Polski rynek mieszkaniowy wkracza w fazę stabilizacji z wyraźnym wyhamowaniem dynamiki wzrostów. Choć indeks cen wciąż rośnie, to w największych aglomeracjach coraz częściej widać lokalne korekty cen ofertowych. Co więcej, wciąż rośnie rozstrzał między wyceną a kwotami faktycznie płaconymi za mieszkania. Odporność na te trendy wykazuje jedynie stale drożejący rynek gruntów.
W maju 2026 r. odczyt indeksu obrazującego sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce, który przygotowywany jest dla Bankier.pl przez Cenatorium, wyniósł 119,36 pkt i był o 0,34 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej oraz o 3,11 pkt wyższy niż w analogicznym miesiącu 2025 r.
Lokalne korekty: gdzie ceny mieszkań spadają?
Wzrost zanotowano także w przypadku indeksu liczonego dla największych rynków z wyjątkiem Warszawy (Krakowa, Trójmiasta, Wrocławia, Poznania i Łodzi). To najsłabsza miesięczna dynamika wzrostu w tym roku. W maju odczyt wyniósł 133,95 pkt, będąc o 0,22 pkt wyższy niż w kwietniu oraz 3,63 pkt wyższy niż rok wcześniej.
Lokalnie wciąż można znaleźć obniżki przeciętnych kwot wpisywanych w ogłoszeniach. Jak wynika z monitoringu cen ofertowych, prowadzonego przez Cenatorium, maj przyniósł obniżki względem kwietnia – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym – w Krakowie, Gdyni i Poznaniu.
– Natomiast w Gdańsku średnia cena notowana na rynku pierwotnym obniżyła się o 1 proc. m/m, a na rynku wtórnym wzrosłą o 0,2 proc. m/m – podaje Małgorzata Wełnowska, ekspert ds. wycen i analiz nieruchomości w Cenatorium.
Ze wzrostami mieliśmy do czynienia we Wrocławiu oraz Łodzi, gdzie trend wzrostowy i pogoń za stawkami notowanymi w pozostałych największych polskich miastach, trwa od dłuższego czasu.
Warszawski rynek łapie oddech
Kontynuację kwietniowej korekty mieliśmy w maju z kolei na warszawskim rynku pierwotnym, gdzie – według danych Cenatorium – średnia wycena mieszkań oferowanych przez deweloperów obniżyła się o 1,5 proc. m/m. Po kwietniowym wzroście o 2 proc. m/m, maj przyniósł stabilizację kwot wpisywanych w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży mieszkań z drugiej ręki.
Dysproporcje cenowe pomiędzy dzielnicami centralnymi a peryferyjnymi pozostają jednak bardzo wyraźne. Zgodnie z danymi serwisu SonarHome.pl, w przypadku rynku wtórnego w tradycyjnie najdroższym Śródmieściu w maju 2026 r. oczekiwano przeciętnie 20 625 zł/mkw., podczas gdy na Białołęce czy w Rembertowie średnie stawki wciąż znajdują się znacznie poniżej 13 tys. zł/mkw.
Jak zauważa Małgorzata Wełnowska z Cenatorium, popyt w stolicy wciąż jest ożywiony. Największą popularnością cieszą się mniejsze a tym samym bardziej przystępne cenowo (choć droższych w przeliczeniu na metr kwadratowy) lokali.
Akty notarialne nie zgadzają się z ogłoszeniami
Trzeba jednak mieć na uwadze, że ceny mieszkań wpisywane do aktów notarialnych obniżane są odważniej niż w przypadku stawek widniejących w ogłoszeniach. Przypomnijmy, że w największych miastach różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w I kw. 2026 r. wahały się od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. Stoją za tym m.in. coraz droższe nowe lokale wprowadzane do oferty.
Dobitnie pokazały to m.in. dane Narodowego Banku Polskiego za I kw. 2026 r. O ile zagregowana średnia cena transakcyjna dla siedmiu największych rynków wtórnych w Polsce (Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Gdańska, Gdyni i Łodzi) była niższa zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym i wyniosła 13 477 zł/mkw., o tyle w górę powędrowała przeciętna wycena mieszkań, czyli kwoty wpisywane w ogłoszeniach.
Działki nie przestają drożeć
W dalszym ciągu nie zanosi się za to na obniżki cen działek budowlanych, które rosną niemal nieprzerwanie od trzech lat. Choć I kw. 2026 r. przyniósł lekkie wyhamowanie podwyżek, to na ich kontynuację wskazują ostatnie odczyty indeksu, przygotowywanego przez Cenatorium. W maju 2026 r. odczyt wyniósł 158,58 pkt.
W porównaniu z kwietniem wzrósł o 0,79 pkt. Tempo wzrostu jest jednak niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W porównaniu z majem 2025 r. odczyt był o 3,17 pkt wyższy i była to najniższa roczna dynamika od początku 2025 r.
MKZ
