Standardowe 20 proc. czy może mniej? Starający się o kredyt hipoteczny często stają przed dylematem, czy warto w zakup nieruchomości włożyć więcej swoich środków, czy może w większym stopniu skorzystać z pieniędzy banku. Sprawdzamy, jakie są blaski i cienie obu opcji.
Jedną z pierwszych decyzji przy zaciąganiu kredytu hipotecznego jest wybór kwoty. Czasem opcje mocno ogranicza zdolność kredytowa, czasem – posiadane oszczędności. W wielu przypadkach jednak potencjalni kredytobiorcy mają pewną swobodę. Mogą przeznaczyć więcej na wkład własny albo pożyczyć z banku większą sumę i zredukować swoje nakłady do minimum.
Wkład własny to ta część ceny nieruchomości (albo szerzej – wartości inwestycji, np. gdy budujemy dom), którą pokrywamy z własnych środków. Między kwotą kredytu a wkładem własnym istnieje zatem wyraźna zależność. Im wyższy wkład własny, tym niższa kwota finansowania z banku. Przykładowo, jeśli kupujemy na rynku wtórnym mieszkanie za 600 tys. zł, to:
- Przy wkładzie własnym 20 proc., musimy z własnej kieszeni wyłożyć 120 tys. zł. Kwota kredytu potrzebna do sfinalizowania transakcji wyniesie wówczas 480 tys. zł.
- Przy wkładzie własnym 10 proc., wpłacamy sprzedającemu 60 tys. zł ze swoich oszczędności, a kwota kredytu wynosi 540 tys. zł.
Posiadanie wkładu własnego jest podstawowym wymaganiem stawianym przez banki. To pochodna zaleceń nadzoru finansowego, który wyznaczył granice ryzyka dla kredytodawców. Minimalny wkład własny to 20 proc. wartości inwestycji, ale można ten limit obniżyć do 10 proc. pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia się przez bank.
Dziś nie jest zatem możliwe sfinansowanie przez kredytodawcę całej kwoty potrzebnej do zakupu albo zbudowania nieruchomości. Jedynym sposobem na ominięcie tego wymagania jest skorzystanie z gwarancji wkładu własnego, co jest możliwe tylko w niektórych scenariuszach w ramach rodzinnego kredytu mieszkaniowego.
Niższy wkład własny to mniejszy wybór
Rozważając, jaką kwotę przeznaczyć na wkład własny, warto mieć na uwadze, że nie każdy bank udzieli kredytu na więcej niż 80 proc. wartości nieruchomości. Pierwszą konsekwencją decyzji o ograniczeniu finansowego zaangażowania do minimum jest zatem krótsza lista instytucji, których oferty możemy przeanalizować.
Kredytów z wkładem własnym poniżej 20 proc. udzielają: Alior Bank, Bank BPS, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao, Credit Agricole, Erste Bank Polska, mBank, PKO Bank Polski oraz VeloBank. Tylko wkład własny równy lub wyższy niż 20 proc. akceptują: BNP Paribas Bank, Bank Millennium, ING Bank Śląski oraz UniCredit.
Więcej wkładu własnego to niższe oprocentowanie
W swoich cennikach banki używają często skrótu LTV (ang. loan to value). Jest to relacja pomiędzy kwotą kredytu a wartością zabezpieczenia (najczęściej – wartością kupowanej na kredyt nieruchomości). Zazwyczaj wskaźnik ten jest odwrotnością udziału wkładu własnego. Kredyt z 20-procentowym wkładem własnym będzie miał LTV równe 80 proc.
W wielu przypadkach przy niskim wkładzie własnym oprocentowanie jest wyższe, a stawka maleje wraz ze wzrostem zaangażowania klienta. W pojedynczych bankach progów jest wiele (np. inne stawki obowiązują dla LTV do 30, 50, 80, 90 proc.), ale prawie wszędzie jest wyraźna granica pomiędzy standardowym (20-procentowym) a niskim wkładem własnym. „Przeskoczenie” na niższy wkład własny oznacza wzrost oprocentowania (lub marży) o ok. 0,2-0,4 pp.
Ile zapłacimy za niższy wkład własny?
Wybierając niższy wkład własny, decydujemy się na scenariusz, w którym kwota kredytu jest wyższa i jednocześnie wyższe jest oprocentowanie. To oznacza z kolei, że płacić będziemy wyższą ratę i łącznie zapłacimy więcej odsetek.
Zobaczmy prosty przykład. W banku X staramy się o 25-letni kredyt na mieszkanie kosztujące 600 tys. zł:
- Przy wkładzie własnym 10 proc. kwota kredytu to 540 tys. zł, a oprocentowanie wynosi 5,94 proc. Rata równa to wówczas 3459 zł.
- Przy wkładzie własnym 20 proc. kwota kredytu to 480 tys. zł., a oprocentowanie wynosi 5,74 proc. Rata równa to w takim scenariuszu 3016 zł.
Różnica w racie jest niebagatelna. 20-procentowy wkład własny pozwala obniżyć comiesięczne obciążenia o 440 zł. Nawet jeśli w banku, w którym skorzystaliśmy z kredytu wyższe oprocentowanie dla niskiego wkładu własnego obowiązuje tylko do momentu aż relacja pozostałego do spłaty długu do wartości nieruchomości przekracza 80 proc., to rata później pozostanie wyższa. To efekt zadłużenia się na wyższą kwotę.
Załóżmy, że oprocentowanie nie zmieni się przez cały okres spłaty kredytu. Dla takiego scenariusza możemy porównać łączny koszt wypożyczenia środków od banku:
- Przy wkładzie własnym 10 proc. wynosi on 497 tys. zł. Tyle odsetek zapłacimy łącznie w ratach.
- Przy wkładzie własnym 20 proc. wynosi on 425 tys. zł.
Chociaż argumenty czysto finansowe przemawiają za wyższym wkładem własnym, to warto dodać trzy istotne zastrzeżenia.
Niski wkład własny – co warto wziąć pod uwagę
Po pierwsze, zaciągnięcie kredytu „na maksa” może mieć sens strategiczny. Pieniądze z własnych oszczędności można dowolnie wydać, np. na zakup mebli, wyposażenia itp. Środki z kredytu hipotecznego są pod tym względem mniej elastyczne. Upraszczając, można powiedzieć, że banki pozwalają przeznaczyć je głównie na to, co jest na stałe związane z nieruchomością.
Po drugie, zawsze warto mieć poduszkę finansową na nieprzewidziane zdarzenia. Zupełne pozbycie się oszczędności w imię podwyższenia wkładu własnego może zemścić się, gdy pojawią się dodatkowe potrzeby. Kredyt hipoteczny jest tańszy niż inne typy kredytów oferowanych przez banki. Nieracjonalne byłoby zatem zaciągnięcie jak najniższego kredytu hipotecznego, pozbycie się rezerw na wkład własny, a potem np. zadłużenie się kredytem gotówkowym na zakup samochodu.
Po trzecie, kredyt hipoteczny nie jest, wbrew obiegowym opiniom, związaniem się z jednym bankiem na dziesiątki lat. Możemy go przenieść do innej instytucji, czyli refinansować. Warto wykorzystać tę możliwość zwłaszcza, jeśli w międzyczasie spłaciliśmy już część długu i wskaźnik LTV spadł poniżej 80 proc. To pozwoli zamienić droższy kredyt z minimalnym wkładem własnym na nowy, bardziej atrakcyjny „standardowy”. Taka operacja może się okazać opłacalna, ale sporo zależy od rynkowych warunków w momencie, gdy zdecydujemy się na „przeprowadzkę”.
