Od początku roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach w Polsce wprowadzili do oferty o ok. 30 proc. mniej mieszkań, niż sprzedali – wynika z danych Otodom Analytics. Wraz z powiększającą się różnicą pomiędzy popytem a podażą rosną ceny mieszkań.
W samym wrześniu 2023 r. deweloperzy działający na siedmiu największych polskich rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Trójmiasto, Poznań, Katowice) sprzedali 5,4 tys. mieszkań. W tym samym czasie wprowadzili do oferty 4 tys. lokali. I choć był to drugi najwyższy wynik w 2023 r., to kiepska pod tym względem zwłaszcza pierwsza połowa roku sprawiła, że różnica pomiędzy podażą a popytem powiększa się.
O 30 proc. mniej nowych ofert niż sprzedanych mieszkań
Biorąc pod uwagę pierwsze trzy kwartały 2023 r., do sprzedaży na analizowanych rynkach trafiło 28,6 tys. mieszkań – o 26 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. W tym samym czasie deweloperzy sprzedali 41,4 tys. lokali – o 9 proc. więcej niż w całym 2022 r. Różnica między mieszkaniami wprowadzonymi do oferty a sprzedanymi wzrosła do 30 proc. na niekorzyść tych pierwszych, a więc szukających własnego „M”.
We wrześniu na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce w ofercie dostępnych było ok. 35 tys. mieszkań – o ok. 25 proc. a nominalnie o 12 tys. mniej niż przed rokiem.
– Wybór mieszkań od deweloperów spadł do poziomu z końcówki 2021 r., a zatem okresu popandemicznego boomu. Tyle że wtedy do sprzedaży trafiało blisko 6 tys. lokali miesięcznie, a sprzedaż oscylowała w granicach 4,5 - 4,7 tys. Dziś te proporcje się odwróciły – ocenia Ewa Tęczak, ekspertka rynku nieruchomości w Otodom.
Jak dodaje, wówczas mówiliśmy o popycie tezauryzacyjnym i lokowaniu oszczędności w nieruchomościach. Dziś popyt generuje przede wszystkim rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych „Bezpieczny kredyt 2 procent”. Z jednej strony w trzycyfrowym tempie względem poprzedniego, co prawda kiepskiego roku, rośnie liczba wniosków o kredyty hipoteczne, z drugiej część klientów zdecydowała się na przyspieszenie decyzji o kupnie mieszkania właśnie w obawie przed wzrostami stawek.
– Dziś mamy do czynienia z mobilizacją popytu, który prawdopodobnie miałby w normalnych okolicznościach rynkowych szansę pojawić się dopiero w ciągu 2-3 najbliższych lat – komentuje Ewa Tęczak.
Cztery miesiące na wyprzedanie oferty
Szczególnie kiepski wybór mają szukający własnego „M” na rynku pierwotnym w Krakowie. Liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów we wrześniu 2023 r. była o 51 proc. niższa niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.
Teoretyczny czas wyprzedaży, który w przypadku zrównoważonego rynku wynosi ok. 4 kwartałów, spadł tam obecnie do 1,4 kwartału, a to oznacza, że w sytuacji utrzymania obecnej skali popytu, przy braku nowych mieszkań, dostępna oferta mogłaby się wyprzedać w ciągu 4 miesięcy.
Jeszcze wyraźniej skurczyła się podaż mieszkań kwalifikujących się do programu „Bezpieczny kredyt 2 procent”, a więc o całkowitej cenie nieprzekraczającej 800 tys. zł. Od początku roku w Krakowie liczba takich mieszkań w ofercie deweloperów obniżyła się o 65 proc., a w Warszawie o 47 proc.
O mniejszym zaangażowaniu deweloperów w nowe inwestycje świadczą także dane Głównego Urzędu Statystycznego. Na koniec sierpnia w budowie pozostawało 807,9 tys. lokali mieszkalnych – o blisko 67 tys. mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku i jednocześnie najmniej od kwietnia 2019 r. I choć sam sierpień 2023 r. nie był najgorszy – deweloperzy ruszyli bowiem z budową 10 781 mieszkań, to jednak od początku roku rozpoczęli oni tylko niespełna 68 tys. budów - o 20,1 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2022 r. i najmniej od siedmiu lat.
Deweloperzy mają jednak w swoich rękach rekordową liczbę pozwoleń na budowę, które pozwalają im na sterowanie podażą w zależności od potrzeb. Poprzednie lata były bowiem okresem skrzętnego ich gromadzenia. W samym tylko – rekordowym pod tym względem 2021 r. - deweloperzy uzyskali w urzędach pozwolenia, na podstawie których można byłoby zbudować ponad 211 tys. mieszkań. Nieznacznie gorszy 2022 r. zamknął się liczbą 201,3 tys. pozwoleń na budowę.
Ceny ofertowe mieszkań - rynek pierwotny
To wszystko przekłada się na windowanie cen. Biorąc pod uwagę sierpniowe stawki, w ujęciu rocznym mówiliśmy o dominacji kilkunastoprocentowych wzrostów. W przypadku każdego z analizowanych miast jak i metraży wzrost średnich cen ofertowych przyspieszył jednak w 2023 r.
|
Średnie ceny ofertowe najmu w wybranych miastach w czerwcu 2023 r. |
||||
|---|---|---|---|---|
|
Miasto |
Metraż [w mkw.] |
Średnia cena [w zł/mkw.] |
Zmiana r/r [w proc.] |
Zmiana w relacji do stycznia 2023 [w proc.] |
|
Warszawa |
0-40 |
17 396 |
+12,6 |
+15,2 |
|
40-59 |
15 111 |
+13,7 |
+18,3 |
|
|
60-89 |
13 996 |
+13,3 |
+17,0 |
|
|
Kraków |
0-40 |
15 924 |
+18,6 |
+21,0 |
|
40-59 |
14 002 |
+17,6 |
+20,7 |
|
|
60-89 |
13 227 |
+14,1 |
+15,6 |
|
|
Wrocław |
0-40 |
15 227 |
+13,6 |
+20,5 |
|
40-59 |
12 581 |
+12,9 |
+16,2 |
|
|
60-89 |
11 692 |
+9,9 |
+12,7 |
|
|
Łódź |
0-40 |
10 701 |
+9,4 |
+13,2 |
|
40-59 |
9567 |
+7,7 |
+10,9 |
|
|
60-89 |
8845 |
+5,9 |
+6,4 |
|
|
Gdańsk |
0-40 |
14 640 |
+12,1 |
+11,5 |
|
40-59 |
11 910 |
+2,8 |
+0,9 |
|
|
60-89 |
11 943 |
+3,1 |
+0,5 |
|
|
Gdynia |
0-40 |
15 469 |
+5,2 |
+0,7 |
|
40-59 |
13 241 |
+12,9 |
+7,9 |
|
|
60-89 |
12 935 |
+19,6 |
+10,4 |
|
|
Poznań |
0-40 |
13 054 |
+18,2 |
+7,5 |
|
40-59 |
11 311 |
+13,4 |
+10,2 |
|
|
60-89 |
10 726 |
+13,4 |
+9,2 |
|
|
Katowice |
0-40 |
12 808 |
+11,3 |
+18,8 |
|
40-59 |
11 375 |
+9,7 |
+16,7 |
|
|
60-89 |
10 481 |
+11,2 |
+15,9 |
|
|
Źródło: Otodom Analytics |
||||
O ile w przypadku kawalerek (0-40 mkw.) w Warszawie mówiliśmy o wzroście średnich oczekiwań deweloperów rzędu 15 proc. r/r, o tyle od stycznia 2023 r. te wzrosły o blisko 13 proc. Ciekawa sytuacja miała miejsce w Trójmieście, gdzie zarówno w Gdańsku jak i Gdyni wzrost średnich cen ofertowych pomiędzy styczniem a sierpniem był wyższy niż w ujęciu do sierpnia 2022 r.
