O schodzeniu z ceny przez sprzedających mieszkania piszemy od dłuższego czasu. III kw. 2025 r. przyniósł jednak nasilenie tego zjawiska – wynika z raportu Barometr przygotowanego przez Metrohouse i Credipass. Wzrosły zarówno możliwości negocjacyjne, jak i skłonność sprzedających do rewizji stawek w ogłoszeniach. Oto, ile przeciętnie można wynegocjować kupując mieszkanie z drugiej ręki.
Możliwości negocjacyjne w III kw. 2025 r. były wyższe zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Najmocniej – średnio o 2,8 proc. – udawało się wynegocjować korzystniejszą stawkę kupującym mieszkania z drugiej ręki we Wrocławiu i Łodzi. W pozostałych z analizowanych miast – w Warszawie, Krakowie i Gdańsku – przeciętne możliwości negocjacyjne wzrosły do ok. 2 proc.
|
Możliwości negocjacyjne przy zakupie mieszkania |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnie możliwości negocjacyjne [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
2,8 |
+0,7 |
+0,8 |
|
Kraków |
1,9 |
+0,3 |
+0,9 |
|
Warszawa |
2,2 |
+0,6 |
+0,7 |
|
Gdańsk |
2,2 |
+1,1 |
+1.4 |
|
Łódź |
2,8 |
0,0 |
-0,7 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse I Credipass” |
|||
Przeciętne możliwości negocjacyjne, z wyjątkiem Łodzi, były większe także względem analogicznego okresu 2024 r. W obu przypadkach najmocniej pozycja negocjacyjna kupujących wzrosła w Gdańsku.
Sprzedający, czekając na kupca, schodzą z ceny
– Sprzedający w dalszym ciągu mają dość wysokie oczekiwania względem możliwej do osiągnięcia ceny za swoje mieszkanie, przez co nadal istnieją duże rozbieżności pomiędzy preferencjami cenowymi strony popytowej a poziomem cen ofertowych – zauważa Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Jak trend ten wygląda w liczbach? We Wrocławiu, Warszawie i Łodzi różnice między pierwszymi a ostatnimi cenami ofertowymi powoli zmierzają jednak ku niższym poziomom.
|
Różnica pomiędzy pierwszą a ostateczną ceną ofertową |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Różnica [w proc.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
3,2 |
-0,7 |
+0,1 |
|
Kraków |
6,7 |
+1,8 |
+4,3 |
|
Warszawa |
4,1 |
-1,2 |
-1,4 |
|
Gdańsk |
3,5 |
+1,9 |
-0,4 |
|
Łódź |
4,0 |
-0,4 |
-1,4 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse I Credipass” |
|||
Zupełnie inaczej sytuacja wyglądała w Krakowie, gdzie sprzedający mieszkania z drugiej ręki najmocniej – średnio aż o 6,7 proc. schodzili z ceny jeszcze podczas ekspozycji ogłoszenia.
Oczekiwania niższe niż przed rokiem
W stolicy Małopolski na rynek kupującego wskazują także zmiany średnich cen ofertowych w ostatnim czasie. Przeciętna stawka, jaką wpisywano w ogłoszeniach w III kw. 2025 r. była bowiem o 2,9 proc. niższa niż trzy miesiące wcześniej oraz o 9,7 proc. niższa niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Nominalnie wycena mieszkań z drugiej ręki obniżyła się w ciągu roku o ponad 1,4 tys. zł/mkw.
Choć w Warszawie, Gdańsku i w szczególności Łodzi zanotowano wzrosty – w ostatnim z tych miast o wyraźne 4,1 proc. k/k – to w ujęciu rocznym w każdym z analizowanych miast przeciętna kwota oczekiwania przez sprzedających była niższa niż w III kw. 2024 r.
Niższe stawki a większe możliwości negocjacyjne wynikają przede wszystkim z rosnącego czasu potrzebnego na znalezienie kupca. W III kw. 2025 r. na największych polskich rynkach wtórnym średni czas, jaki mijał od publikacji oferty do sprzedaży mieszkania, wyniósł 103 dni i był o 11 dni dłuższy niż rok temu o tej samej porze. W samej Warszawie były to 104 dni – o jeden dzień krócej względem analogicznego okresu 2024 r.
|
Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w pp.] |
Zmiana r/r [w pp.] |
|
Wrocław |
11 563 |
-0,6 |
-2,8 |
|
Kraków |
13 349 |
-2,9 |
-9,7 |
|
Warszawa |
15 674 |
+0,5 |
-5,4 |
|
Gdańsk |
12 224 |
+1,2 |
-5,2 |
|
Łódź |
7757 |
+4,1 |
3,0 |
|
Źródło: Raport „Barometr Metrohouse I Credipass” |
|||
To trend stojący w opozycji do sytuacji obserwowanej na rynku kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej w III kw. 2025 r. w Polsce udzielono bowiem 66 tys. kredytów mieszkaniowych – o 38,7 proc. i nominalnie o 18,4 tys. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Sam wrzesień przyniósł 23,8 tys. kredytów mieszkaniowych (+52,6 proc. r/r), najwięcej od stycznia 2024 r., a więc końcowej i najgorętszej fazy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” i o 33 proc. więcej niż we wrześniu 2023 r., gdy wspomniany program wsparcia hulał po polskim rynku nieruchomości.
