Rynek kupującego nabiera mocy? W ogłoszeniach sprzedaży mieszkań aż tak tego nie widać

Trzeci kwartał 2025 r. przyniósł dalszy rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań na największych rynkach w Polsce – wynika z analizy danych Narodowego Banku Polskiego. O spadki łatwiej było w przypadku kwot płaconych za mieszkania, niż stawek wpisywanych w ogłoszeniach o sprzedaży.

Większe różnice między cenami transakcyjny a ofertowymi można było tradycyjnie zaobserwować na rynku wtórnym. W przypadku mieszkań z drugiej ręki sprzedający rzadziej też obniżali swoje oczekiwania.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku wtórnym - różnica wzrosła

Biorąc pod uwagę siedem największych rynków (Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice), z niższą wyceną niż trzy miesiące wcześniej mieliśmy do czynienia jedynie w Katowicach i łodzi. Na pozostałych rynkach przeciętne stawki wpisywane w ogłoszeniach wzrosły – najmocniej w Warszawie – o 3,8 proc. k/k.

Łatwiej o obniżki było w aktach notarialnych – te jednak były mniej okazałe i jedynie w Krakowie przekroczyły 1,5 proc. r/r.

Tym samym – poza wspomnianymi Katowicami i Łodzią, zanotowano dalszy rozjazd pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a kwotami płaconymi za mieszkania z drugiej ręki – od niespełna 1 pp. we Wrocławiu do ponad 5 pp. w Warszawie.

Różnice między były większe także w ujęciu rocznym – od 0,5 pp. we Wrocławiu, gdzie od ponad roku utrzymuje się ona poniżej 10 proc., do 5,5 pp. w Warszawie, w której to w III kw. 2025 r. zanotowano 16,4 proc.

Najmocniejsze rozwarstwienie pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną miało miejsce w Gdańsku, gdzie po raz pierwszy od ponad pięciu lat zanotowano ponad 20 proc. Wpływ na to miały wciąż wyraźnie rosnące (+2,2 proc. k/k i +6,3 proc. r/r) oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki.

Pamiętajmy jednak, że pod uwagę trzeba wziąć fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w III kw. 2025 r., nie została sprzedana w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2025 r. Wpływ na nią miały z kolei transakcje zapoczątkowane jeszcze w II kw. 2025 r.

Tak czy inaczej, wywindowane w 2023 r. i na początku 2024 r. stawki są jednak w dalszym ciągu nieakceptowalne dla sporej części kupujących. Od dłuższego czasu piszemy o schodzeniu z ceny przez sprzedających – zarówno w trakcie poszukiwań kupujących jak i negocjacji cenowych. Zgodnie z opisywanymi przez Bankier.pl danymi Metrohouse i Credipass, III kw. 2025 r. przyniósł nasilenie tego zjawiska.

Przeciętne różnice pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową wahały się od ponad 3 proc. we Wrocławiu do przeszło 6,5 proc. w Krakowie. Z kolei już podczas negocjacji cenę można było obniżyć średnio od niespełna 2 proc. w Krakowie do blisko 3 proc. we Wrocławiu i Łodzi.

Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym przeciętne oczekiwania deweloperów w III kw. 2025 r. były średnio od 4 proc. (Katowice) do 14 proc. (Gdańsk) wyższe od kwot faktycznie płaconych za mieszkania w tym okresie. Dla porównania, przed rokiem różnice nieprzekraczające 4 proc., oprócz Katowic, notowano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu 

Spadek cen transakcyjnych mieszkań w III kw. 2025 r., przy nieco większej wstrzemięźliwości deweloperów w obniżaniu kwot wpisywanych w nowych ogłoszeniach o sprzedaży sprawił, że podobnie jak w II kw. 2025 r., ponownie byliśmy świadkami rosnącego rozstrzału pomiędzy tymi dwoma wskaźnikami.

Podobnie jak na rynku wtórnym i w przypadku nowych mieszkań, odwrotną trend przyniosły dane dla Łodzi i Katowic, gdzie to stawki w ogłoszeniach spadały szybciej a w stolicy woj. śląskiego wyłącznie one.

Źródło: