Rynek deweloperski ma zbyt wiele barier, a każda ingerencja rządzących w branżę deweloperską jest z jej punktu widzenia zła. Dostępność mieszkań można z kolei zwiększyć głównie uwalnianiem gruntów i śmielszym obniżaniem stóp procentowych – to tylko część apeli, które padały z ust deweloperów w trakcie głównej debaty z okazji Dni Dewelopera we Wrocławiu.
Na początek dla przypomnienia kilka liczb. Zgodnie z danymi Bankier.pl, udostępnionymi przez Cenatorium, obecnie ceny mieszkań ustabilizowały się i w największych polskich miastach rosną w tempie 1-3 proc. w ujęciu rocznym. W perspektywie trzyletniej, czyli uwzględniającej wpływ zapowiedzi i wprowadzenia dopłat w ramach „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, w przypadku najpopularniejszych metraży mówimy jednak o wzrostach rzędu 21 – 38 proc.
Patrząc jeszcze szerzej – względem II kw. 2021 r. średnie ceny transakcyjne, czyli płacone, a nie oczekiwane przez sprzedających wzrosły nawet o 50 proc.
„Bezpieczny kredyt 2 proc.” zatopił część kupujących...
Co na to sami deweloperzy? Jeśli popyt wzrósł, to dlaczego miały nie wzrosnąć ceny? – pytała retorycznie Joanna Janowicz, Przewodnicząca Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Jak obrazowo tłumaczy Tomasz Stoga, wiceprezes zarządu PZFD, od połowy 2023 r. a początkiem 2024 r. prawo podaży i popytu zadziałało z siłą wodospadu.
– To był czas bardzo wysokich stóp procentowych i pewnej stagnacji na rynku. Nagle, już po samej zapowiedzi wprowadzenia „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” okazało się, że oferta deweloperów została wymieciona przez osoby kupujące za gotówkę, które wiedziały, że nie załapią się na finansowanie. Stało się to w ciągu zaledwie pół roku, które minęło od zapowiedzi. Już po wprowadzeniu programu posiłkującym się kredytem pozostała mocno przerzedzona oferta, co miało wpływ na wzrost cen – mówił Tomasz Stoga.
... i uratował deweloperów
Zdaniem Wojciecha Matysiaka z działu analiz rynkowych PKO BP, gdyby jednak nie wprowadzono odmienianego przez wszystkie przypadku programu dopłat, branża deweloperska mogłaby zderzyć się ze ścianą.
– „Bezpieczny kredyt 2 proc.” był bezpiecznikiem, który pozwolił złagodzić recesję w nieruchomościach, rozłożyć ją w czasie. Dopiero na początku tego roku zaczęliśmy odczuwać niższy poziom sprzedaży – ocenił Matysiak.
Jak jednak dodaje, trudno pominąć frustrację osób, które nie skorzystały z programu, a nie mogą obecnie pozwolić sobie na zakup.
– Aby zwiększyć dostępność mieszkań, trzeba uruchomić działania propodażowe, a nie propopytowe. Przede wszystkim należy aktywować grunty pozostające we władaniu Skarbu Państwa i dozbrajać już dostępne działki. Samorządy powinny przejmować, scalać i odsprzedawać grunty deweloperom. Należy także skrócić czas wydawania wszelkich pozwoleń i decyzji planistycznych, dozbrajanie działek – proponował Matysiak.
– Apel do Rady Polityki Pieniężnej: Śmielej z obniżkami stóp – zawtórował Tomasz Stoga.
Ceny nie spadną, bo drożeją grunty
To właśnie dostępność – a w zasadzie jej brak – gruntów dostępnych pod zabudowę mieszkaniową oraz trudności z finansowaniem inwestycji i chaotyczna polityka mieszkaniowa prowadzona przez rząd stały się motywem przewodnim debaty.
Jak zauważył Tomasz Stoga, właśnie ze względu na niską podaż atrakcyjnych gruntów, choć obecnie stawki na rynku ustabilizowały się, to wyraźnej obniżki nie należy się spodziewać.
– Koszty będą rosły, bo grunty, przez ich deficyt, nadal będą drożały. Grunt to zasób, którego nie da się wyprodukować – skomentował i zaapelował do rządzących – Chcielibyśmy śmielej dysponować gruntami, pod kątem mieszkaniowym, także tymi działkami, które są przeznaczone pod inne funkcje, np. biurowe, a także mieć możliwość dogęszczania miast.
Niższy deficyt i socjal = więcej mieszkań
Jak z kolei zauważył Leszek Balcerowicz, to nie rynek jest w tym przypadku nieefektywny.
– Spora część gruntów jest w posiadaniu podmiotów nierynkowych, np. Skarbu Państwa. Trzeba policzyć, ile gruntów nie jest, a powinno być przeznaczone na budownictwo mieszkaniowe. Pamiętajmy, że po pierwsze podaż mieszkań zależy od ogólnego wzrostu gospodarczego. Po drugie, zależy od finansowania. Sektor prywatny, także deweloperzy ma bardzo silną konkurencję pod postacią sfery budżetowej, która z finansowania wypiera działalność prywatną – zauważył Balcerowicz.
Jak to zrobić?
– Przede wszystkim trzeba ograniczyć dług publiczny przez ograniczanie wydatków. Osiągnęliśmy, bezsprzecznie, wielki sukces gospodarczy, ale także doszliśmy do poziomu niemieckiego nie tam, gdzie trzeba, tzn. w wydatkach. Jeśli wydatki rosną, to nie dlatego, że przeznacza się za więcej na obronność. Obciążeniem są przede wszystkim wydatki socjalne, które obciążają kraj długiem, a nie dają korzyści. Przecież z góry było wiadomo, że od 500+ a następnie 800+ nie będzie więcej dzieci, tylko wyższy deficyt – podsumował Leszek Balcerowicz.
