Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem zmiennym nadal pozostają wyjściowo nieco tańsze niż ich stałoprocentowe odpowiedniki. Premia za pewność comiesięcznych obciążeń wzrosła w sierpniu. Dawno niewidzianą sytuację mamy natomiast w „rozrzucie” ofert bazujących na WIBOR.
Zmienna czy stała? Takie pytanie zadają sobie na pewno osoby stające przed wyborem kredytu hipotecznego. Odpowiedź nie jest pochodną wyłącznie mieszczących się w liczbach kalkulacji. Symulacje mówią bowiem tylko o dzisiejszych realiach, a otoczenie potrafi się zmieniać w oka mgnieniu. Tegoroczna wiosna pokazała, że oczekiwania, co do przyszłości stóp procentowych mogą szybko się zdezaktualizować, gdy w otoczeniu pojawia się nowy czynnik. Tym razem był to konflikt na Bliskim Wschodzie.
Niezależnie od tych zastrzeżeń, warto obserwować, co się dzieje w bankowych cennikach. Jak co miesiąc na łamach Bankier.pl mierzymy przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Z jednej strony mamy stałoprocentowe zobowiązania, gwarantujące stałą ratę przez kilka (min. 5) lat, z drugiej – zmiennoprocentowe hipoteki, gdzie obciążenie może zmieniać się mocno w górę i w dół.
Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.). Zestawiliśmy ze sobą te dwie wartości, by odpowiedzieć na pytanie, która opcja jest tańsza, przynajmniej na starcie.
Od marca 2026 r. stawki okresowo stałego oprocentowania oddalały się od najlepszych stawek zmiennego oprocentowania. W czerwcu różnica pomiędzy stawkami wzrosła do niemal 0,7 pp. i było to, jak dotąd, lokalne maksimum. Po lipcowym mocnym spadku (do 0,23 pp.) sierpień przynosi wzrost „premii” za pewność raty do 37 pb.
Przełóżmy dane na konkretny przykład. Zakładamy, że staramy się o kredyt hipoteczny na 500 tys. zł, na 25 lat:
- W czerwcu 2026 r. wybierając najniżej oprocentowany kredyt ze stałą stopą musielibyśmy zapłacić ratę wyższą o 200 zł niż za „topowy” kredyt ze zmiennym oprocentowaniem.
- W sierpniu 2006 r. różnica wynosi około 110 zł.
Zmienne oprocentowanie rekordowo zróżnicowane
Śledząc propozycje banków od kilkunastu miesięcy, mierzymy także przy okazji zróżnicowanie stawek w cennikach. W tej dziedzinie sierpień przynosi rekordowy odczyt dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Dystans dzielący najwyższe oprocentowanie od najniższej stawki (serwowanych takim samym profilowym klientom) sięgnął 1,25 pp.
Zaskakujący wynik to w dużej mierze efekt polityki cenowej jednego z banków, który wydaje się „zniechęcać” klientów do wyboru zmiennego oprocentowania poprzez wysoką marżę. To niecodzienna i, być może, tylko chwilowa sytuacja. Do tej pory w gronie banków mających w ofercie zmienną stopę trendy były mniej więcej zbieżne. Dla porównania warto wskazać chociażby na jesień 2025 r., gdy dystans dzielący najwyższe i najniższe oprocentowanie nie przekraczał 0,4 pp.
