Trzeci kwartał 2025 r. przyniósł dalszy rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych mieszkań na największych rynkach w Polsce – wynika z analizy danych Narodowego Banku Polskiego. O spadki łatwiej było w przypadku kwot płaconych za mieszkania, niż stawek wpisywanych w ogłoszeniach o sprzedaży.
Większe różnice między cenami transakcyjny a ofertowymi można było tradycyjnie zaobserwować na rynku wtórnym. W przypadku mieszkań z drugiej ręki sprzedający rzadziej też obniżali swoje oczekiwania.
Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku wtórnym - różnica wzrosła
Biorąc pod uwagę siedem największych rynków (Warszawę, Kraków, Wrocław, Gdańsk, Poznań, Łódź i Katowice), z niższą wyceną niż trzy miesiące wcześniej mieliśmy do czynienia jedynie w Katowicach i łodzi. Na pozostałych rynkach przeciętne stawki wpisywane w ogłoszeniach wzrosły – najmocniej w Warszawie – o 3,8 proc. k/k.
Łatwiej o obniżki było w aktach notarialnych – te jednak były mniej okazałe i jedynie w Krakowie przekroczyły 1,5 proc. r/r.
Tym samym – poza wspomnianymi Katowicami i Łodzią, zanotowano dalszy rozjazd pomiędzy oczekiwaniami sprzedających a kwotami płaconymi za mieszkania z drugiej ręki – od niespełna 1 pp. we Wrocławiu do ponad 5 pp. w Warszawie.
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w III kw. 2025 r. – rynek wtórny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmia r/r [w pp.] |
|
Warszawa |
19 090 |
16 405 |
16,4 |
+5,2 |
+5,5 |
|
Kraków |
16 615 |
14 706 |
13,0 |
+2,2 |
+2,6 |
|
Wrocław |
13 599 |
12 553 |
8,3 |
+0,9 |
+0,5 |
|
Łódź |
8941 |
8112 |
10,2 |
-1,8 |
+0,6 |
|
Poznań |
11 927 |
10 643 |
12,1 |
+1,7 |
+2,0 |
|
Gdańsk |
15 958 |
13 205 |
20,8 |
+4,2 |
+4,2 |
|
Katowice |
16 615 |
8165 |
8,5 |
-2,7 |
-5,7 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
Różnice między były większe także w ujęciu rocznym – od 0,5 pp. we Wrocławiu, gdzie od ponad roku utrzymuje się ona poniżej 10 proc., do 5,5 pp. w Warszawie, w której to w III kw. 2025 r. zanotowano 16,4 proc.
Najmocniejsze rozwarstwienie pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną miało miejsce w Gdańsku, gdzie po raz pierwszy od ponad pięciu lat zanotowano ponad 20 proc. Wpływ na to miały wciąż wyraźnie rosnące (+2,2 proc. k/k i +6,3 proc. r/r) oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki.
Pamiętajmy jednak, że pod uwagę trzeba wziąć fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w III kw. 2025 r., nie została sprzedana w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2025 r. Wpływ na nią miały z kolei transakcje zapoczątkowane jeszcze w II kw. 2025 r.
Tak czy inaczej, wywindowane w 2023 r. i na początku 2024 r. stawki są jednak w dalszym ciągu nieakceptowalne dla sporej części kupujących. Od dłuższego czasu piszemy o schodzeniu z ceny przez sprzedających – zarówno w trakcie poszukiwań kupujących jak i negocjacji cenowych. Zgodnie z opisywanymi przez Bankier.pl danymi Metrohouse i Credipass, III kw. 2025 r. przyniósł nasilenie tego zjawiska.
Przeciętne różnice pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową wahały się od ponad 3 proc. we Wrocławiu do przeszło 6,5 proc. w Krakowie. Z kolei już podczas negocjacji cenę można było obniżyć średnio od niespełna 2 proc. w Krakowie do blisko 3 proc. we Wrocławiu i Łodzi.
Ceny transakcyjne a ofertowe na rynku pierwotnym
Na rynku pierwotnym przeciętne oczekiwania deweloperów w III kw. 2025 r. były średnio od 4 proc. (Katowice) do 14 proc. (Gdańsk) wyższe od kwot faktycznie płaconych za mieszkania w tym okresie. Dla porównania, przed rokiem różnice nieprzekraczające 4 proc., oprócz Katowic, notowano także w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu
|
Średnie ceny ofertowe a transakcyjne w III kw. 2025 r. – rynek pierwotny |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł/mkw.] |
Średnia cena transakcyjna [w zł/mkw.] |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmia r/r [w pp.] |
|
Warszawa |
17 355 |
16 294 |
6,5 |
+1,0 |
+3,5 |
|
Kraków |
16 791 |
15 641 |
7,4 |
+0,7 |
+3,8 |
|
Wrocław |
15 452 |
14 529 |
6,4 |
+2,7 |
+2,6 |
|
Łódź |
10 960 |
9837 |
11,4 |
-5,5 |
-3,8 |
|
Poznań |
13 198 |
12 405 |
6,4 |
+0,3 |
-2,9 |
|
Gdańsk |
16 179 |
14 190 |
14,0 |
+0,9 |
+0,1 |
|
Katowice |
12 469 |
11 961 |
4,2 |
-2,7 |
+1,7 |
|
Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego |
|||||
Spadek cen transakcyjnych mieszkań w III kw. 2025 r., przy nieco większej wstrzemięźliwości deweloperów w obniżaniu kwot wpisywanych w nowych ogłoszeniach o sprzedaży sprawił, że podobnie jak w II kw. 2025 r., ponownie byliśmy świadkami rosnącego rozstrzału pomiędzy tymi dwoma wskaźnikami.
Podobnie jak na rynku wtórnym i w przypadku nowych mieszkań, odwrotną trend przyniosły dane dla Łodzi i Katowic, gdzie to stawki w ogłoszeniach spadały szybciej a w stolicy woj. śląskiego wyłącznie one.
