pokój w hotelu na 1 noc z soboty na niedzielę

Takie coś da się zrobić za ok 200 zł za jeden weekend jak policzyć 15 weekendów w czasie roku akademickiego to ok 3 tys zł plus opłata za studia ok 3 tys za semestr licząc 2 semestry w roku to jest 9 tys zł rocznie 5 lat to jest 45 tys zł a w tygodniu można chodzić do pracy na pełny etat i mieć wypłatę nie patrząc na rodziców moja siostra tak studiowała w co drugi weekend na zajęcia w tygodniu do pracy i wynajem pokoju hotelu na noc z soboty na niedzielę

Chyba , że ktoś idzie studiować medycynę za 60 tys rocznie to inna bajka bo jak nie są to studia medyczne to lepiej iść zaocznie

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 23 trooper

Doświadczenie mi podpowiada, że dobrze zrobić pierwszy etap studiów dziennie, tzw licencjat czy inżynierkę a drugi już obowiązkowo zaocznie, aby kończąc studia mieć wyrobiony minimum rok doświadczenia zawodowego i dostać jakąś pensję pozwalającą na przeżycie. Na zaocznych studiach zaraz po maturze młodzi się często gubią, nie dają rady wytrzymać presji i ogarnięcia tematu, tego jest za dużo.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 14 glos_rozsadku

mi doswiadczenie mowi, że studia to najlepszy czas na znalezienie żony. Niektórzy psują sprawę i się prują zamiast szukać żony, a potem dziwią się, że żonka jakaś nie teges.

! Odpowiedz
1 25 search

Kupowac to tylko za cash. Mieszkanie dla studenta i na kreche to duze ryzyko. Dzieciok wylatuje ze studiow a my mamy mieszkanie w innym miesci, kredyt,czynsz, dziecioka na utrzymaniu w domi i klopot.
Mozan mieszkanie wynajac ograniczajac koszta. Ale najm to ciezki kawalek bo wystarczy ze pacjet nie zaplaci raz drugi nabije stany licznikow i jeszcze WC zapcha na dzien dobry.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
13 9 glos_rozsadku

to trzeba porządne wc kupować a nie dziadostwo najtańsze. Ja zapycham w co 2 mieszkaniu, bo kupują najtańsze. Pamiętam jak gość wymienił nam sedes w wynajmowanym... kupił natańszy i od tego momentu nie dało się srać w domu, bo średnica byla za mala, ze musiałbyś kłaść jaja na deskę i szczać na podłogę. Dobrze, że było tesco tuż obok to tam chodziłęm srać.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne