Hipoteki ze stałą stopą sporo tańsze niż zmiennoprocentowe. Luka duża jak nigdy

W każdym z banków na rynku kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem są (początkowo) tańsze niż ich zmiennoprocentowe odpowiedniki. Przestrzeń, która dzieli te opcje pokazuje przy jakich obniżkach stóp stałe oprocentowanie nadal będzie miało kosztową przewagę. Niektóre banki mocno ją „napompowały”.

Po dłuższym okresie stabilizacji rynek kredytów hipotecznych znów stał się dynamiczny, przynajmniej pod względem proponowanych warunków cenowych. Przyczyna jest oczywista – zbliżająca się wielkimi krokami obniżka stóp procentowych. Jak wskazuje w ostatnich doniesieniach o cięciach stawek w obligacjach skarbowych Krzysztof Kolany, „zdaniem ekonomistów stopa referencyjna NBP w perspektywie kolejnych kilkunastu miesięcy może spaść nawet do 3,5% (a może nawet jeszcze niżej)”.

W takim otoczeniu, gdy wskaźniki WIBOR już ruszyły zdecydowanie w dół, potencjalni kredytobiorcy mają twardy orzech do zgryzienia. Czy lepiej wybrać oprocentowanie zmienne i skorzystać z szansy na obniżkę rat w przyszłości czy może lepiej pozostać przy stałym oprocentowaniu i mieć pewność, że niespodziewany zwrot w przyszłości nie zwiększy obciążeń domowego budżetu?

O jednym z czynników, który warto wziąć pod uwagę, pisaliśmy ostatnio. „Mobilność” rozumiana jako opcja przeskoczenia na inną formułę oprocentowania jest zdecydowanie wyższa przy zmiennym oprocentowaniu. To efekt zaleceń nadzoru dotyczących refinansowania hipotek. Jednak banki także nie ułatwiają jednoznacznego rozstrzygnięcia dylematu. Proponują zdecydowanie niższe stawki dla okresowo stałej stopy, „wyprzedzające” przyszłe obniżki stóp procentowych. Widać to wyraźnie, jeśli porównamy dane z ostatniego zestawienia hipotek oraz propozycji tych samych banków przed rokiem.

WIBOR poniżej 4 proc.? „Teoretyczny” już tak

W ostatnim, kwietniowym, rankingu kredytów hipotecznych banki przygotowały propozycje zarówno z okresowo stałym, jak i zmiennym oprocentowaniem. Spójrzmy, jak prezentuje się luka pomiędzy stawkami u poszczególnych graczy.

W tabeli pokazujemy wskaźnik, który nazwaliśmy „teoretycznym” WIBOR-em. Jest to wartość, przy której zrówna się oprocentowanie kredytu z okresowo stałą stawką z jego zmiennoprocentowym odpowiednikiem w tym samym banku. U jednego z kredytodawców, ten wskaźnik znajdował się nawet na poziomie poniżej 4 proc. To bardzo upraszczająca miara, jak bardzo bankowi „zależy” na sprzedaży kredytów ze stałą stopą. Inaczej mówiąc, w perspektywie 5 lat stopy musiałyby spaść o ponad 175 pb., by raty zmiennoprocentowej hipoteki zrównały się z kredytem opartym na stałej stopie.

Łatwo dostrzec, że w każdym z banków proponowane oprocentowanie okresowo stałe jest sporo niższe niż bieżące (w chwili wykonania symulacji) oprocentowanie zmienne. Różnice są jednak spore – od zaledwie 0,18 pp. (CitiHandlowy) do aż 1,63 pp. (Bank BPS). Średnia różnica wyliczona dla wszystkich banków mających oba typy kredytów w ofercie wyniosła -0,94 pp. Jeśli porównamy najniższą w tabeli stawkę dla oprocentowania stałego i najniższą dla oprocentowania zmiennego, różnica wynosi nadal znaczące -1,21 pp.

Sięgnęliśmy do danych sprzed dokładnie roku, by sprawdzić jak prezentowała się rozbieżność nie tak dawno, w czasach, gdy obniżki stóp tylko majaczyły gdzieś na horyzoncie. W kwietniu 2024 r. średnia różnica, na korzyść okresowo stałego oprocentowania, wynosiła -0,38 pp. Była zatem o ponad połowę mniejsza. Przed rokiem najlepsze oferty dla obu typów stawek dzieliło zaledwie 0,13 pp. (na korzyść oprocentowania okresowo stałego).

Trzeba się przygotować na spore ruchy

Banki ustalając stawki oprocentowania okresowo stałego opierają się na szeregu czynników, w tym parametrach instrumentów zabezpieczających portfel (np. IRS). Mają jednak pewien zakres swobody, co widać w postaci zróżnicowanej polityki cenowej. Przypomnijmy również, że w myśl zaleceń KNF kredytodawcy muszą określić docelowe udziały tego typu zobowiązań w swoim portfelu i ustalić termin, w którym osiągną założone wskaźniki. Niewykluczone, że cenowe zachęty w postaci niższych stawek, służą także do realizacji tego celu (gdy bank „obawia się” zbytniej przewagi zmiennego oprocentowania w nowej sprzedaży).

Jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy wybrać teraz stałe czy zmienne oprocentowanie nie sposób udzielić bez sięgnięcia po szklaną kulę. Inną wizję pokazują notowania np. instrumentów FRA (spore obniżki lada moment), a inną niektórzy eksperci. W tak niejasnym otoczeniu, pozostaje zadać sobie pytanie, czy jesteśmy w stanie zapłacić (być może) pewną premię za niezmienność raty i łatwość planowania finansów przez kolejnych kilka lat, czy gotowi jesteśmy się pogodzić z niepewnością w postaci pozytywnych (oby), ale również negatywnych zaskoczeń.

Więcej informacji o produktach finansowych znajdziesz w naszej porównywarce

Źródło: