Już ponad 300 zł – tyle wynosi różnica pomiędzy pierwszą ratą topowego kredytu z okresowo stałą stopą i jego odpowiednika ze zmiennym oprocentowaniem. Premia za pewność, że przez kolejnych kilka lat nie zmieni się rata po raz kolejny przebija rekord. Nienotowany dotąd rozstrzał widać w stawkach zmiennego oprocentowania.
Do ofert kredytów hipotecznych z impetem wpadł nowy wskaźnik – POLSTR 1M Stopa Składana. Przyniósł on ze sobą spadek oprocentowania, i to pomimo podwyżek marż w bankach przesiadających się na nowy indeks. Efektem rewolucji w cennikach jest kilka ciekawych zjawisk, które zaobserwowaliśmy w październiku.
Co miesiąc na łamach Bankier.pl pokazujemy, jak zmienia się sytuacja w jednym z podstawowych typów porównań interesujących kredytobiorców – zmienne oprocentowanie kontra okresowo stałe. Mierzymy przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Z jednej strony mamy stałoprocentowe zobowiązania, gwarantujące stałą ratę przez kilka (min. 5) lat, z drugiej – zmiennoprocentowe hipoteki, gdzie obciążenie może zmieniać się mocno w górę i w dół.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybieramy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.). Zestawiliśmy ze sobą te dwie wartości, by odpowiedzieć na pytanie, która opcja jest tańsza, przynajmniej na starcie.
Na wykresie możemy zobaczyć trzy etapy historii „zmienna kontra stała”. Do końca 2025 r. zwolennicy oprocentowania zmiennego początkowo musieli się liczyć z wyższą ratą. Można zatem było powiedzieć, że za możliwość obniżenia w przyszłości obciążeń (gdy spadną stopy procentowe) trzeba było zapłacić „extra”.
Stawki mniej więcej zrównały się na przełomie 2025 i 2026 r., a równowaga była tylko chwilowa. Role wariantów hipotek odwróciły się. Od marca 2026 r. stawki okresowo stałego oprocentowania oddalały się od najlepszych stawek zmiennego oprocentowania. W październiku dystans osiągnął nowe maksimum – ponad 1 punkt procentowy. Jeszcze miesiąc wcześniej różnica (wówczas również rekordowa) wynosiła „tylko” 0,7 pp.
Skok zawdzięczamy tym razem nie spadającym marżom, ale przejściu przez większość banków na nowy wskaźnik. POLSTR 1M znajduje się na poziomie o ok. 0,3 pp. niższym niż jego WIBOR-owi poprzednicy. A podnosząc marże, banki powstrzymały się przed proporcjonalnym podbiciem stawek.
Ile kosztuje zatrzymanie raty na dzisiejszym poziomie?
Dane z porównań bankowych stawek warto przełożyć na konkretny przykład. Załóżmy, że staramy się o kredyt hipoteczny na 500 tys. zł, na 25 lat. Jeszcze w grudniu minionego roku wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem musielibyśmy zapłacić pierwszą ratę nieco niższą niż za topowy wówczas kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
Zupełnie inaczej sytuacja wygląda dziś, gdy coraz częściej wspomina się o zbliżających się podwyżkach stóp procentowych. W październiku 2026 r. wybierający stałe oprocentowanie, decydują się na ratę początkowo wyższą o 304 zł w porównaniu z najtańszym kredytem zmiennoprocentowym. To umowna „premia za spokój”, koszt zabezpieczenia domowego budżetu przed wahaniami obciążeń przez najbliższe lata.
Rekordowy rozrzut stawek zmiennego oprocentowania
Październik przyniósł jeszcze jedno niecodzienne zjawisko. Ponieważ na rynku pozostało kilka banków opierających się nadal na (wyższych) stawkach WIBOR, a najwięksi gracze przesiedli się już na (niższy) POLSTR, rozrzut propozycji zmiennego oprocentowania przebił dotychczasowe maksimum.
Najniższą stawkę na rynku od najwyższej dzieliło w tym miesiącu aż 1,31 pp. Dla porównania, równo rok wcześniej dystans ten wynosił zaledwie 0,38 pp. Oprócz różnorodności stosowanych wskaźników dużemu zróżnicowaniu ofert sprzyja skrajnie różne podejście banków do „promowania” zmiennego oprocentowania. Są na rynku instytucje, które wydają się zniechęcać klientów do tego wariantu finansowania, a narzędziem stają się zaporowe marże.
