Mieszkanie dla studenta – kupić czy najmować?

Rodzice wysyłający dziecko do innego miasta na studia często rozważają, jak w najlepszy sposób rozwiązać problem miejsca zamieszkania świeżo upieczonego żaka. Jedną z opcji jest zakup nieruchomości na potrzeby studenta i nie jest to możliwość dostępna wyłącznie dla dysponujących pokaźnymi oszczędnościami.

Nie każdy z rozpoczynających naukę studentów może liczyć na zakwaterowanie w akademiku, a koszty najmu nieruchomości w dużych miastach są poważnym obciążeniem dla domowego budżetu rodziców. Do wyboru tej opcji może zniechęcać również inny argument – czynsz przez kilka lat studiów będzie trafiać do cudzej kieszeni, a zaangażowane w ten sposób środki zostaną skonsumowane i nie powiększą majątku rodziny.

Na dylemat „kupić czy wynajmować” można spojrzeć z czysto finansowego punktu widzenia. Rozważmy go dla przykładowego przypadku – studenta wybierającego się na studia do Krakowa.

W październikowej edycji rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl sprawdziliśmy, jakie koszty wiążą się ze sfinansowaniem zakupu 2-pokojowego mieszkania w grodzie Kraka. Przyjęliśmy, że rodzice kupują dla studenta 45-metrowy lokal na rynku pierwotnym. Cena zakupu wynosi 320 tys. zł.

Mieszkanie solo – dla wygodnego studenta

Minimalny wkład własny przy zakupie wspomaganym kredytem hipotecznym wynosi 10 proc. Rodzice studenta musieliby zatem zaangażować co najmniej 32 tys. zł w samą transakcję, a następnie ponieść nakłady na wykończenie i wyposażenie lokalu. Zakładając, że doprowadzenie do stanu odpowiedniego do zamieszkania kosztować będzie ok. 1000 zł za 1 m kw., niezbędne wydatki ze środków rodziców studenta wyniosą 77 tys. zł (bez dodatkowych kosztów transakcyjnych).

Rata kredytu hipotecznego z 10-procentowym wkładem własnym, spłacanego przez 20 lat wahać się będzie w przedziale od 1693 zł do 1781 zł, w zależności od banku-kredytodawcy. Średnia dla propozycji przedstawionych przez 12 instytucji w październikowym rankingu wyniosła 1735 zł.

Zgodnie z danymi dostarczonymi przez serwis Otodom.pl średni ofertowy czynsz najmu dla mieszkań dwupokojowych w Krakowie wynosił we wrześniu 2018 r. 2060 zł. Od początku 2017 r. kwota ta nie zmieniała się bardzo znacząco – najniższą wartość (1975 zł) odnotowano w lipcu 2018 r., a najwyższą (2111 zł) w grudniu 2017 r.

W ciągu pięciu lat studiów na raty kredytu, przy założeniu obecnego poziomu stóp procentowych, rodzice wydadzą 104 tys. zł. W tym czasie spłacą ok. 53 tys. zł zadłużenia, a ich dług wobec banku obniży się z 288 tys. zł do 235 tys. zł. Jeśli dziecko nie zechce pozostać w Krakowie, będą mogli albo sprzedać mieszkanie, albo wynająć je i uzyskiwać regularne dochody pozwalające na bieżącą obsługę kredytu.

Przyjmując uproszczone założenie, że wartość mieszkania po 5 latach wyniesie 365 tys. zł (cena zakupu powiększona o nakłady na wykończenie), rodzice po sprzedaży lokalu i spłacie pozostałego długu będą mieli do dyspozycji 130 tys. zł. Po odjęciu wkładu własnego i kosztów wykończenia lokalu pozostaną 53 tys. zł.

Można zatem powiedzieć, stosując duże uproszczenie pomijające zmienną wartość pieniądza w czasie, że w ten sposób zrekompensowana zostanie mniej więcej połowa wydatków na miejsce zamieszkania byłego już studenta, a koszt „netto” wyniesie 51 tys. zł. Zakładając, że student przez 5 lat studiów wynajmowałby sam 2-pokojowe mieszkanie, łączne nakłady wyniosłyby 123,6 tys. zł.

Taniej, bo ze współlokatorem

Koszty zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych żaka można oczywiście dodatkowo obniżyć – zarówno w scenariuszu najmu, jak i zakupu na kredyt. Student może współdzielić dwupokojowe mieszkanie z inną osobą.

W takiej opcji, przyjmując pozostałe założenia bez zmian i pomijając niektóre dodatkowe korzyści (np. fakt, że współlokator w mieszkaniu na kredyt pokryje także część stałych opłat), rodzice żaka mogliby odnotować zysk w wysokości 10,7 tys. zł.

Zsumowany koszt czynszu najmu wyniósłby w tym czasie 61,8 tys. zł. Różnica na korzyść kredytu wyniosłaby zatem ponad 70 tys. zł.

Kredyt nie zawsze lepszy niż najem

Zakup mieszkania z użyciem bankowego finansowania prezentuje się w obu przypadkach korzystniej niż najem lokalu dla żaka. Warto jednak pamiętać o kilku istotnych ograniczeniach. Rodzice studenta muszą po pierwsze posiadać oszczędności wystarczające na wkład własny i wykończenie. Środki te zostaną „zamrożone” w czterech ścianach i nie będzie ich można wykorzystać, nawet w przypadku gdy pojawią się nagłe potrzeby.

Kupno mieszkania na krótki termin (5 lat studiów) wiąże się także z kilkoma ryzykami, które mogą zmienić finansowy wymiar inwestycji. Zmienność cen nieruchomości jest jednym z nich. Jeśli lokal nie znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, to jest szansa, że nie uda się odzyskać pierwotnie poniesionych nakładów w całości.

Drugim ryzykiem jest możliwość wzrostu wysokości raty (po ewentualnych podwyżkach stóp procentowych). W krótkim terminie zmiana oprocentowania kredytu nie powinna być dotkliwa, ale warto mieć na uwadze ten czynnik, jeśli pod uwagę bierzemy pozostawienie mieszkania "w rodzinie".

Jeśli rodzice pragną ułatwić życiowy start dziecka po studiach, to inwestycja w mieszkanie stwarza kilka szans - od darowizny lokalu począwszy, na najmie i finansowym wsparciu byłego studenta skończywszy. W takim scenariuszu krótkoterminowa opłacalność operacji schodzi jednak na dalszy plan, a nieruchomość ma do odegrania inną rolę - zalążka osobistego majątku.

Źródło: