Szybko rośnie lista banków przechodzących na wskaźnik POLSTR w nowych kredytach hipotecznych. Dopóki stopy procentowe stoją w miejscu, różnice pomiędzy nowymi i starymi generacjami kredytów są niewielkie. Kredytobiorcy mogą być jednak zaskoczeni, gdy RPP zdecyduje się działać.
Palma pierwszeństwa we wprowadzaniu do oferty kredytów hipotecznych w nowym wcieleniu przypadła tym razem PKO Bankowi Polskiemu. Na początku września ten kredytodawca zastąpił, w nowej „produkcji”, wskaźnik oparty na WIBOR, jego oficjalnie namaszczonym przez nadzorców następcą – POLSTR. Kredyty mieszkaniowe w PKO BP od tej pory mają oprocentowanie zmienne wyliczane na podstawie miernika POLSTR 1M Stopa Składana powiększonego o stałą marżę.
Kolejne banki decydują się właśnie na taki sam krok. Od 26 września Erste Bank Polska ma w ofercie kredyty bazujące na POLSTR 1M. Osoby, które starały się o kredyt i do 25 września 2026 r. otrzymały formularz informacyjny z Erste z oprocentowaniem opartym na WIBOR 3M będą mogły jeszcze skorzystać ze starej formuły.
28 września na POLSTR przechodzi ING Bank Śląski. To bank, który sparzył się już raz na szybkiej decyzji o zmianie wskaźnika. Przypomnijmy, że przed trzema laty ING jako pierwszy i jedyny wprowadził do oferty hipoteki z WIRON 1M. Losy następcy WIBOR-u stanęły pod znakiem zapytania już pod koniec 2023 r. Gdy stało się jasne, że reforma wskaźników referencyjnych wraca do punkt wyjścia, po zaledwie roku ING Bank Śląski tymczasowo wycofał z oferty zmiennoprocentowe hipoteki. Wróciły już „w starych szatach”, jako oparte na WIBOR.
Z informacji „Parkietu” wynika, że w najbliższych dniach czeka nas jeszcze co najmniej jeden debiut POLSTR w bankowym menu. Od 7 października na nowy wskaźnik przejść ma mBank. Będzie to oznaczać, że w pierwszym tygodniu przyszłego miesiąca na POLST-erowym pokładzie będą cztery banki udzielające najwięcej finansowania mieszkaniowego w Polsce. Odpowiadały one łącznie za ponad 25 mld zł kredytów w II kw. 2026 r.
Czym się różni POLSTR od POLSTR 1M używanego przez banki w hipotekach?
Dla nowych kredytobiorców hipotecznych przydatne będzie krótkie wprowadzenie w różnice pomiędzy wskaźnikiem POLSTR a jego odmianami używanymi przez banki do wyznaczania oprocentowania. Warto przy okazji zwrócić uwagę, że na razie kredytodawcy upodobali sobie jeden i ten sam składany wskaźnik – 1M.
Jeśli spojrzymy dziś na notowania POLSTR prezentowane przez administratora wskaźnika (GPW Benchmark), to zobaczymy, że mieszczą się one w granicach 3,5-3,6 proc. Wahania z dnia na dzień są spore, sięgają nawet 0,1 pp. Wskaźnik ten odzwierciedla uśrednione stawki stosowane w transakcjach jednodniowych depozytów pomiędzy bankami a dużymi instytucjami finansowymi. Na tym polega jego przewaga w porównaniu z WIBOR – „samplujemy” cenę pieniądza w rzeczywistych transakcjach (a nie deklaracje), w dodatku na płynnym rynku, gdzie dużo się dzieje (najkrótsze operacje).
Wskaźniki z rodziny „stopa składana” powstają ze „składania” odczytów POLSTR z przeszłości, z okresu np. jednego miesiąca (dla 1M). Upraszczając, to jakbyśmy lokowali pieniądze na jednodniowych lokatach, z inną stawką każdego dnia („właściwy”, nieskładany POLSTR) i podsumowywali efekty oszczędzania po miesiącu. We wzorze uwzględnia się także fakt, że piątkowe odczyty mają zastosowanie do 3 dni, gdyż w weekendy nie ma nowych danych z rynku. Naturalnie zatem POLSTR 1M nie będzie równy dokładnie dzisiejszemu odczytowi POLSTR. Zawiera bowiem w sobie jednomiesięczną historię zmian. Na tym polega właśnie „patrzenie wstecz”, jak mówi się o nowym indeksie.
Schody kontra winda – jak wskaźniki reagują na zmiany stóp procentowych
Wyobraźmy sobie, co stałoby się, gdyby Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe. Punkt odniesienia do wyznaczania ceny pieniądza w gospodarce ulega zmianie. Banki pożyczają innym środki drożej. POLSTR zapewne skokowo wejdzie na wyższy poziom tuż po zmianie stóp.
Inaczej zareaguje jednak POLSTR 1M Stopa Składana. Taki wskaźnik będzie rosnąć małymi „schodkami”, przez miesiąc, do poziomu, na którym utrzymuje się mniej więcej POLSTR. Stopa składana wskaźnika patrzącego wstecz reaguje z opóźnieniem, w wygładzony sposób. Mechanizm ten znają już chociażby kredytobiorcy frankowi, którzy z opóźnieniem odczuwają skutki zmian stóp procentowych w Szwajcarii.
W tych samych okolicznościach zupełnie inaczej zachowywać się będą wskaźniki z rodziny WIBOR. Stawki zaczęłyby rosnąć już wcześniej w oczekiwaniu na rychłą podwyżkę stóp. Proponując warunki trzy- lub sześciomiesięcznych pożyczek, banki brałyby już pod uwagę, że szansa podbicia stawek jest wysoka. Gdyby RPP zaskoczyła rynek, reakcja byłaby natychmiastowa – WIBOR-y ruszą w górę „windą”.
Na te różnice nałożą się dodatkowo różne harmonogramy aktualizacji oprocentowania. Warto mieć wtedy na uwadze, że bieżące stawki obowiązujące kredytobiorców z różnych „generacji” i banków mogą się bardzo znacząco różnić. Klient mający w umowie WIBOR 3M i kwartalną aktualizację będzie spłacał kilka rat po „starej” cenie. Kredytobiorca z POLSTR 1M odczuje podwyżkę w ciągu 1-2 miesięcy. Pojawią się wtedy zapewne głosy, że nowe hipoteki są gorsze i lepiej było w okresie przejściowym wybrać WIBOR. Wahania będą jednak przejściowe, a w dłuższym terminie raz „wygranymi” poczują się starsi, a raz nowsi klienci. Wszystko będzie zależeć od kierunku zmiany stóp i różnic pomiędzy oczekiwaniami rynku a działaniami RPP.
