W co czwartym kredycie hipotecznym udzielonym w minionym kwartale wkład własny klienta stanowił więcej niż połowę wartości nieruchomości. To spora zmiana w porównaniu z poprzednimi okresami. Dlatego łatwo wskazać głównego podejrzanego.
W najnowszej edycji raportu AMRON-SARFiN znalazło się, jak co kwartał, podsumowanie struktury sprzedaży hipotek w podziale na przedziały LTV. Wskaźnik ten, znany co bardziej doświadczonym kredytobiorcom, określa relację pomiędzy kwotą zaciąganego długu a wartością nieruchomości. W wielu przypadkach (ale nie zawsze!) jest on odwrotnością wkładu własnego klienta – LTV 80 proc. odpowiadałoby wówczas wpłacie 20 proc. ceny np. mieszkania z oszczędności.
Dane za II kwartał 2024 r. pokazały spore przesunięcie – zdecydowanie przybyło kredytów z wysokim wkładem, a spadło znaczenie produktów z niską wpłatą klienta. W porównaniu z pierwszymi trzema miesiącami roku udział kredytów z LTV powyżej 80 proc. spadł o ok. 12 pp., długi z niskim LTV (do 50 proc.) zyskały niemal 6 pp.
Jeśli spojrzeć na dane z nieco dłuższego okresu, dostrzec można, że najnowsza struktura sprzedaży przypomina tę sprzed roku. To raczej dwa kwartały z przełomu 2023 i 2024 r. stanowiły wyjątek. Z jakiegoś powodu klienci wówczas sięgali wówczas znacznie częściej po finansowanie z niskim wkładem własnym.
Za odchylenie można winić dopłaty?
Program „Bezpieczny kredyt 2 procent” ruszył w połowie 2023 r., a drzwi dla wniosków zamknięto w pierwszych dniach 2024 r. Jeśli jednak spojrzeć na dane o sprzedaży kredytów z dopłatami, to widać, że okres ich „panowania” był nieco inny. Kontrakty podpisywano głównie w okresie październik-luty.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że w tym „nietypowym” czasie BK2 odpowiadał za 54-62 procent wszystkich nowych umów. Zbiega się to w czasie z okresem wzmożonego zainteresowania kredytami z niskim wkładem własnym. To z kolei rodzi pokusę użycia prostego wyjaśnienia – na rynek napłynęli „biedniejsi” klienci, nie dysponujący oszczędnościami. Koniec programu dopłat oznaczałby koniec tego krótkoterminowego trendu.
Obserwatorzy wskazują na splot czynników
– Gdy wprowadzany jest preferencyjny, tańszy kredyt to automatycznie zwiększa się udział mniej zamożnych kredytobiorców. Niższe dochody idą często w parze z mniejszą możliwością oszczędzania. Popularność „Bezpiecznego kredytu 2 procent” wynikała z niższych rat, wyższej zdolności i właśnie z braku konieczności posiadania wkładu własnego – komentuje Krzysztof Bontal, ekspert kredytowy Proferto.
– Standardowe kredyty, gdy posiadamy tzw. wkład własny min. 20 proc., są dla nas tańsze ze względu na mniejsze ryzyko banku. W wielu przypadkach warto o tym pamiętać. Nie miało to jednak zastosowania przy Rodzinnym Kredycie Mieszkaniowym i „Bezpiecznym kredycie 2 procent”. Tu nawet bez wkładu własnego cena kredytu nie mogła być gorsza niż ta, jaką kredytobiorca miałby przy wyłożeniu 20 proc. Dlatego kredytobiorcy nie stronili przed wyższymi zobowiązaniami – podkreśla ekspert.
– Na rynku była też duża grupa klientów, która brała wyższy kredyt mimo posiadania środków finansowych. Kalkulowali oni, że znajdą instrumenty finansowe, które po zainwestowaniu przyniosą netto wyższy zysk niż to co stracą na kredycie z dopłatami. Umowne 2 procent w skali roku nie było ciężko przebić najzwyklejszą lokatą – dodaje Krzysztof Bontal.
Po zakończeniu programu czynniki zachęcające do „skąpienia” na wkład własny przestały działać. Na rynku, na którym panują nadal wysokie ceny finansowania, pojawiła się też inna klientela.
– Zdolność kredytowa jest zdecydowania lepsza niż 2 lata temu, ale dalej przez wysokie oprocentowanie osoby z najniższą krajową marzenia o zakupie własnej nieruchomości muszą odłożyć na późniejszy okres. Teraz wnioskują klienci z dobrymi dochodami, a więc przeważnie też z większymi oszczędnościami – zauważa Łukasz Sroczyński, ekspert finansowy i pośrednik kredytu hipotecznego.
– Przy wysokim oprocentowaniu klienci dużo baczniejszą uwagę zwracają na warunki cenowe. Im wyższy wkład własny, tym korzystniejsze warunki można uzyskać w banku. Istotną grupą klientów są również osoby, które znajdują się na dalszych etapach życia, mające nieruchomość i poszukujące większej przestrzeni. Czasami pierwsza nieruchomość zostaje "dla dzieci", a aktualnie jest wynajmowana, ale częstym przypadkiem jest tez sprzedaż i wniesienie środków z sprzedaży pierwszej nieruchomości na zakup kolejnej – dodaje Łukasz Sroczyński.
