Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – gdzie i za ile?

analityk Bankier.pl

Chociaż o koniecznych zmianach w ofertach banków dyskutuje się od dawna, to kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem jest na rynku zaledwie kilka. Przyjrzeliśmy się propozycjom podsuwanym przez kredytodawców i porównaliśmy je z ich „zmiennymi” odpowiednikami.

Kredyt hipoteczny na polskim rynku kojarzy się przed wszystkim ze zmienną ratą. Nic w tym dziwnego – znakomita większość zobowiązań mieszkaniowych opiera się na ruchomym oprocentowaniu, powiązanym ze wskaźnikiem WIBOR. Chociaż kredytobiorcy w ostatnich latach mieli szansę o tym zapomnieć, taki kredyt obciążony jest specyficznym ryzykiem. Zmiana stóp procentowych może oznaczać wzrost raty, szczególnie bolesny, gdyby w przyszłości wskaźniki powróciły do wartości notowanych jeszcze kilkanaście lat temu.

(YAY Foto)

Chociaż kredyty ze stałym oprocentowaniem niemal zawsze były obecne w ofertach któregoś z kredytodawców, nie cieszyły się do tej pory zainteresowaniem. Wiele wskazuje, że teraz nadchodzą dla nich lepsze czasy. Produkt taki chce promować nadzór finansowy, a podobną przychylność okazują instytucje chroniące konsumentów.

Ofert jak na lekarstwo

Przygotowując styczniowy ranking kredytów hipotecznych, poprosiliśmy banki o przesłanie symulacji obejmujących zarówno zobowiązania ze zmiennym, jak i stałym oprocentowaniem. Większość z 16 instytucji nie ma w ofercie hipotek ze stałą ratą. W rynkowej awangardzie znajdują się trzy banki: ING Bank Śląski, PKO Bank Polski (i PKO Bank Hipoteczny) oraz Santander Bank.

Wybór wariantu kredytu ze stałym oprocentowaniem nie gwarantuje niestety niezmienności comiesięcznych obciążeń przez cały okres spłaty. Stała stawka obowiązuje wyłącznie przez 5 pierwszych lat. Później kredytobiorca może zdecydować się na przejście na oprocentowanie zmienne lub ponownie „zablokować” sobie stawkę na kolejny okres (w dwóch z trzech banków). „Kredyt ze stałym oprocentowaniem” to zatem raczej, w najlepszym wypadku, kredyt z oprocentowaniem, które zmienia się co 5 lat.

Kredyty ze stałym oprocentowaniem – oferty banków (dla profilowych kredytobiorców)

Bank

Okres obowiązywania stałej stopy procentowej

Czy po tym okresie można ponownie skorzystać ze stałej stopy?

Wysokość oprocentowania po przejściu na zmienną stopę oprocentowania (dla LTV 80 proc.)

ING Bank Śląski

sprawdź szczegóły oferty»

5 lat

tak

WIBOR 6M + 1,65 pp.

PKO BP / PKO Bank Hipoteczny

sprawdź szczegóły oferty»

5 lat

tak

WIBOR 3M + 1,79 pp.

Santander Bank

sprawdź warunki kredytów»

5 lat

nie

WIBOR 3M + 1,89 pp.

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-11.01.2019 r.

W PKO Banku Polskim kredyt ze stałym oprocentowaniem udzielany jest w dość nietypowej formie. Po zaciągnięciu zobowiązania można podpisać aneks do umowy i przejść na stałą stawkę, po spełnieniu kilku dodatkowych warunków.

Zmienne kontra stałe – co się opłaca?

Każdy z banków przygotował ofertę dla takich samych założeń. Profilowi kredytobiorcy to rodzina z dwójką dzieci. Przyjęliśmy, że klienci:

  • mają co miesiąc do dyspozycji 10,3 tys. zł,
  • chcą kupić dom w zabudowie szeregowej kosztujący 640 tys. zł,
  • wnoszą 20-procentowy wkład własny,
  • zamierzają spłacać zobowiązanie przez 30 lat, w ratach równych.

Porównanie kredytów ze stałym oprocentowaniem z ich „zmiennymi” odpowiednikami w tym samym banku nie przynosi zaskakujących wniosków – niezmienna stawka oprocentowania jest wyższa niż ta oparta na konstrukcji „WIBOR plus marża”. To rodzaj premii, którą płacimy za pewność stałości obciążeń w pierwszych latach spłaty.

Premia ta jest najniższa w ING Banku Śląskim – wynosi 0,2 pp., a różnica w wysokości raty wynosi zaledwie 55 zł. Kredytobiorca wybierający stałe oprocentowanie mógłby liczyć na niższe obciążenie ratą, gdy wskaźnik WIBOR 6M przekroczy 1,99 proc. (dziś – 1,79 proc.).

Porównanie kredytów ze stałym i zmiennym oprocentowaniem (LTV 80 proc., symulacja dla tego samego profilu kredytobiorców)

Bank

Oprocentowanie kredytu ze STAŁYM oprocentowaniem

Rata równa*

Oprocentowanie kredytu ze ZMIENNYM oprocentowaniem

Rata równa*

Przy jakiej wartości WIBOR stawki oprocentowania się zrównają?

ING Bank Śląski**

sprawdź szczegóły oferty»

3,64%

2 417 zł

3,44% (WIBOR 6M 1,79pp. + marża 1,65 pp.)

2 362 zł

WIBOR 6M 1,99%

PKO BP / PKO Bank Hipoteczny

sprawdź szczegóły oferty»

4,06%***

2 461 zł

3.51% (WIBOR 3M 1,72 pp. + marża 1,79 pp.) ***

2 301 zł

WIBOR 3M 2,27%

Santander Bank

sprawdź warunki kredytów»

4,85%

2 724 zł

3,71% (WIBOR 3M 1,72 pp. + marża 1,99 pp.)

2 376 zł

WIBOR 3M 2,86%

* Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego.

** Bank podał dane dla maksymalnego dostępnego dla profilowych kredytobiorców okresu kredytowania – 339 miesięcy.

** W pierwszych 12 miesiącach bank stosuje obniżone oprocentowanie (3,37% - dla stałej stawki, marża 1,1 pp. – dla zmiennej)

Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 7-11.01.2019 r.

W PKO Banku Polskim i PKO Banku Hipotecznym różnica w racie wynosi 160 zł. Stawki oprocentowania zrównałyby się w wariancie „stałym” i „zmiennym”, gdyby wskaźnik WIBOR 3M wspiął się na poziom 2,27 proc. Stopa procentowa na rynku międzybankowym musiałaby zatem wzrosnąć o 0,55 pp.

Największa przestrzeń dzieli dwa warianty kredytu hipotecznego w Santander Banku. Rata zobowiązania ze stałą stawką byłaby początkowo wyższa o 348 zł. Dopiero wzrost WIBOR 3M o 1,14 pp. zrównałby oprocentowanie kredytu z ruchomą ratą ze zobowiązaniem opartym na stałej stawce.

Warto przypomnieć, że w razie spadku stóp procentowych klienci wybierający stałe oprocentowanie nie mogą liczyć na skurczenie się miesięcznej raty. Ustawa o kredycie hipotecznym dała bankom także opcję pobierania opłat za wcześniejszą spłatę zobowiązania w całym okresie obowiązywania stałego oprocentowania. W ten sposób można zamknąć klientom drogę do zrefinansowania kredytu i zamiany zobowiązania na oparte na zmiennej stopie.

Opłata za spokój w domowym budżecie

Od czterech lat wskaźniki WIBOR zmieniają się minimalnie, a spłacający kredyty hipoteczne zdążyli już zapomnieć, że wysokość kolejnej raty może nieprzyjemnie zaskoczyć. Nie oznacza to jednak, że w perspektywie kolejnych 5 lat nie czekają na nas niespodzianki. Na razie z Rady Polityki Pieniężnej płyną sprzeczne sygnały – niektórzy jej przedstawiciele mówią o stabilizacji stóp, inni wspominają o zbliżających się podwyżkach. Analitycy z kolei spekulują o zupełnie innym scenariuszu, czyli możliwym cięciu ceny pieniądza w obliczu utrzymującej się niskiej inflacji i spowolnienia rozwoju gospodarki.

Dla wahających się przy wyborze kredytu taka niepewność oznacza dodatkowe wątpliwości. Można jednak uznać, że wyższa rata zobowiązania ze stałą stopą to rodzaj opłaty, za którą otrzymujemy coś w zamian – możliwość planowania domowego budżetu bez ryzyka skokowego wzrostu wydatków na obsługę kredytu, ale i bez szansy na spadek obciążenia. W najgorszym wypadku po 5 latach pojawi się „okienko”, w którym można będzie ponownie rozważyć dostępne opcje. Chociażby z tego powodu warto przyjrzeć się, na razie nielicznym, ofertom „stałych” hipotek.

Michał Kisiel

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 1 arturo77

lepiej odkladac 2tys co miesiac.po 4 latach kupic dzialke i oszczedzac na dom,postawic sobie parterowy 80m2 bez garazu-wyjdzie ok 170tys z wykonczeniem czyli 7lat oszczedzania.ogrzanie takiego domu nie bedzie duzo kosztowalo a trzeba sie liczyc z tym ze ceny gazu,wegla beda rosly.tym sposobem w 11 lat mozna miec swoj wlasny dom z dzialka.a jak ktos chce juz,teraz to niech sie zastanowi czy przez 30 lat nie bedzie mial jakiegos wypadku ,nie zachoruje itd.wtedy dom moze pojsc na licytacje i tyle pracy na marne.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
1 12 anannke

To nie są kredyty ze stałym oprocentowaniem. Nadal są zmienne tylko zmiana następuję rzadziej. Są za to oczywiście droższe od zwykłych zmiennych kredytów. Zakładając hipotetyczny scenariusz kredytu na 30 lat i znacznego wzrostu WIBORu po 1 roku od podpisania umowy po następnych 4 latach klient jest w takiej samej sytuacji jak posiadacze normalnych kredytów.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 11 szefuf

To, że na rynku nie ma prawdziwych kredytów ze stałym oprocentowaniem świadczy o wierze banków w stabilność Polski. Taki kraj...

! Odpowiedz