Rynek nieruchomości szuka nowej równowagi. Pierwszy kwartał przyniósł mocne odbicie po słabym 2022 roku, ale zaczyna brakować podaży z powodu niskiej aktywności deweloperów - uważa prezes JLL Polska Mateusz Bonca. W dłuższej perspektywie Polska pozostanie bardzo atrakcyjnym miejscem do inwestowania.
"Na rynek nieruchomości trudno patrzeć w horyzoncie jednorocznym. W dłuższej perspektywie czasowej, wierząc, że jesteśmy krajem bezpiecznym, nie ma fundamentalnych przesłanek, które wskazywałyby, że nieruchomości miałyby stanieć. Brakuje biur, mieszkań, i magazynów, a jednocześnie polepsza się logistyka. Jeśli zmieni się mix energetyczny, to Polska pozostanie bardzo atrakcyjnym miejscem do inwestowania" - powiedział w wywiadzie dla PAP Biznes prezes JLL Polska Mateusz Bonca.
Wskazuje, że pierwszy kwartał 2023 roku przyniósł odbicie w sprzedaży mieszkań po bardzo trudnym 2022 roku, w którym odnotowaliśmy o około 50 proc. mniej transakcji w ujęciu rdr.
Reklama"W okresie od stycznia do marca br. zaobserwowaliśmy 34 proc. wzrost sprzedaży w porównaniu do IV kwartału 2022, co było związane m.in. ze zmianami regulacyjnymi i projektem ustawy o tzw. bezpiecznym 2-proc. kredycie hipotecznym. Popyt wzrósł, wzrosła także liczba transakcji, natomiast powoli kurczy się dostępna oferta, co jest związane z niską aktywnością po stronie deweloperów" - powiedział.
Dużo mniej elastyczna podaż potrzebuje więcej czasu niż popyt, aby powrócić do obserwowanego wcześniej poziomu.
"W tej chwili na części dużych rynków odnotowujemy jedne z najniższych poziomów dostępnej oferty, np. w Warszawie dostępnych jest tylko około 12 tys. mieszkań, zwykle było to około 18 tys. jednostek" - powiedział.
Mateusz Bonca ocenia, że rynek poszukuje więc nowej równowagi.
"W 2021 roku odnotowaliśmy sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym na poziomie 70 tys. w sześciu głównych miastach, a w 2022 r. sprzedało się zaledwie 35 tys. mieszkań. Zawahania sprzedaży mogłoby nie być, gdyby fundusze krajowe i zagraniczne mogły efektywnie zapełnić lukę po inwestorach indywidualnych. Jednak funkcjonujące projekty PRS stanową jedynie promil udziału w całkowitych zasobach mieszkaniowych. W przygotowaniu jest około 40 tys. mieszkań, które mogłyby być wybudowane w tym modelu w ciągu 5 najbliższych lat, ale nawet przy realizacji tych założeń, udział sektora PRS w rynku najmu pozostanie niewielki" - powiedział.
Bonca zwraca uwagę, że planowane wejście w życie „bezpiecznego kredytu 2 proc” już teraz zaktywizowało klientów indywidualnych. Nowe regulacje pomogą więc w odbudowaniu wolumenu sprzedaży w 2023 r. Dodatkowo, prawdopodobnie za jakiś czas, stopy procentowe spadną, a wtedy pojawi się naturalny popyt.
"Szacujemy, że wybudowanie jednego mieszkania to jeden etat w budownictwie i półtora etatu w branżach ościennych. Jeśli 20-30 procentowy wzrost utrzyma się w ciągu całego roku, możemy spodziewać się pozytywnego wpływu zarówno na rynek pracy jak i PKB" - powiedział.
Mateusz Bonca ocenia, że w Warszawie w czasie pandemii wyhamowała aktywność deweloperów w segmencie biurowym, ale obecnie rynek w stolicy wraca do równowagi.
"Ze względu na niską podaż spowolnił popyt, dlatego obserwujemy mały przyrost nowych powierzchni biurowych, które będą pojawiały się w ciągu najbliższych dwóch lat. Szacujemy, że będzie to około 140-150 tys. metrów kw., co porównując do lat 2020-2021, w których deweloperzy oddali do użytku ponad 640 tys. metrów kw biur, jest niskim wynikiem" - powiedział.
"Obecnie na rynku w Warszawie obserwujemy migrację do lepszej jakości biur, co jest związane z walką o pracownika, a także oczekiwaniami wynajmujących powierzchnie biurowe związanymi z zieloną transformacją. Osoby zarządzające zdają sobie sprawę, że coraz trudniej otrzymać finansowanie dla nieruchomości słabej jakości. Uzyskanie finansowania obligacyjnego od dużych instytucji finansowych jest dużo łatwiejsze przy nowoczesnych, bardziej efektywnych budynkach" - dodał.
Prezes JLL Polska wskazuje, że w pozostałych większych miastach w Polsce sytuacja wygląda inaczej – jest więcej pustostanów. W Warszawie poziom wolnych powierzchni to ok. 11.6 proc., dla porównania w regionach wynosi on od kilkunastu do nawet 20 proc. w zależności od miasta, co oznacza, że jeszcze przez jakiś czas będzie tam łatwiej niż w stolicy znaleźć atrakcyjną lokalizację.
"Zakładamy, że podobnie, jak w latach poprzednich, także w tym roku, pomożemy naszym klientom wynająć 250 tys. metrów kwadratowych powierzchni biurowych. Choć procesy decyzyjne trwają obecnie dłużej, nawiązywanie nowych umów, a także przedłużanie już istniejących, wciąż się dzieje. Polska gospodarka nadal jest fundamentalnie silna, również dzięki postcovidowym próbom relokacji i przenoszenia procesów produkcyjnych bliżej Europy" - powiedział.
"Rynek biurowy zmienił się podczas pandemii, a nowelizacja kodeksu pracy z kwietnia 2023 roku dotycząca pracy zdalnej, pozwoliła sformalizować funkcjonujące już od dłuższego czasu modele pracy. Firmy pracują nadal w modelu hybrydowym, dlatego popyt na powierzchnię biura spadł - podobnej wielkości firma potrzebuje dzisiaj ok. 20-30 proc. mniej powierzchni niż jeszcze 3 lata temu. Zmieniły się także oczekiwania względem zaaranżowania przestrzeni" - dodał.
Pracodawcy jednak coraz częściej starają się poszukiwać sposobów na przyciągnięcie pracowników do biura, ponieważ zbudowany kiedyś kapitał społeczny powoli się wyczerpuje i musi zostać odbudowany.
Mateusz Bonca zwraca uwagę, że na rynku magazynowym po okresie bardzo dynamicznego wzrostu nastąpiła rewaloryzacja cen.
"Przez ostatnie lata czynsze w tym sektorze utrzymywały się na stabilnym poziomie ze względu na dużą aktywność oraz podaż. Obecnie, ze względu na marże, niektóre decyzje inwestycyjne trwają dłużej, jest to jednak wciąż perspektywiczny rynek" - powiedział.
Prezes wskazał też, że mimo, że w pewnym momencie spadła liczba transakcji gruntami, teraz już sukcesywnie się odbudowuje.
Mateusz Bonca jest zdania, że w ciągu najbliższych kilku miesięcy zobaczymy, co wydarzy się na rynku obligacyjnym.
"W tym czasie będziemy obserwować spłaty zobowiązań finansowych z poprzednich okresów - będą one musiały zrolować się na zupełnie innych poziomach. W Stanach Zjednoczonych 1,5 biliona USD musi zostać zrefinansowane w ciągu półtora roku na nowych warunkach. Duże amerykańskie banki inwestycyjne zakładają, że 20 proc. tego finansowania może być trudne do uzyskania, co spowoduje konieczność restrukturyzacji firm. W kontekście rynku polskiego może mieć to wpływ na potrzebę wprowadzenia nowego poziomu cen. W momencie, gdy będzie trudno zrefinansować projekty, może okazać się, że rynek aktywów zagrożonych ze względu na brak możliwości dalszego finansowania w dotychczasowej strukturze, będzie większy" - powiedział.
Prezes JLL Polska przypomina, że w 2025 roku ryzyko klimatyczne trzeba będzie wpisać do sprawozdania firmy i odpisać część wartości aktywów, które nie będą spełniały wymogów. Jeszcze ok. dwa lata temu ten temat wydawał się odległy, ale obecnie, biorąc pod uwagę powszechny obowiązek raportowania, wchodzący w życie w perspektywie ok. 1,5 roku, zaplanowanie i wdrożenie strategii ESG staje się koniecznością.
"Tematy związane z realnymi działaniami firm w obszarze zrównoważonego rozwoju zyskują na znaczeniu z perspektywy instytucji finansujących, a także deweloperów. Jako JLL opracowaliśmy kilka analiz, które patrzą „z zewnątrz” na naszych partnerów. Na ich podstawie wiemy, że kilkanaście lub kilkadziesiąt proc. ich portfela nieruchomości w ciągu 2-4 lat stanie się nietransakcyjna, ponieważ znajdzie się powyżej planowanej dla Polski krzywej dekarbonizacyjnej. Świadomość wśród deweloperów rośnie, regulacje europejskie i oczekiwania banków także, dlatego presja jest coraz silniejsza" - powiedział.
Jego zdaniem to, co odróżnia Polskę od krajów ościennych, to zdolność naszego rynku do samostanowienia w trudniejszych okresach.
"To jest nasza zdecydowana przewaga. Rynek słowacki jest niewielki, rynek czeski jest mocno skoncentrowany wokół jednego miasta Pragi. Rynek węgierski ma swoje wyzwania, jeszcze bardziej dynamiczne niż my. Bardzo ciekawym rynkiem jest Rumunia, która zaczęła w szybkim tempie zamykać lukę, w wyniku czego na tym rynku pojawiło się bardzo dużo inwestycji zarówno przemysłowych, jak i biurowych" - powiedział prezes JLL Polska.
Piotr Rożek
