Kontynuacja lub zarzucenie programu rządowych dopłat do kredytów hipotecznych ma być głównym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku nieruchomości, w tym cen mieszkań, w nadchodzących 2024 roku – mówią jednogłośnie eksperci zajmujący się rynkiem. Na rynku najmu spodziewana jest dalsza stabilizacja, a nawet ochłodzenie.
Pisząc o dobiegającym końca 2023 roku na rynku nieruchomości, trudno nie zaznaczyć, jak różne były jego dwie połowy. Pierwsza stała pod znakiem dołującego popytu. Ten zaczął się odradzać w II kw. w obliczu zapowiedzi uruchomienia programu rządowych dopłat „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, by w drugiej połowie roku wystrzelić i wrócić do poziomu notowanego jeszcze w 2021 r.
„Bezpieczny kredyt” języczkiem u wagi
Świadczyć o tym może liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe i zaciąganych zobowiązań. W pierwszej połowie 2023 r. Polacy złożyli niespełna 120 tys. wniosków o kredyty hipoteczne, podczas gdy od lipca do końca listopada, a więc w ciągu pięciu miesięcy Biuro Informacji Kredytowej naliczyło 200 tys. takich wniosków.
Już sama zapowiedź rządowych dopłat sprawiła, że w II kw. 2023 r. – po względnie spokojnym przełomie 2022 i 2023 r. – byliśmy świadkami gremialnego powrotu wzrostu stawek w aktach notarialnych. Wcielenie „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” w życie w III kw. 2023 r. przyniosło przyspieszenie wzrostu cen mieszkań.
– Gorączka na rynku wywołana „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” jest sytuacją przypominającą lata 2007-2009, kiedy ceny zmieniały się niemal przez noc. To nie jest normalne zachowanie rynku, ale wobec słabej sprzedaży w drugiej połowie 2022 r. i na początku 2023 r. wszyscy chcą wykorzystać swoje pięć minut. Wobec absolutnej posuchy konieczne stało się wprowadzenie do sprzedaży nowych projektów. Oby nie skończyło się to tak jak w 2009 r., kiedy po upadku banku Lehman Brothers i wybuchu światowego kryzysu finansowego ceny spadły nawet o 20 proc. – mówi Michał Kubicki, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Jak zauważa Jan Dziekoński, ekspert rynku mieszkaniowego i założyciel portalu FLTR.pl., co stanie się z popytem i cenami mieszkań w 2024 r. w dużej mierze będzie zależało od decyzji Rady Polityki Pieniężnej, a więc dostępności „normalnych” kredytów hipotecznych bez rządowych dopłat oraz inflacji.
– W tle boomu na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” zwykłe kredyty bez dofinansowania sprzedają się najgorzej od 15 lat, z wyłączeniem 2022 roku. Miesięcznie udzielanych jest ok. 10 tysięcy takich kredytów, czyli o jedną trzecią mniej niż w okresie pierwszych ograniczeń po wybuchu pandemii COVID-19 – mówi Jan Dziekoński. – Gdyby program rządowych dopłat zostanie zaniechany, z dnia na dzień okaże się, że przeciętny kredytobiorca ma o 35 proc. niższe możliwości zakupowe niż raptem w 2021 roku, co pokazują dane indeksu IDM liczonego przez AMRON i Związek Banków Polskich – dodaje.
Po „Bezpiecznym kredycie” przyjdzie presja na spadki cen
Jak z kolei zauważa Marcin Jańczuk, CMO Metrohouse, zakończenie i brak kontynuacji programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” wprowadzi na rynek sprzedaży mieszkań niewidziany od kilku miesięcy spokój.
– Choć nie liczyłbym na zwiększone możliwości negocjacyjne, to w takiej sytuacji jednak nie trzeba by już podejmować szybkich i ryzykownych decyzji. Po pewnym czasie wydłużyłby się czas sprzedaży mieszkań, a rynek stopniowo odbudowywałby podaż. Pojawiłaby się także presja na spadki cen. Pojawiają się pierwsze prognozy mówiące o możliwej kilkuprocentowej korekcie, choć przy tak dużym zróżnicowaniu rynku może to wyglądać odmiennie w zależności od produktu mieszkaniowego. Z pewnością rynek sprzedającego przeszedłby do historii – ocenia Marcin Jańczuk.
Coraz mniej dostępych mieszkań
W opinii ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości właśnie kontynuacja programu rządowych dopłat – niekoniecznie samego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – lub brak takiego wsparcia będzie głównym czynnikiem, który wpłynie na sytuację na rynku nieruchomości w Polsce w najbliższych dwunastu miesiącach.
– W związku z tą niepewnością deweloperzy mają teraz trudny orzech do zgryzienia, bo z jednej strony mogliby uruchomić nowe inwestycje, ale z drugiej strony co będzie, kiedy już je uruchomią i zostaną z dużą pulą mieszkań, które będzie trudno sprzedać, bo program dopłat nie będzie kontynuowany – zastanawia się Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.
Deweloperzy nie kwapią się jednak zbytnio do rozpoczynania nowych budów. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w ciągu pierwszych jedenastu miesięcy 2023 r. deweloperzy ruszyli z budową 103 378 mieszkań. To najniższy wynik od sześciu lat i o blisko 33 proc. niższy od rekordowego pod tym względem 2021 r.
Widać to także po dostępnej ofercie mieszkań. Zgodnie z danymi Otodom Analytics w październiku 2023 r. na rynku pierwotnym dostępnych było ok. 38 tys. ofert sprzedaży mieszkań. Dla porównania, przed rokiem liczba ta nieznacznie przekraczała 50 tys. lokali.
Październik dał jednak światełko w tunelu. Po dziesięciu miesiącach spadków po raz pierwszy w 2023 r. liczba dostępnych ofert była wyższa w ujęciu miesięcznym.
– Trudno powiedzieć, czy deweloperzy uwierzyli w trwały efekt wpływu, jaki na stronę podażową wywarł program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Raczej można założyć, że październikowe wprowadzenia to efekt kilku miesięcy ciężkiej pracy zespołów przygotowania inwestycji, które pracowały nad uzyskiwaniem pozwoleń czy kontraktowaniem generalnych wykonawców. Bezwładność po stronie podaży jest zdecydowanie większa, a uruchamianie projektów trudniejsze niż wzbudzenie zainteresowania nabywców czy ułatwienie w dostępie do finansowania – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.
Ochładzanie na rynku najmu
Stabilizacja powoli wraca za to na rynek najmu. Po rajdzie cen z połowy 2022 r., który spowodowany został wybuchem wojny na Ukrainie i napływem do Polski, a tym samym na rynek najmu, ukraińskich uchodźców, stawki ustabilizowały się. Podobnie jak w przypadku rynku sprzedaży mieszkań wspomniana stabilizacja odbyła się na rekordowych poziomach.
Świadczą o tym zmiany średnich cen ofertowych w ujęciu dwuletnim, które – w przypadku kawalerek – są wyższe od 19 proc. w Szczecinie do ok. 45 proc. w Warszawie i Krakowie. Z kolei w przypadku mieszkań o powierzchni od 40 do 59 mkw. zanotowano wzrosty od ok. 24 proc. (Bydgoszcz i Łódź) do blisko 50 proc. (Kraków).
W ujęciu rocznym stawki zachowywały się jednak znacznie spokojniej, a we Wrocławiu i Łodzi zanotowano nawet kilkuprocentowe obniżki.
Pod znakiem stabilności i ochłodzenia na rynku najmu stać ma także 2024 rok. Jak zauważa Marcin Jańczuk, już teraz jesteśmy świadkami zwiększonej podaży mieszkań i większej niż w poprzednim roku potrzebie zawalczenia o klienta po stronie wynajmujących.
– Właściciele mieszkań na wynajem stoją jednak przed dylematem związanym z ustaleniem właściwej stawki czynszu najmu w obliczu rosnących kosztów utrzymania nieruchomości i coraz wyższych cen ogrzewania i usług towarzyszących eksploatacji. Zainteresowanie potencjalnych najemców nadal przecież utrzymuje się na dość wysokim poziomie, ale mają oni większy niż wcześniej komfort wyboru oferty, przez co właściciele muszą funkcjonować na coraz bardziej konkurencyjnym rynku – ocenia Marcin Jańczuk. – Na powrót stawek do poziomu sprzed 2022 r. nie ma co liczyć.– dodaje.
W opinii Jana Dziekońskiego szukający mieszkań na wynajem mogą liczyć jednak na powrót do długoterminowych trendów obserwowanych jeszcze przed wybuchem wojny na Ukrainie, a nawet pandemią COVID-19, kiedy na rynku obserwowana była stabilizacja stawek, a podwyżki czynszów pozostawały w relacji do zmieniających się wynagrodzeń.
– Uchodźcy coraz mocniej odpływają z Polski, nie mamy tak dużego napływu migrantów ekonomicznych przez spowolnienie na rynku pracy, czynsze stały się nieznośnie wysokie dla części najemców, ograniczając popyt i wreszcie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przeniósł część osób z rynku najmu na rynek sprzedaży mieszkań. Choć w 2024 r. powinniśmy być świadkami dalszego schładzania rynku, to nie będzie to jednak skokowe odwrócenie trendu – prognozuje Jan Dziekoński.
To, co wydarzy się w 2024 r. na rynku najmu, będzie jednak zależało przede wszystkim od pojawienia się lub też braku niespodziewanego wydarzenia. To właśnie ten rynek, jako pierwszy i jednocześnie najmocniej, w sposób skokowy odczuł wybuch pandemii COVID-19 i wojny na Ukrainie.
