Kupić mieszkanie czy wynająć? Mamy najnowsze wyliczenia i jest lepiej niż rok temu

Choć za sprawą ponownie drożejących mieszkań, na wkład własny trzeba przeznaczyć więcej niż przed rokiem, to odczuwalnie tańsze kredyty mieszkaniowe sprawiają, że zakup mieszkania może kosztować łącznie mniej niż przed rokiem. Policzyliśmy, jak w ciągu 25 lat wypadnie zakup mieszkania na kredyt w zestawieniu z czynszem za wynajmowane mieszkanie.

Zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, to jedna z najważniejszych decyzji w życiu, w której emocje toczą nieustanny pojedynek z chłodną logiką. Blasków i cieni takiego kroku jest bez liku, jednak na potrzeby naszej analizy odarliśmy ten proces z sentymentów i wzięliśmy pod lupę wyłącznie twardą, rynkową matematykę.

W naszych kalkulacjach zestawiliśmy ze sobą dwa scenariusze: koszty związane z zakupem nieruchomości oraz kwoty, które co miesiąc bezpowrotnie przelewamy na konto właściciela wynajmowanego lokalu.

Warto jednak pamiętać o tym, co świadomie pominęliśmy. To przede wszystkim koszty, które trzeba ponieść na samym początku, jeszcze przed odebraniem kluczy: taksę notarialną, opłaty sądowe, prowizję dla pośrednika czy podatek PCC, które skutecznie podnoszą łączny koszt zakupu mieszkania, zwłaszcza z rynku wtórnego.

Pominęliśmy także trudne do oszacowania i nieprzeliczalne na pieniądze kwestie jak choćby swobodę i łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejszą odpowiedzialność za lokal w przypadku wynajmujących oraz fakt ostatecznego dojścia do własności w przypadku zakupu mieszkania – czy to za gotówkę, czy posiłkując się kredytem.

Ceny mieszkań i najmu - co zmieniło się w ciągu roku?

Inaczej niż przed rokiem, tym razem o cenach mieszkań nie da się powiedzieć, że spadają. Ostatnie trzy kwartały to powrót do aktów notarialnych tendencji wzrostowej, która jednak wyraźnie wyhamowała w I kw. 2026 r.

Zgodnie z danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, średnie ceny metra kwadratowego w przypadku 50-metrowych mieszkań zlokalizowanych w sześciu największych polskich miastach, wahały się od niespełna 9,5 tys. zł w Łodzi przez blisko 14 tys. zł w Krakowie po 15,4 tys. zł w Warszawie.

To właśnie najpopularniejsze lokale o powierzchni od 35 do 60 mkw. drożały w ostatnich kwartałach najmocniej. Ostatnie dziewięć miesięcy z podwyżkami, łągodzone obniżkami z pierwszej połowy 2025 r., sprawiły, że w ujęciu rocznym w aktach notarialnych wpisywano przeciętnie od 7,4 proc. (Łódź) do 9,4 proc. więcej niż w I kw. 2025 r.

Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja, jeśli spojrzymy na stawki w ujęciu trzyletnim, uwzględniającym okres zapowiedzi, wdrażania i realizacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Dla przykładu, w pierwszych trzech miesiącach 2026 r. za kawalerki płacono przeciętnie od ok. 33 proc. (Gdańsk i Lublin) do blisko 48 proc. (Kraków) więcej niż w I kw. 2023 r. Nominalnie podwyżki sięgają ponad 4900 zł/mkw. na stołecznym rynku.

Pierwsza połowa 2026 r. a w szczególności I kw. 2026 r., stał za to pod znakiem spadków na rynku najmu. Stawki wpisywane w ogłoszeniach są w największych polskich miastach, tym samym, nieco niższe niż przed rokiem. Jedynie w Łodzi notowany jest wzrost (+3,2 proc. r/r), który jednak należy traktować w kategoriach stabilizacji.

O stabilizacji możemy mówić w skali ostatnich trzech lat. Względem 2023 r. czynsze podrożały w ogłoszeniach przeciętnie od niespełna 4 proc. we Wrocławiu i Krakowie do 12 proc. w Poznaniu. Trzeba jednak pamiętać, że już wtedy znajdowały się na wyraźnej górce po wybuchu wojny na Ukrainie w lutym 2022 r.

Kupno mieszkania za gotówkę – kiedy wyjdziemy „na zero” względem najmu?

Odwrotnie niż pisaliśmy przed rokiem, w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy – z uwagi na wspomniany powrót wzrostów cen transakcyjnych mieszkań – zwiększyła się liczba miesięcznych czynszów, jakie należałoby zapłacić wynajmującemu a która równa jest przeciętnej cenie płaconej za 50-metrowe mieszkania.

Wydatek poniesiony na zakup 50-metrowego lokalu tym razem najszybciej „zwróci” się w Gdańsku. Łączny koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na opłacenie 197 miesięcznych czynszów. To blisko 16,5 roku – o 1,5 roku (17 miesięcy) więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Niemal identyczny współczynnik (198 czynszów) zanotowano w Warszawie. Podobnie jak przed rokiem średnia cena 50-metrowego mieszkania była równa najwyższej liczbie czynszów w Krakowie (225). Także w stolicy woj. małopolskiego zanotowano największy wzrost tego współczynnika w ujęciu rocznym (+21).

Zakup mieszkania w Krakowie „zwraca się” później niż nawet w I kw. 2022 r., gdy byliśmy jeszcze chwilę przed wystrzałem stawek na rynku najmu i jednocześnie na długo przed uruchomieniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, który wyraźnie podbił ceny mieszkań.

Gdy do Polski napłynęli już uchodźcy a kwoty dyktowane za czynsze znalazły na szczycie, czyli dla porównania w I kw. 2023 r., analizowany współczynnik wahał się od 149 w Warszawie i Wrocławiu do 171 w Krakowie.

Raty po przerwie zrównują się z czynszami

Choć to ceny najmu w ostatnim roku niemal stanęły w miejscu a nawet delikatnie spadły, to korzystniejsze niż przed rokiem oferty banków sprawiają, że raty po rocznej przerwie ponownie zrównały się z czynszami. Taka sytuacja miała miejsce w Gdańsku, gdzie biorący kredyt po stawkach obowiązujących w I kw. 2026 r. płacili miesięcznie średnio o blisko 5 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2025 r. Przy nieznacznie (+1,1 proc. r/r) wyższym czynszu, przeciętna rata względem niego niemal identyczna. Różnica wyniosła symboliczną kwotę – 1 zł/m-c.

Rata, przygotowana w oparciu o naszą symulację, była niemal identyczna jak miesięczny czynsz także w Warszawie. Z kolei w Poznaniu i Łodzi różnica wyniosła ok. 2,5 proc. Nominalnie kupujący mieszkanie w oparciu o kredyt „dopłacali” miesięcznie do, bądź co bądź, własnego mieszkania, od 53 do 74 zł.

Inaczej przedstawia się sytuacja we Wrocławiu i szczególnie w Krakowie, gdzie raty wciąż są sporo wyższe od czynszów: odpowiednio o 7 i 14 proc. a nominalnie o 218 i 440 zł. O ile jednak w Krakowie analizowana różnica obniżyła się względem I kw. 2025 r., o tyle Wrocław był jedynym spośród największych polskich miast, w którym była ona wyższa niż przed rokiem.

Mieszkanie na kredyt – ile trzeba oddać bankowi?

Ile zatem trzeba wydać na 50-metrowe mieszkanie, biorąc kredyt na 25 lat i nie refinansując go? Jak wynika z obliczeń Bankier.pl, całkowity koszt kredytu w I kw. 2026 r. wahał się od 723,3 tys. zł w Łodzi do 1,175 mln zł w Warszawie. Próg 1 mln zł przekroczony został jeszcze w Krakowie.

W każdym przypadku było to o ok. 4-6 proc. a nominalnie od 46 do 52,7 tys. zł mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Jeśli jednak, do całkowitego kosztu zakupu mieszkania, dodamy wkład własny, mniej niż 1 mln zł, zapłacą wyłącznie kupujący 50-metrowy lokal w Poznaniu i Łodzi. W Warszawie łączny koszt zakupu mieszkania na kredyt wciąż przekracza 1,3 mln zł. Lekką ulgą dla kupujących może być fakt, że i w tym przypadku była to niższa kwota niż przed rokiem – o 2,9 proc. a nominalnie o 39,5 tys. zł.

Koszt zakupu mieszkania i najmu – jak to policzyliśmy?

W obu przypadkach analizie poddaliśmy 50-metrowy lokal. Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek jak i całkowitą sumę, jaką trzeba oddać bankowi, policzyliśmy w oparciu o: 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z ofert banków w kwietniu 2022, 2023, 2024, 2025 r. i 2026 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Przyjęliśmy także, że oprocentowanie nie ulega zmianie przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, rzecz jasna, środki przeznaczone na wkład własny. Co istotne, w analizie pominęliśmy sytuację, w której spłacający kredyt, refinansuje go.

Do obliczenia kosztów zakupu mieszkania posłużyły nam dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium dotyczące średnich cen transakcyjnych w pierwszych kwartałach lat 2022 – 2026. Koszty najmu oszacowaliśmy na podstawie opisywanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, a obrazujących średnie ceny ofertowe w I kw. 2022, 2023, 2024, 2025 i 2026 r.

Jako że trudno przewidzieć, jak będą zachowywały się ceny najmu w kolejnych latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu nie ulegnie zmianie od chwili podpisania umowy. Analogicznie jak w przypadku oprocentowania kredytu.

W przypadku zakupu mieszkania należy też pamiętać o dodatkowych kosztach, które trzeba ponieść już na starcie. To taksa notarialna, opłaty sądowe a w przypadku części mieszkań z drugiej ręki również podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla agenta.

Źródło: