Tańsze hipoteki na horyzoncie? Czekający na przełom mogą się przeliczyć

Bliżej niż dalej – tak można podsumować najnowsze oczekiwania dotyczące terminów obniżek stóp procentowych. Spodziewający się cenowej rewolucji w kredytach hipotecznych mogą się jednak rozczarować. Sprawdziliśmy kilka scenariuszy.

Jeszcze kilka miesięcy temu wielu ekonomistów, śledzących rozwój sytuacji w polityce pieniężnej, spodziewało się, że do końca co najmniej 2025 r. stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. Oczekiwania uległy jednak znaczącym zmianom.

"Retoryka RPP uległa wyraźnemu złagodzeniu i po raz pierwszy od dawna można powiedzieć, że obniżki stóp NBP się przybliżają, a nie oddalają. Wystarczającą przesłanką do wznowienia redukcji stóp ma już być samo wejście inflacji w trend spadkowy, co sugeruje, że pierwszy krok nastąpi między marcem a lipcem 2025" – pisali w ostatnim raporcie analitycy PKO Banku Polskiego.

Nie brakuje głosów, że cięcia stóp procentowych będą następować szybko. „W bazowym scenariuszu makroekonomicznym BNP Paribas BP zakłada jednak, że referencyjna stopa procentowa w Polsce do końca 2025 r. spadnie do 4,0 proc. z 5,75 proc. obecnie” – to jeden z przykładów odważnych prognoz analityków. W wypowiedzi dla PAP główny ekonomista tego banku Michał Dybuła wskazał, że możliwy jest również bardziej optymistyczny scenariusz.

Czekający „na ławce” potencjalni kredytobiorcy hipoteczni, których dziś zniechęca cena pieniądza, mogą poczuć powiew nadziei. Przypomnijmy, że obecnie komercyjne kredyty na cele mieszkaniowe należą do najdroższych w Europie. Jak wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, jeśli wziąć pod uwagę wyłącznie Unię Europejską, Polska przewodzi w niechlubnym zestawieniu.

Co mogą zmienić obniżki stóp procentowych?

Licząc na poprawę dostępności hipotek łatwo zapomnieć o tym, jak prezentuje się punkt wyjścia. Spadek stóp procentowych nawet o 1,75 pp. nie oznacza rewolucyjnych zmian w wysokości raty kredytu.

Spójrzmy na przykład. Jeśli zaciągamy kredyt na 25 lat na 500 tys. zł, to rata hipoteki z marżą 2,3 pp. (średnia dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym) spada z dzisiejszych 3900 zł do ok. 3350 zł. To sporo, ale kredytobiorcy w latach 2020-2021 płacili przy takich samych warunkach ok. 2250 zł miesięcznie.

Poniżej prezentujemy porównanie raty równej dla kilku scenariuszy:

• Wartości z czasów rekordowo niskich stóp procentowych (do jesieni 2021 r.).
• Obecne parametry dla kredytu opartego na WIBOR 3M z marżą 2,3 pp.
• Symulacje dla takiego kredytu, gdy nastąpią obniżki stóp o 0,25 pp., 0,50 pp., 0,75 pp., 1 pp. i 1,75 pp. od dzisiejszego poziomu (przy założeniu przeniesienia obniżek w pełni na poziom wskaźnika).

Pierwsze kroki w obniżaniu stóp procentowych będą niemal niezauważalne dla portfela kredytobiorców. Rata dla milionowego kredytu spadnie wówczas o 165 zł, dla zobowiązania na 0,5 mln zł – o 83 zł. Jeśli mówimy o obecnych kredytobiorcach, to warto dodać zastrzeżenie – w ostatnich 3 latach w nowej sprzedaży dominowały (bardziej lub mniej zdecydowanie) kredyty z okresowo stałym oprocentowaniem. Obniżka stóp nie wpłynie w żaden sposób na raty takich zobowiązań.

Czy będzie w końcu łatwiej o kredyt?

Po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” na rynku pozostali przede wszystkim kredytobiorcy o wyższych dochodach i dysponujący znaczącym zasobem gotówki. „Zdolność kredytowa jest zdecydowania lepsza niż 2 lata temu, ale dalej przez wysokie oprocentowanie osoby z najniższą krajową marzenia o zakupie własnej nieruchomości muszą odłożyć na późniejszy okres” – wskazywał Łukasz Sroczyński, ekspert finansowy i pośrednik kredytu hipotecznego.

Lekkie obniżki stóp procentowych nie zmienią radykalnie sytuacji. Wprawdzie zdolność kredytowa oceniana jest różnie przez różne banki, a oprocentowanie kredytu to tylko jeden z czynników mających wpływ na szacunki kredytodawców, ale można pokusić się o bardzo uproszczoną ilustrację.

Przyjmijmy, że bank zakłada, iż relacja raty kredytu do dochodu klienta nie może przekraczać 40 procent. To dość konserwatywne założenie, ale jednocześnie pomijające wszelkie inne uwarunkowania (inne kredyty, obciążenia dochodu, koszty utrzymania, bufory narzucane przez nadzór itp.). Spójrzmy na szacunki minimalnego dochodu, który byłby w tak uproszczonej sytuacji wystarczający do przyznania kredytu.

Przykładowo, na 500 tys. zł finansowania konieczne byłoby dziś wylegitymowanie się dochodem na poziomie 9,7 tys. zł. Po obniżce oprocentowania o 0,25 pp. próg ten spadłby do 9,5 tys. zł, a po cięciu stóp o 1 pp. – do 8,9 tys. zł.

Te bardzo ułomne porównania warto potraktować jako ostrzeżenie przed rozbudzaniem oczekiwań na „tani kredyt”. Od punktu, który część kredytobiorców pamięta sprzed 3-4 lat dzieli nas daleka droga.

Źródło: