Rynki

Twoje finanse

Biznes

Forum

reklama

Deweloperzy utrzymują ceny w ryzach. Miliardy z depozytów ożywią popyt?

Marcin Kaźmierczak

Choć branża deweloperska zakończyła 2020 r. z dwucyfrowym spadkiem sprzedaży w skali roku, to w obliczu pandemii do całkowitego załamania sprzedaży nie doszło. Sprzedających uratowali klienci inwestycyjni chroniący kapitał na rynku mieszkań. Teraz strona podażowa spogląda łasym okiem w kierunku potencjalnych klientów wycofujących pieniądze z rekordowo nisko oprocentowanych depozytów.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” rośnie nieprzerwanie od maja. W grudniu odczyt indeksu wyniósł 103,70 pkt, co oznacza, że utrzymał się na poziomie z listopada. W relacji miesięcznej wzrósł jedynie o 0,01 pkt. W porównaniu z grudniem 2019 r. był o 0,06 pkt. wyższy.

Rynek uchronił się przed zapaścią sprzedaży

Choć wzrostom oczekiwań sprzedających daleko do notowanych przed pandemią, w opinii ekspertów kupujący, przynajmniej na podstawie obecnej sytuacji, nie mają co liczyć na znaczące obniżki stawek. Wieszczone na początku pandemii przez niektórych załamanie sprzedaży nie miało miejsca.

Jak wynika z raportów publikowanych przez firmy deweloperskie, pomimo wciąż niekorzystnej sytuacji sprzedaż mieszkań w czwartym kwartale 2020 r. była lepsza niż w trzecim. W relacji kwartalnej deweloperzy sprzedali o 5 proc. więcej lokali, a cały rok zamknęli wynikiem gorszym o 19 proc. w relacji do 2019 r.

– Biorąc pod uwagę otoczenie gospodarcze, wyniki należy uznać za bardzo korzystne – komentuje Anna Karaś, starszy analityk rynku nieruchomości w Cenatorium.

Sprzedaż przed załamaniem uratowały dwie grupy klientów: kupujący mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i w szczególności kupujący inwestycyjnie w celu ochrony kapitału przed spadkiem wartości.

Jeśli dane pochodzące z raportów deweloperów zestawimy z danymi Głównego Urzędu Statystycznego o stanie budownictwa mieszkaniowego, zauważymy, że sprzedaż mieszkań w drugiej połowie 2020 r., choć niższa, przewyższyła podaż lokali wprowadzonych w tym czasie na rynek.

Transfer gotówki z depozytów na rynek mieszkań?

– Ceny mieszkań zachowują się bardzo stabilnie i wykazują delikatną tendencję do wzrostu. Sytuacja na rynku wtórnym wygląda nieco gorzej. Jest to spowodowane spadkiem popytu na najem nieruchomości. Jaki będzie popyt na mieszkania w 2021 r., zależy w dużym stopniu od tempa zwalczania pandemii, zwalniania obostrzeń gospodarczych i powrotu do funkcjonowania gospodarki do stanu przed pandemii. Już jednak obserwujemy, że tempo szczepień nie jest zgodne z pierwotnymi założeniami – zauważa Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.

Generatorem wzrostu cen mieszkań mogą być funkcjonujące od stycznia 2021 r. nowe, bardziej restrykcyjne normy budowlane związane z energooszczędnością nowo budowanych mieszkań.

– Choć skokowy wzrost cen budowy mieszkań wpłynie na wzrost ich cen, będzie on równoważony stawkami dyktowanymi za już gotowe lokale, które wybudowano jeszcze zgodnie z poprzednimi normami – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Jak dodaje, na wyższy popyt mogą z kolei wpłynąć najniższe w historii stopy procentowe i tym samym najtańsze w historii kredyty mieszkaniowe, które mogą skłaniać do kupna.

Budujący mieszkania, ale także sprzedający lokale z drugiej ręki na rynku pierwotnym z oczekiwaniem spoglądają także w stronę depozytów bankowych.

– Jak wynika z danych NBP za listopad, na depozytach bieżących i do dwóch lat znajduje się około 950 mld zł. Przy średnim oprocentowaniu wynoszącym ok. 0,04 proc. można spodziewać się odpływu zgromadzonych na nich pieniędzy na rynek mieszkaniowy. Sam ten znaczący czynnik może zwiększyć popyt i ceny mieszkań – przewiduje Szymon Gil z Michael / Ström Dom Maklerski S.A.

Koniec roku ze stabilnymi stawkami

Grudzień przyniósł jednak korektę średnich stawek ofertowych na największych polskich rynkach. Jak wskazuje tzw. Indeks Szybki Cenatorium, średnia cena ofertowa mieszkań zagregowana dla siedmiu największych rynków (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia) zaczęła spadać i w relacji do listopada była niższa o ok. 1 proc. Spadki nie były jednak równomierne. Podczas gdy w Krakowie, Gdańsku i Warszawie, czyli na najdroższych rynkach w Polsce, średnie ceny ofertowe obniżyły się w ciągu miesiąca o ok. 2 proc., we Wrocławiu, Poznaniu i Gdyni obniżki względem listopada nie przekroczyły 1 proc. Zupełnie inaczej zachowywały się oczekiwania sprzedających mieszkania w Łodzi, które w relacji miesięcznej wzrosły o nieco ponad 1 proc.

Grudzień był także trzecim miesiącem z rzędu z obniżką odczytu indeksu urban.one liczonego dla wspomnianych już największych polskich rynków mieszkaniowych. W grudniu 2020 r. odczyt indeksu wyniósł 103,95 pkt. i był o 0,14 pkt. niższy niż w listopadzie. W relacji rocznej spadek wyniósł 4,04 pkt.

– Pomimo grudniowego wzrostu Łódź to wciąż najtańszy rynek spośród największych miast w Polsce, stąd wielu inwestorów chętnie lokuje swój kapitał właśnie tam. Dla przykładu, średnia cena dwupokojowego mieszkania oferowanego na rynku pierwotnym w łódzkim Śródmieściu wyniosła w grudniu ok. 7,1 tys. zł. W tym czasie we Wrocławiu trzeba było liczyć się ze średnim wydatkiem w granicach 9 tys. zł.

Niższe średnie zwroty z najmu i tak wyższe od oprocentowania lokat

Choć niskie stopy procentowe i stabilne w ostatnich miesiącach ceny mieszkań są zachętą do inwestowania w nieruchomości, na rynku istnieją siły hamujące. To m.in. najniższe od lat stawki najmu, których spadek był widoczny zarówno w przypadku dużych mieszkań, jak i najmniejszych kawalerek, co z kolei związane jest z zapaścią, a w ostatnich miesiącach wręcz brakiem ruchu na rynku najmu krótkoterminowego.

– W kalkulacji trzeba uwzględnić również potencjalny wzrost stóp procentowych w perspektywie kilku lat, który spowoduje znaczący skok odsetek i rat zaciągniętych kredytów – ocenia Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

Jak jednak zauważa Szymon Gil, nawet dwukrotnie niższa (wahająca się pomiędzy 2 a 4 proc.) roczna stopa zwrotu z najmu wciąż znacznie przewyższa oferowaną przez depozyty. Odpowiedź na pytanie, w jakiej kondycji znajdzie się w 2021 r. rynek najmu – zarówno krótko-, jak i długoterminowego – związana będzie z pełnym otwarciem branży turystycznej oraz powrotem studentów do nauki zdalnej.

Ewentualne obniżki stawek będą różne w przypadku poszczególnych segmentów rynku. Jak twierdzi Marcin Krasoń z obido.pl, wśród niedużych mieszkań w turystycznych lokalizacjach możliwe będą przeceny związane z większą podażą.

– Obniżki stawek będzie można spotkać także w ogłoszeniach dotyczących mieszkań położonych z dala od terenów zielonych, szkół oraz słabo skomunikowanych z centrami miast – wymienia Marcin Krasoń.

Liczba nowych budów w Warszawie najniższa od siedmiu lat

Notowany w grudniu 2020 r. odczyt indeksu urban.one dla Warszawy wyniósł 109,19 i znalazł się na poziomie najniższym od sierpnia 2020 r. W relacji miesięcznej miała miejsce obniżka o 0,57 pkt. W porównaniu z grudniem 2020 r. nastąpił spadek o 0,9 pkt.

– Na grudniowy spadek średniej ceny ofertowej w Warszawie wpływ miała duża podaż nowych mieszkań wystawionych w cenach znacznie poniżej średniej rynkowej – twierdzi Anna Karaś z Cenatorium.

Jak wynika z danych GUS-u, w całym 2020 r. w Warszawie deweloperzy rozpoczęli budowę 14,6 tys. mieszkań, co było wynikiem o 30 proc. niższym niż w 2019 r. Za nami tym samym drugi rok z rzędu, w którym liczba rozpoczynanych budów w stolicy malała. Znacząca obniżka sprawiła także, że wynik osiągnięty przez branżę w 2020 r. był najniższym od siedmiu lat. Wpływ na ten stan miała po części pandemia, ale z drugiej strony niewystarczająca podaż działek pod nowe inwestycje. Deweloperzy cały czas budują swoje banki ziemi i regulując podaż nowych mieszkań, która odpowiadałaby aktualnemu popytowi, przeciwdziałają zbyt odważnym rewizjom cen.

Po raz pierwszy od lipca obniżeniu uległ odczyt indeksu urban.one liczonego dla gruntów. W grudniu 2020 r. wyniósł on 138,07 pkt. i był o 1,19 pkt. niższy niż w listopadzie. W relacji rocznej miał jednak miejsce wzrost o 4,62 pkt.

Polacy ruszyli po pozwolenia na budowę domów

Na wzrost indeksu, a tym samym cen działek budowlanych, wpłynęło zwiększone zainteresowanie Polaków budową domów jednorodzinnych. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2020 r. polskie urzędy wydały zgody na budowę 101 591 domów jednorodzinnych, co było wynikiem o 5 proc. wyższym niż w 2019 r. i o 11 proc. wyższym niż w 2018 r. W mniejszym stopniu rosnące zainteresowanie budową domów było jednak widać w przypadku liczby rozpoczętych budów. Była ona niemal identyczna jak w 2020 r. i wyniosła 90 309 domów – o 5 mniej niż w 2019 r., jednak o 5,9 proc. więcej niż w 2018 r.

powiązane
polecane
najnowsze
popularne
najnowsze
bankier na skróty