W III kw. 2025 r. średnie ceny transakcyjne były w większości największych polskich miast niższe niż trzy miesiące wcześniej – wynika z najnowszych danych Narodowego Banku Polskiego. Za sprawą wcześniejszych obniżek, za nowe mieszkania płacono także przeciętnie mniej niż przed rokiem. Trudniej o obniżki było na rynku wtórnym, choć nie w trzech największych polskich miastach.
Ceny transakcyjne mieszkań - rynek pierwotny
Pozostając przy nowych mieszkaniach kupowanych od deweloperów, mniej niż w II kw. 2025 r., płacono m.in. w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Warszawie. W stolicy był to już trzeci kwartał z rzędu ze spadkiem cen.
W ujęciu rocznym średnia cena transakcyjna w Warszawie obniżyła się o 0,2 proc. Mniej znacząca obniżka w ujęciu rocznym niż kwartalnym wynika z sytuacji z końca 2024 r., gdy stawki wciąż rosły w tempie 1,5 – 2 proc. k/k.
Mniej niż przed rokiem za nowe mieszkania płacono także w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, gdzie spadki stawek wahały się od ok. 1 do 2,5 proc. r/r.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym – III kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
10 061 |
-3,8 |
-3,7 |
|
Bydgoszcz |
10 229 |
+4,9 |
+13,5 |
|
Gdańsk |
14 190 |
+1,0 |
+12,6 |
|
Gdynia |
13 617 |
+2,8 |
+13,2 |
|
Katowice |
11 961 |
+1,9 |
+1,0 |
|
Kielce |
9 753 |
+0,9 |
+2,9 |
|
Kraków |
15 641 |
-0,4 |
-2,4 |
|
Lublin |
10 814 |
-1,5 |
-1,1 |
|
Łódź |
9 837 |
-2,1 |
-1,2 |
|
Olsztyn |
10 167 |
+1,8 |
+11,1 |
|
Opole |
11 647 |
+5,5 |
+10,0 |
|
Poznań |
12 405 |
-0,4 |
+4,7 |
|
Rzeszów |
10 583 |
-1,6 |
+12,4 |
|
Szczecin |
11 746 |
+0,4 |
+0,9 |
|
Warszawa |
16 294 |
-0,6 |
-0,2 |
|
Wrocław |
14 529 |
-3,3 |
-1,3 |
|
Zielona Góra |
9 376 |
-1,7 |
+10,8 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Nie wszyscy szukający własnego „M” mają jednak powody do takiego optymizmu. Większe podwyżki, zarówno w ujęciu kwartalnym jak i rocznym zanotowano w mniejszych miastach wojewódzkich. O ponad 10 proc. więcej niż przed rokiem za nowe lokale płacono choćby w Białymstoku, Opolu, Olsztynie i Zielonej Górze. Z grona największych polskich rynków pierwotnych do tej grupy zaliczyć trzeba Gdańsk, gdzie w III kw. 2025 r. nowe mieszkania kosztowały przeciętnie o 12,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 r.
Ceny transakcyjne mieszkań - rynek wtórny
W przypadku mieszkań z drugiej ręki aż tak wyraźnych różnic pomiędzy poszczególnymi miastami nie dało się dostrzec, jednak również to w największych polskich miastach kwartał stał pod znakiem obniżek średnich cen transakcyjnych. Spadek w ujęciu kwartalnym zanotowano zarówno w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz Gdańsku. W porównaniu z II kw. 2025 r. obniżki wahały się od niespełna 0,5 do 1,7 proc.
Mniej niż przed rokiem (od niespełna 2 do 3 proc.) za mieszkania z rynku wtórnego płacono jedynie w trzech największych polskich miastach: Warszawie, Krakowie i Wrocławiu a także w Poznaniu. W pozostałych miastach zanotowano wzrosty wahające się od ok. 1 proc. w Łodzi i Szczecinie do 6 proc. w Zielonej Górze.
|
Średnie ceny transakcyjne na rynku wtórnym – III kw. 2025 |
|||
|---|---|---|---|
|
Miasto |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana k/k [w proc.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
|
Białystok |
9 475 |
+1,9 |
+4,2 |
|
Bydgoszcz |
7 567 |
-0,6 |
+2,8 |
|
Gdańsk |
13 205 |
-1,4 |
+2,6 |
|
Gdynia |
11 820 |
0,0 |
+1,5 |
|
Katowice |
8 165 |
+0,1 |
+4,6 |
|
Kielce |
8 247 |
+2,9 |
+4,0 |
|
Kraków |
14 706 |
-1,7 |
-2,4 |
|
Lublin |
10 111 |
+0,9 |
+3,0 |
|
Łódź |
8 112 |
+1,3 |
+1,2 |
|
Olsztyn |
8 755 |
+3,2 |
+3,3 |
|
Opole |
8 983 |
+3,8 |
+3,9 |
|
Poznań |
10 643 |
-1,0 |
-2,4 |
|
Rzeszów |
10 783 |
+0,6 |
+1,8 |
|
Szczecin |
9 255 |
-0,4 |
+1,1 |
|
Warszawa |
16 405 |
-0,8 |
-2,7 |
|
Wrocław |
12 553 |
-0,6 |
-1,9 |
|
Zielona Góra |
8 645 |
+7,1 |
+6,3 |
|
Źródło: Narodowy Bank Polski |
|||
Przed rokiem o tej samej porze pisaliśmy jednak o wzrostach rzędu 10 – 25 proc. r/r. Jak mantrę w tym miejscu przypomnijmy zatem, co z cenami mieszkań zrobił „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. W przypadku rynku wtórnego w ujęciu dwuletnim mówimy o dwucyfrowych wzrostach rzędu 12 – 28 proc., z jednym jednocyfrowym wyjątkiem – Szczecinem, gdzie deweloperom płacono średnio o niespełna 9 proc. więcej niż w III kw. 2023 r.
Wzrosty na podobnym poziomie (od 13 do 29 proc.) NBP zanotował także na rynku wtórnym.
W porównaniu z III kw. 2022 r., a więc okresem pozbawionym jakiegokolwiek wpływu programu dopłat do kredytów mieszkaniowych, mieszkania podrożały w aktach notarialnych przeciętnie od od ok. 20 do nawet 39 proc.
