Październik przynosi kolejne przetasowania na rynku hipotek ze zmiennym oprocentowaniem. Są zmiany wskaźników, są promocje. To przekłada się na odczuwalny spadek wysokości raty „na start”. Granica 3,5 tys. zł za niemal 600 tys. zł kredytu została przebita.
To symboliczny moment – w rankingu kredytów hipotecznych Bankier.pl nie mamy już ani jednego banku, który używa wskaźnika WIBOR 1M. Seria zmian w ofertach kredytodawców sprawiła, że grono instytucji używających WIBOR-ów mocno się skurczyło w ciągu zaledwie miesiąca. A najkrótszy z tenorów w ogóle wypadł z użycia.
Ciekawie prezentują się także marże proponowane przez banki. W czołówce zestawienia znalazły się instytucje proponujące stawki poniżej 1,6 pp. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu o zbliżeniu się do tej granicy nie można było nawet pomarzyć. Dziś jest w zasięgu, oby nie tymczasowo.
Dla kogo przygotowano obliczenia w rankingu?
W rankingowej tabeli pokazujemy propozycje banków dla rodziny „dwa plus jeden” mieszkającej w Warszawie. Profilowi klienci kupują 55-metrowe mieszkanie z rynku wtórnego kosztujące 740 tys. zł.
Zakładamy, że kredytobiorcy mają co miesiąc do dyspozycji łącznie 15 tys. zł. 29-letnia kobieta zatrudniona jest na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i zarabia 8 tys. zł netto. Jej 32-letni partner ma podobną sytuację, lecz nieco niższe zarobki – 7 tys. zł miesięcznie. Para nie spłaca obecnie żadnych zobowiązań kredytowych, a historia kredytobiorców odnotowana w BIK nie zawiera negatywnych wpisów.
Przyjmujemy, że klienci skłonni są skorzystać z dodatkowych produktów w zamian za lepsze warunki kredytu. Prezentowane przez banki symulacje zakładają zatem sprzedaż krzyżową (cross sell).
Najlepsze kredyty ze zmiennym oprocentowaniem i 20-procentową wpłatą własną
Kredytodawcy otrzymali zadanie, by przygotować symulacje w oparciu o ujednolicone wskaźniki. Przyjęliśmy odczyty WIBOR i POLSTR z 4 września. Stawki WIBOR 6M, 3M i 1M wynosiły odpowiednio 3,86 proc., 3,80 proc. i 3,75 proc. POLSTR 1M znajdował się sporo poniżej – na poziomie 3,55 proc.
Dystans pomiędzy stawkami nie jest już tak duży jak kilka miesięcy temu. Jak zawsze przypominamy jednak, że warto mieć na uwadze, że pierwszoplanową rolę w długim okresie odgrywa marża proponowana przez bank oraz dodatkowe koszty (prowizje, wymagane ubezpieczenia).
Zakładamy, że wpłata własna kredytobiorców to standardowe 20 procent ceny nieruchomości. Suma kredytu wynosi 592 tys. zł.
| Kredyt na 592 000 zł, na 25 lat, LTV 80 proc., oprocentowanie zmienne (dla profilowych kredytobiorców). Symulacja oparta o ujednoliconą wysokość wskaźników (WIBOR 3M 3,85%, 6M 3,94%, POLSTR 1M 3,55%) | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lp. | Bank | Oprocentowanie | Marża | Rata równa (1) | Łączny koszt kredytu (2) | RRSO (3) |
| 1. |
VeloBank
ZAPYTAJ W BANKU |
5,14% (POLSTR 1M + marża) | 1,59% | 3 509 zł | 471 206 zł | 5,42% |
| 2. |
PKO BP
ZAPYTAJ W BANKU |
5,30% (POLSTR 1M + marża) | 1,55% | 3 497 zł | 475 126 zł | 5,51% |
| 3. |
Bank Pekao
ZAPYTAJ W BANKU |
5,23% (POLSTR 1M + marża) | 1,69% | 3 538 zł | 490 724 zł | 5,64% |
| 4. | mBank - klient stały ZAPYTAJ | 5,41% (POLSTR 1M + marża) | 1,86% | 3 603 zł | 505 949 zł | 5,93% |
| 5. | Bank BPS ZAPYTAJ | 5,50% (WIBOR 3M + marża) | 1,65% | 3 635 zł | 510 338 zł | 5,86% |
| 6. |
ING Bank
Śląski
ZAPYTAJ W BANKU |
5,56% (POLSTR 1M + marża) | 2,00% | 3 653 zł | 511 737 zł | 6,01% |
| 7. | mBank ZAPYTAJ | 5,51% (POLSTR 1M + marża) | 1,96% | 3 638 zł | 516 549 zł | 6,04% |
| 8. | BNP Paribas Bank ZAPYTAJ | 5,63% (WIBOR 3M + marża) | 1,75% | 3 670 zł | 517 616 zł | 5,88% |
| 9. | UniCredit ZAPYTAJ | 5,81% (WIBOR 6M + marża) | 1,86% | 3 745 zł | 517 683 zł | 5,96% |
| 10. | Credit Agricole ZAPYTAJ | 5,50% (WIBOR 3M + marża) | 1,65% | 3 635 zł | 531 579 zł | 6,19% |
| 11. | Alior Bank ZAPYTAJ | 5,55% (WIBOR 3M + marża) | 1,69% | 3 653 zł | 592 000 zł | 6,02% |
| 12. | Erste Bank Polska ZAPYTAJ | 6,45% (POLSTR 1M + marża) | 2,90% | 3 978 zł | 618 036 zł | 7,04% |
| (1) Miesięczna rata po opłaceniu ubezpieczenia pomostowego. (2) Za łączny koszt kredytu uważamy sumę odsetek, prowizję, ubezpieczenia niskiego wkładu i koszt innych ubezpieczeń z wyłączeniem ubezpieczenia nieruchomości. Koszt podawany na podstawie symulacji przygotowanych przez banki. (3) Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania podawana przez bank w symulacji. Źródło: Bankier.pl na podstawie informacji od banków, 8-14.10.2026 r. | ||||||
Na czele zestawienia w październiku meldują się VeloBank, PKO Bank Polski oraz Bank Pekao. Rata profilowego kredytu przebiła właśnie „od dołu” granicę 3,5 tys. zł. To wynik przede wszystkim zastosowania nowego wskaźnika, a nie obniżek marż.
Zdecydowana większość banków stosuje już POLSTR 1M Stopa Składana. Na dzień przygotowywania symulacji znajdował się on na poziomie o 0,3 pp. poniżej WIBOR 3M i prawie 0,4 pp. poniżej WIBOR 6M. Zaledwie miesiąc temu grono kredytobiorców używających POLSTR ograniczało się do… jednego banku. Migracja zdecydowanie przyspieszyła, co przyniosło ze sobą spadek kosztów finansowania w prezentowanych symulacjach.
