O ile ubiegły rok stał pod znakiem rosnących możliwości negocjacyjnych przy zakupie mieszkania, tak w I poł. 2026 r. byliśmy świadkami odwrócenia tego trendu. W górę zaczęły piąć się ceny ofertowe, zamykając kupującym drogę do głębokich rabatów – wynika z raportu „Barometr” Metrohouse i Credipass. W trzech największych polskich miastach dynamika stawek wciąż mieści się jednak w celu inflacyjnym.
Choć wzrost przeciętnych kwot płaconych za mieszkania z drugiej ręki znajduje się w celu inflacyjnym i jednocześnie poniżej inflacji CPI, i tak stawki są najwyższe w historii. W Warszawie mieszkania z rynku wtórnego w II kw. 2026 r. kosztowały średnio 15 823 zł/mkw. – o 2,8 proc. więcej niż kwartał wcześniej i jednocześnie o 1,4 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Dla przypomnienia, trzy miesiące temu pisaliśmy o wyraźnej obniżce o ponad 4 proc. k/k.
O ile trzy miesiące wcześniej w dół powędrowała przeciętna kwota płacona za mieszkania z drugiej ręki w Krakowie, tak w II kw. 2026 r. zanotowano tam wyraźny wzrost o 5 proc. r/r. W ujęciu rocznym średnia cena transakcyjna była jednak o 2,2 proc. wyższa. W celu inflacyjnym Narodowego Banku Polskiego znalazł się jeszcze wzrost odnotowany we Wrocławiu, gdzie jednocześnie średnia cena transakcyjna była niższa niż trzy miesiące wcześniej i po krótkiej przerwie ponownie wróciła poniżej 12 tys. zł/mkw.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym w wybranych miastach – II kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
11 919 |
-3,2 |
+2,5 |
|
Kraków |
14 046 |
+5,0 |
+2,2 |
|
Warszawa |
15 823 |
+2,8 |
+1,4 |
|
Gdańsk |
13 610 |
+1,4 |
12,7 |
|
Łódź |
7732 |
-0,2 |
+3,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass |
|||
Coraz trudniejsze negocjacje ze sprzedającymi
Tam, gdzie wzrost cen w ujęciu rocznym był najniższy, tam tez sprzedający najmniej schodzili z ceny. W II kw. 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Krakowie wyniosły 2 proc. W Warszawie i Wrocławiu zanotowano najniższy wynik od kilku lat – 1,4 proc.
|
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania – II kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
1,4 |
-0,8 |
-0,7 |
|
Kraków |
2,0 |
+0,4 |
+0,4 |
|
Warszawa |
1,4 |
-1,2 |
-0,2 |
|
Gdańsk |
2,2 |
-0,7 |
+1,1 |
|
Łódź |
3,6 |
+0,8 |
+0,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass |
|||
Tradycyjnie łatwiej (również w ujęciu kwartalnym i rocznym) szły negocjacje szukającym własnego „M” w Łodzi, gdzie dodatkowo ceny mieszkań, raportowane przez Metrohouse, są wciąż są o połowę niższe niż w stolicy.
We Wrocławiu, Gdańsku i szczególnie w Warszawie, sprzedający mniej chętnie obniżali swoje oczekiwania niż w I kw. 2026 r. Z kolei w porównaniu z IV kw. 2025 r., gdy przeciętne możliwości negocjacyjne przekraczały 3 proc., spadek w największych polskich miastach oscylował wokół 1,5 pp.
O ile w I kw. 2026 r., z wyjątkiem Krakowa, sprzedający obniżali swoje pierwotne oczekiwania średnio od ponad 3 do blisko 5,5 proc., o tyle w II kw. 2026 r. analizowany wskaźnik osiągnął swoje maksimum w Gdańsku, wynosząc 3,4 proc.
|
Średnie różnice między pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi – II kw. 2026 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Wrocław |
2,6 |
-1,1 |
-1,3 |
|
Kraków |
3,3 |
+1,1 |
-1,6 |
|
Warszawa |
3,3 |
-1,7 |
-3,0 |
|
Gdańsk |
3,4 |
+0,1 |
+1,8 |
|
Łódź |
2,6 |
-2,8 |
-1,8 |
|
Źródło: Raport „Barometr” Metrohouse i Credipass |
|||
Przeciętne różnice pomiędzy pierwszymi a ostatecznymi cenami ofertowymi jeszcze mocniej spłaszczyły się w porównaniu z I kw. 2025 r. Wówczas pisaliśmy o różnicach wahających się od blisko 4 do ponad 6 proc.
Wysokie ceny tną metraż
Ile tymczasem płacono za mieszkania z drugiej ręki w największych polskich miastach? Przeciętne kwoty wpisywany w aktach notarialnych wahały się od 416 tys. zł w Łodzi do 772 tys. zł w Warszawie. Znacznie niższe stawki w przeliczeniu na metr kwadratowy sprawiły, że szukający własnego „M” na rynku wtórnym w Łodzi decydowali się przeciętnie na lokale 54-metrowe. W stolicy kupowano średnio lokale 49-metrowe. Na najmniejsze decydowano się tam, gdzie w ostatnim roku ceny wzrosły najmocniej, czyli w Gdańsku (średnio 45 mkw.).
