Komisja Nadzoru Finansowego opublikowała propozycję nowej wersji Rekomendacji S. Zakłada się w niej, że banki będą musiały mieć w ofercie kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową ustalaną na okres co najmniej 5 lat. Pojawi się także kredyt „klucz za dług”, w którym klient będzie mógł zostać zwolniony ze zobowiązania w zamian za przeniesienie własności nieruchomości.
O kredytach hipotecznych ze stałym oprocentowaniem od kilku lat wspominają coraz częściej różne instytucje związane z rynkiem finansowym – począwszy od NBP, na UOKiK skończywszy. Na razie oferta jest jednak bardzo skromna, a zainteresowanie tym produktem minimalne. ING Bank Śląski, który kilka miesięcy temu wprowadził hipoteki ze stałą stawką przez 5 lat, informował, że w ciągu dwóch miesięcy podpisał zaledwie 16 tego typu umów.
Komisja Nadzoru Finansowego zapowiadała wielokrotnie, że będzie promować rozwój kredytów ze stałym oprocentowaniem. Z jednej strony przemawia za tym troska o stabilność sektora bankowego, a z drugiej – o skutki ewentualnego wzrostu rat klientów zaciągających zobowiązania w czasach rekordowo niskich stóp procentowych. Na stronie nadzorcy pojawił się właśnie projekt nowelizacji Rekomendacji S, w którym sporo miejsca poświęcono właśnie tego rodzaju produktom.
Rekomendacja zakłada, że każdy bank będzie musiał posiadać w ofercie kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem (na co najmniej 5 lat) lub ze stałą stawką przez cały okres spłaty. Dodatkowo kredytodawcy będą musieli określić docelowe udziały tego typu zobowiązań w swoim portfelu i ustalić termin, w którym osiągną założone wskaźniki.
KNF chce, aby takie kredyty oferowane były w szczególności „frankowcom”, którzy zdecydują się na „konwersję kredytu walutowego”, a okres pozostający do zakończenia spłaty jest nie dłuższy niż okres obowiązywania stałego oprocentowania.
Dodatkowo banki powinny umożliwić wszystkim spłacającym kredyty hipoteczne (również zaciągnięte w przeszłości) przejście na kredyt ze stałą lub okresowo stałą stawką. Rekomendacja podkreśla, że kredytodawcy powinni się przygotować organizacyjnie do takiej operacji.
„Klucz za dług” nie dla każdego
Kredytobiorca, który chce pozbyć się ciążącego na nim zobowiązania nie może dziś „oddać” bankowi mieszkania i rozpocząć życia z czystą kartą. Porzucenie kredytu, o którym pisaliśmy pięć lat temu na łamach Bankier.pl jako o opcji dostępnej dla części dłużników hipotecznych w USA, w Polsce oznaczałoby narażenie się na utratę także innego majątku, poza mieszkaniem.
W projekcie Rekomendacji S pojawia się nawiązanie do tej idei, pod nazwą „klucz za dług”. Takie kredyty dawałyby możliwość przeniesienia własności nieruchomości na bank w zamian za zwolnienie ze zobowiązania. Opcja nie byłaby jednak, zgodnie z propozycją KNF, dostępna dla wszystkich kredytobiorców, a wyłącznie dla nowych, decydujących się na specjalny produkt. Kredyt „klucz za dług” mógłby mieć oprocentowanie zmienne, okresowo stałe lub stałe. KNF zaleca, aby bank wprowadzający taki kredyt do swojej oferty przedstawiał klientom propozycję zarówno z dodatkową opcją "wyjścia z długu”, jak i bez niej.
„W przypadku banku oferującego kredyty z opcją ‘klucz za dług’, bank powinien poinformować klienta, wraz z uzasadnieniem, o potencjalnie wyższym koszcie obsługi kredytu z opcją ‘klucz za dług’ ze wskazaniem kosztów i czynników ryzyka związanych z tego rodzaju kredytami. Bank powinien również poinformować klienta o konieczności poniesienia kosztów podatkowych z tytułu umorzenia części zobowiązania klienta – w przypadku, gdy klient skorzysta z opcji ‘klucz za dług’ i kwota uzyskana ze sprzedaży kredytowanej nieruchomości będzie mniejsza niż wysokość zadłużenia w momencie przeniesienia przez kredytobiorcę na bank własności do kredytowanej nieruchomości” – czytamy w projekcie.
Szansę na otrzymanie kredytu z możliwością „przesłania bankowi kluczy” mieliby:
- klienci o dochodach wyższych od przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania,
- kredytobiorcy szczegółowo sprawdzeni pod względem posiadania innych zobowiązań kredytowych. Projekt nie wskazuje wprost, czy oznacza to, że klient nie mógłby posiadać innego kredytu, ale odwołuje się do „ograniczania ryzyka zaciągania kredytów w celach spekulacyjnych”.
- obciążeni ratą w stopniu nie wyższym niż 35 proc. miesięcznych dochodów (wskaźnik DTI),
- wnoszący wkład własny w wysokości co najmniej 30 proc. (LTV nie wyższy niż 70 proc.).
Banki oferujące kredyty typu „klucz za dług” zostaną zmuszone do określenia maksymalnego udziału tego rodzaju produktów w swoim portfelu kredytów hipotecznych.
Projekt trafi do konsultacji
Uwagi do projektu Rekomendacji S można będzie zgłaszać do 21 września 2018 r. Zapewne ostateczna wersja zaleceń będzie się nieco różnić od opublikowanej propozycji. Warto przypomnieć, że we wcześniejszych zapowiedziach nadzoru pojawiały się bardziej restrykcyjne warunki – KNF chciał, aby minimalny okres obowiązywania stałego oprocentowania wynosił 10 lat.
Warto zwrócić uwagę na fakt, że banki nie śpieszą się do zaoferowania produktowych „innowacji” przewidzianych w projekcie rekomendacji. Teoretycznie mogłyby wprowadzić do oferty opcję „klucz za dług” lub stałe oprocentowanie już kilka lat temu. Tańsze, przynajmniej na pierwszy rzut oka, „zwykłe” kredyty ze zmiennym oprocentowaniem wygrałyby bez trudu z nowościami. Zalecenia nadzoru wprowadzą przymus modyfikacji oferty, ale pozostaje pytanie o bodźce, jakimi kredytodawcy skłonią klientów do wyboru „hipotek a la KNF”.
