Stopa zwrotu z najmu dociera do dna. Jest jeszcze gorzej niż rok temu

Stopa zwrotu z wynajmu mieszkań w największych polskich miastach wciąż maleje. Z najnowszych danych Otodom Analytics przeanalizowanych przez Bankier.pl wynika, że stopa zwrotu jest dziś zauważalnie niższa, przebijając ubiegłoroczne, i tak już słabe, wyniki i zbliżając się do historycznych minimów.

Gdzie zwrot z inwestycji w najem topnieje najszybciej?

W przypadku najpopularniejszych mieszkań, o powierzchni od 40 do 59 mkw., najniższą roczną stopę zwrotu – tak jak przed rokiem – zanotowano w Krakowie. W czerwcu 2026 r. było to średnio 4,69 proc., co oznaczało jednak najmniejszą roczną zmianę spośród sześciu największych polskich miast.

Przeciętnie na mniej niż 5 proc. w skali roku można było liczyć także w Gdańsku, gdzie z kolei stopa zwrotu zanotowała najmocniejszy spadek w porównaniu z czerwcem 2025 r.

Choć wciąż powyżej 5 proc., to najbliżej historycznego dna analizowany wskaźnik znalazł się we Wrocławiu. W czerwcu 2026 r. zanotowano tam 5,16 proc., jedynie o 0,06 pp. więcej niż w maju 2024 r.

W pobliżu dołka i najdalej od szczytu średnia roczna stopa zwrotu znajduje się obecnie w Warszawie, gdzie w czerwcu 2026 r. wynajmujący mogli liczyć na 5,31 proc. w skali roku. Wyższy wynik wśród analizowanych miast zanotowano jedynie w Łodzi (5,94 proc.). Było to też jedyne miasto, w którym wskaźnik urósł, a był to efekt najmocniejszego wzrostu stawek najmu. Stabilizacja na szczycie sprawia jednak, że w tym przypadku najwyższy, oznacza wzrost o 3,2 proc. r/r.

Kawalerki bronią się przed spadkami. Łódź samotnym liderem

Również w przypadku najmniejszych lokali mamy do czynienia ze spadającą rentownością najmu. Wciąż jest ona jednak wyższa niż w przypadku większych lokali. Największa różnica została zanotowana w Gdyni, gdzie było to 6,04 proc. w skali roku, wobec 5,01 proc. w przypadku mieszkań 40- i 50-metrowych.

Na najwięcej mogli liczyć kupujący mieszkania na wynajem w Łodzi. W czerwcu 2026 r. wskaźnik wyniósł 6,41 proc. Było to jedyne z grona analizowanych miast, gdzie zanotowano wzrost – o 0,16 pp. r/r.

Ceny mieszkań rosną, a stawki najmu stoją w miejscu

Na ponad 1,5 pp. mniej w skali roku mogli liczyć wynajmujący kawalerki w Krakowie, gdzie do dotychczasowego minimum, które miało miejsce w styczniu 2025 r., brakuje już tylko 0,08 pp. Przyczyniają się do tego rosnące ceny mieszkań. W stolicy woj. małopolskiego w górę wędrują zarówno stawki wpisywane w ogłoszeniach, jak i kwoty faktycznie płacone za mieszkania. Zgodnie z opisywanymi przez Bankier.pl wczoraj danymi Metrohouse, w II kw. 2026 r. mieszkania w Krakowie podrożały w aktach notarialnych przeciętnie o 5 proc. k/k.

Tymczasem od trzech lat na krakowskim rynku najmu panuje wyjątkowa stabilizacja. W skali roku przeciętna cena ofertowa spadła o 1 proc., względem czerwca 2024 r. wzrosła o 1,5 proc. a w porównaniu z czerwcem 2023 r. była o niespełna 3 proc. wyższa. Stabilniej, już od czterech lat, zachowują się jedynie stawki obserwowane w Gdańsku, gdzie jednak wciąż wynajmujący mogą liczyć na ponad 5 proc. w skali roku.

Zarówno we wspomnianym Krakowie, Gdańsku, jak i Wrocławiu, czerwcowy wskaźnik był niższy od najwyższego (notowanego w drugiej połowie 2022 r., gdy stawki najmu znalazły się na wojennym szczycie, a kwoty płacone za mieszkania jeszcze nie były podbite „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”) średnio o 1,7 – 1,8 pp.

Źródło: