REKLAMA

Polacy przed drożyzną na rynku mieszkań uciekają na prowincję

2020-04-05 06:00
publikacja
2020-04-05 06:00

Polski rynek mieszkaniowy przed zawirowaniami związanymi z koronawirusem można było podzielić zasadniczo na dwa obszary. Z jednej strony były to duże miasta wojewódzkie i uznane ośrodki turystyczne charakteryzujące się wysokimi cenami mieszkań, świetnie rozwijającym się rynkiem najmu i dużym udziałem w popycie inwestorów. Z drugiej strony pozostawała cała reszta, a więc miasta średnie i małe, gdzie rzeczywistość wyglądała zupełnie inaczej.

Najczęściej wszelkie analizy i raporty z rynku nieruchomości koncentrują się na tym pierwszym obszarze – czyli w największych i najdroższych miastach. Tu analizuje się wzrosty cen, pokazuje trendy, stawki za wynajem itp. Ośrodki takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto nadają ton całej polskiej mieszkaniówce. Do tego dochodzą kurorty turystyczne, gdzie ogromna większość zakupów dokonywana była w celach inwestycyjnych. Mowa przede wszystkim o Zakopanem, Sopocie, kurortach nadbałtyckich i górskich.

fot. guteksk7 / / Shutterstock

Co jednak z mniejszymi, drugorzędnymi rynkami mieszkaniowymi? Ile tu płaciło się za mieszkania, czy opłacało się w nie inwestować? Z analiz NBP wynika, że do sytuacji związanej z pandemią koronawirusa rosła grupa tych, którzy szukali alternatywnych rozwiązań wobec wygórowanych cen. Na ich wzroście na rynku pierwotnym skorzystał rynek wtórny dużych miast, wzrósł popyt, a za nim ceny mieszkań używanych. To samo dotyczyło bardziej peryferyjnych, niżej wycenianych dzielnic dużych miast. W obliczu wygórowanych cen coraz więcej klientów rozważało pozornie mniej atrakcyjne, za to wyraźnie tańsze lokalizacje wielkomiejskie. Dodatkowym rozwiązaniem były też miejscowości satelickie wobec wielkiego miasta albo generalnie mieszkania na tzw. prowincji.

Urok małych miasteczek

Prowincja miała wiele zalet, które przekładały się na wysoką jakość życia. Do zalet natury finansowej z całą pewnością należały niskie ceny mieszkań. Stawki były przynajmniej o kilkadziesiąt procent niższe niż w stolicach regionów.

Przykłady z Mazowsza: wg NBP w Warszawie za metr kwadratowy nowego mieszkania płaci się blisko 9500 zł (ostatnie dane za IV kw. 2019). Ile za nowe mieszkanie zapłacimy w miastach regionu poza stolicą?

By to sprawdzić, sięgnęliśmy do ofert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.

W Mińsku Mazowieckim za nowe mieszkanie na osiedlu w rejonie ulicy Klonowej trzeba zapłacić 5000 zł/mkw. Małe dwa pokoje (41 mkw.) to wydatek rzędu 200 tysięcy złotych. W tej cenie w Warszawie nie ma szans nawet na garsonierę. W grę wchodzą ewentualnie tylko czysto inwestycyjne, najtańsze mikrokawalerki, a więc maluteńkie lokale (zgodnie z przepisami mieszkanie powinno mieć przynajmniej 25 mkw.) o powierzchni nie większej niż kilkanaście metrów kwadratowych.

Generalnie im dalej od stolicy, tym taniej. W Przasnyszu oddalonym od Warszawy o 100 km na Osiedlu Poetów za mieszkanie o powierzchni od 38 do 80 mkw. zapłacimy od 160 do 326 tysięcy złotych. Ceny w tej inwestycji wynoszą od 4000 do 4300 zł/mkw. Z kolei w Płocku za nowe mieszkanie na osiedlu w rejonie alei Kobylińskiego płaci się od 4600 zł/mkw.

Oczywiście im bliżej stolicy, tym stawki rosną. Za nowe mieszkanie w Markach na obrzeżach Warszawy na osiedlu w rejonie ulicy Promiennej zapłacimy już od 5700 zł/mkw. Cena za 30-metrową kawalerkę to ponad 185 tys. zł. Za 75-metrowe cztery pokoje trzeba z kolei zapłacić 470 tysięcy zł.

Na podstawie zebranych tutaj ofert średnią cen nowych mieszkań na Mazowszu w lokalizacjach pozawarszawskich można oszacować na około 5500 zł/mkw. Rozpiętość cenowa wynosiłaby natomiast około 4500-6500 zł. Oczywiście to tylko szacunki, dlatego należy podchodzić do nich z ostrożnością, jednakowoż wynika z nich, że na tzw. prowincji za mieszkanie płaciło się średnio o  40-50 proc. mniej niż w metropolii.

Rynki drugorzędne

Nic dziwnego, że wielu rozważało wyprowadzkę do mniejszego ośrodka. Argumenty były bardzo konkretne. Na podstawie danych, które podaliśmy, można powiedzieć, że przeciętnie na Mazowszu  za nowe 50-metrowe mieszkanie zapłacimy aż o 250-270 tysięcy złotych mniej niż w stolicy. Co jednak z tymi, którzy chcieli na nieruchomościach zarabiać? Czy zakupy inwestycyjne mieszkań w małych miastach bądź szerzej – na drugorzędnych rynkach mieszkaniowych – miały sens?

Zanim odpowiemy na to pytanie, wypada napisać kilka słów wyjaśnienia, dlaczego użyliśmy pojęcia „rynki drugorzędne”. Otóż wynika ono z tego, że poziom cen nieruchomości mieszkaniowych poza największymi ośrodkami miejskimi i niektórymi lokalizacjami turystycznymi jest zadziwiająco zbliżony pomimo różnic wielkości. Dla przykładu: w 213 tysięcznym Radomiu stawki za nowe mieszkania zaczynają się już od niecałych 4000 zł/mkw. Są więc nawet nieco niższe niż w 40-tysięcznym Mińsku Mazowieckim. Podobną tendencję zauważyć można było w całym kraju. Poza wiodącymi ośrodkami rozpiętość cen nowych mieszkań nie była duża. Stawki z małych miasteczek mogą być takie same jak ceny w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców.

Inwestycyjna klapa?

Wracając jednak do inwestycyjnego potencjału mieszkań na prowincji. Z całą pewnością nie były to ośrodki do takich zakupów. Ceny w małych i średnich miastach, choć rosły pod wpływem wzrostów stawek w metropoliach, to jednak ich wzrost był znacznie wolniejszy. Rynek najmu był natomiast nieporównanie płytszy, a stawki czynszów znacznie niższe. W grę nie wchodził najem na noclegi, bardzo popularny w dużych miastach i kurortach turystycznych.

Według Amron-Sarfin (raport dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2019) średnie czynsze najmu mieszkań w Warszawie w analizowanym okresie wynosiły 1868 zł miesięcznie i rok do roku wzrosły o niecałe 6 proc. Ile za wynajem mieszkań trzeba było zapłacić na mazowieckiej prowincji? Takich danych nie ma, ale stawki będą przynajmniej o kilkadziesiąt procent niższe.

Warto jednak zaznaczyć, że ostatnimi czasy nawet płytkie lokalne rynki najmu dostały nieco dynamiki w związku z napływem imigrantów zarobkowych z zagranicy. Ci trafiali także do mniejszych miast, zapotrzebowanie na noclegi z ich strony było duże, co pozytywnie przekładało się na mniejsze ośrodki.

Dlaczego używamy czasu przeszłego? Oczywiście ze względu na epidemię koronawirusa, która mocno niekorzystnie przekłada się na aktualną, najświeższą sytuację na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza na rynku najmu. O ile bowiem transakcje kupna-sprzedaży zostały na chwilę obecną w ogromnej większości zamrożone, to popyt na mieszkania na wynajem, zwłaszcza noclegowy, krótkoterminowy drastycznie spadł. Właściciele takich nieruchomości liczą straty. Co będzie dalej z  rynkiem najmu, dziś ciężko wyrokować. Scenariusze są różne, bowiem z powodu epidemii na wschód wróciło około 100 tys. obcokrajowców, którzy pracowali w Polsce i wynajmowali mieszkania. Z pewnością, choćby z powodu zamkniętych granic, popyt ze strony imigranótw zarobkowych w najbliższym czasie będzie znacznie mniejszy. Aktualna sytuacja odbija się również oczywiście na wysokości czynszów najmu. Te z połową marca mocno spadły.

Generalnie popyt na mieszkania na wynajem był wyraźnie mniejszy i mniej stabilny w małych ośrodkach niż w metropoliach, które cały czas (w stabilnych warunkach społecznych/gospodarczych itp.)  przyciągały nowych pracowników, studentów, turystów. Dlatego kupno z myślą o inwestycji/obrocie nieruchomością bądź wysokich zyskach z najmu raczej w małych miastach nie miał racji bytu, co nie znaczy, że nie dało się na mieszkaniu zarabiać, przy czym raczej na wynajmie długoterminowym, wieloletnim i oczywiście mniej zyskownym.

Nieco inaczej miała się rzecz w miasteczkach satelickich wokół metropolii, takich jak podwarszawskie Marki, Ząbki, Pruszków itp. Ich potencjał jako lokalizacji pod inwestycję mieszkaniową był znacznie większy, podobnie jak możliwości w zakresie czerpania dochodów z najmu.

Marcin Moneta

Źródło:
Tematy
Zyskaj 360 zł i oszczędzaj na 6% w Banku Millennium

Zyskaj 360 zł i oszczędzaj na 6% w Banku Millennium

Komentarze (100)

dodaj komentarz
jsunday
Dla wszystkich mądrali, którzy twierdzą, że dodruk pieniędzy spowoduje inflację. W 2008 r. inflacja nie wzrosła pomimo luzowania ilościowego. Dlaczego? Odpowiedź poniżej. Przestańcie się w końcu ośmieszać swoim brakiem wiedzy.

Żeby dodruk pieniądza przełożył się na inflację musiałby trafić do konsumentów, którzy wydaliby
Dla wszystkich mądrali, którzy twierdzą, że dodruk pieniędzy spowoduje inflację. W 2008 r. inflacja nie wzrosła pomimo luzowania ilościowego. Dlaczego? Odpowiedź poniżej. Przestańcie się w końcu ośmieszać swoim brakiem wiedzy.

Żeby dodruk pieniądza przełożył się na inflację musiałby trafić do konsumentów, którzy wydaliby je na dobra konsumpcyjne.
A te pieniądze nie trafiają do ludzi, tylko do banków na skup obligacji. Dopiero banki muszą dokonać transmisji tychże wydrukowanych pieniędzy konsumentom w postaci kredytów. Ale ich nie dają, bo ludzie bez pracy nie dostają kredytów. Skoro ludzie nie mogą dostać kredytu, a ich siła nabywcza jest niższa na skutek obniżek pensji lub braku dochodów to nie wydają pieniędzy na dobra konsumpcyjne. Tym samym nie ma inflacji. Amen.
Inflacja będzie jak ludzie będą mieli dochody, które wydadzą na różnorakie dobra. A teraz podobno będziemy mieli rosnące bezrobocie i recesję.


https://www.temi.pl/felietony/drukowanie-pieniedzy-a-wzrost-inflacji/

https://businessinsider.com.pl/finanse/czy-lepiej-byc-chorym-czy-bezrobotnym-przed-tym-dylematem-ratuje-dodruk-pieniedzy/h10nbp6
bt5
Otóż to . Pamiętam jak "ekonomiści" wieszczyli iż z powodu gigantycznego programy QE prowadzonego przez FED inflacja w USA eksploduje/ Stało się dokładnie inaczej - nieruchomosci zjechały tam 0 30, 40 , 50 i nawet w skrajnych przypadkach o 70%. Pieniądz z dodruku poszedł na rotowanie banków. a zwykli ludzie w ilości 10 Otóż to . Pamiętam jak "ekonomiści" wieszczyli iż z powodu gigantycznego programy QE prowadzonego przez FED inflacja w USA eksploduje/ Stało się dokładnie inaczej - nieruchomosci zjechały tam 0 30, 40 , 50 i nawet w skrajnych przypadkach o 70%. Pieniądz z dodruku poszedł na rotowanie banków. a zwykli ludzie w ilości 10 mln czy nawet więcj stracili prace. Nowe posady było o połowę mnie płatne , a masa ludzi wcale juz nie wróciła na rynek pracy.
anton_chigurh
Dodałbym do tego, że kolejną przyczyną powodującą inflację jest mniej dóbr na rynku w stosunku do pieniędzy. Prawo popytu i podaży.
denim292
Mylisz się i to grubo, po pierwsze stopy procentowe które są obecnie na zerach i co gorsza relana inflacja na poziomie rzeczywistym to coś bliżej 10% niż oficjalne statystyki na 4%. W 2008r.-2012r. była ogromna deflacja i stopy na poziomie 6% potem przez lata zaczęły dopiero spadać coraz niżej więc było oczywiste że w czasie kryzysu Mylisz się i to grubo, po pierwsze stopy procentowe które są obecnie na zerach i co gorsza relana inflacja na poziomie rzeczywistym to coś bliżej 10% niż oficjalne statystyki na 4%. W 2008r.-2012r. była ogromna deflacja i stopy na poziomie 6% potem przez lata zaczęły dopiero spadać coraz niżej więc było oczywiste że w czasie kryzysu nikt nie chciał wydawać kasy tylko bezpiecznie trzymać na lokatach. Zauważ że spadek stóp procentowych spowodował run na mieszkania i teraz będzie to trwało dalej (po chwilowych zastojach), gdyż realnie na stracie będzie coraz większa część oszczędności zalegających w bankach na nieoprocentowanych kontach - tego jest setki miliardów złotych - oszczędności ludności a do tego jeszcze kasa zwykłych firm, firm inwestycyjnych itp. itd. Już to widzę ja cała ta kasa grzecznie będzie sobie leżała w bankach na 1% przy rzeczywistej inflacji 10% a to jeszcze nie statnie słowo inflacji będzie.
A co do kasy trafiającej bezpośrednio do ludzi to właśnie to teraz mamy, bo w 2008 roku nic w tym względzie nie zrobiono Tusk tylko wyszedł i gadał że jesteśmy zieloną wyspą a Rostowski dodawał swoje "piniędzy ni ma i nie będzie" i tyle.
A teraz oczywiście że te pieniądze trafią do zwykłych konsumentów, właśnie o to chodzi w tym co ja piszę - tym są obecne programy pomocowe - wszędzie około 10% PKB każdego kraju z możliwością że będzie tego będzie - to już sugestia że idziemy oficjalnie z inflacją na ok 10%. Bo czym że są obecne programy pomocowe sypane po całym świecie? Hiszpania już mówi o wprowadzeniu dochodu podstawowego, w USA już mamy oficjalnie helikopter money dla każdego, w całej Europie wszystkie te programy pomocowe to co jak nie drukowaniem pustego pieniądza i dawanie zwykłym ludziom a nie tylko bankom i instytucjom finansowym? Przecież ta kasa będzie traeafiać do zwykłych ludzi i u nich zostanie, pandemia w jakiś tam czas się skończy a kasa zostanie i będzie się kręcić, gospodarki się odbudują, wszystko ruszy a podaż pieniądza będzie ogromna dalej? To co to spowoduje? Zastanów się.
denim292
Wszyscy porównują obecny kryzys do tego z 2008r., ale nie rozumieją że jest on zupełnie inny, ma inny wpływ na gospodarkę i jej poszczególne elementy i wcale nie musi być tak samo jak wtedy. Tym bardziej że reakcja władz jest zupełnie inna, szybka, masowa i w miarę skoordynowana. Dlatego pisanie że nieruchomości zachowają się identycznie Wszyscy porównują obecny kryzys do tego z 2008r., ale nie rozumieją że jest on zupełnie inny, ma inny wpływ na gospodarkę i jej poszczególne elementy i wcale nie musi być tak samo jak wtedy. Tym bardziej że reakcja władz jest zupełnie inna, szybka, masowa i w miarę skoordynowana. Dlatego pisanie że nieruchomości zachowają się identycznie tak samo jest bardzo dużym błędem.
Obecnie mamy drukowanie już teraz nawet na 4 zmiany tony pustego pieniądza nie tylko w największych gospodarkach świata ale na całym świecie, już nawet Polska, Czechy, Słowacja, Węgry a pewnie niedługo i Nepal czy Wietnam będą drukować miliardy pustej kasy, nie mówiąc o tym co robi cała Europa, USA, Japonia, Australia i większość krajów całego świata - dolewanie pustego pieniądza bez pokrycia - będzie ogromny wzrost inflacji na świecie i nikt tego nie będzie chciał zatrzymać - nigdzie, stopy będą trzymane na 0 przez lata, a pusty pieniądz będzie drukowany, tym bardziej przy kłopotach podażowych - towaru będzie mało poprzez zastoje w gospodarkach, pustej kasy będzie coraz więcej. Inflacja będzie ogromna i jak wydaje się to będzie główna droga ucieczki świata spod ogromnych długów które narosły przez ostatnie dziesięciolecia - poprzez hiperinflację.




https://www.bankier.pl/wiadomosc/Kuczynski-Nadciagaja-smiglowce-z-gotowka-7849850.html


Tutaj dobra próba odpowiedzi jak to też może być z tą inflacją:


https://www.bankier.pl/wiadomosc/Czy-obawy-przed-inflacja-sa-uzasadnione-7852341.html
rusin19
dokladnie inny kryzys....tym razem bedzie ogromne bezrobocie wiec kto ci bedzie kupowal nieruchomosci , dodatkowo banki podwyższyly wymogi przy kredytach ( malo kto sie zalapie teraz). A zanim napiszesz o drukowaniu pieniadzy to sprawdz dokladnie na co pojda te pieniadze...one nie beda az tak bardzo proinflcyjne...
jsunday odpowiada rusin19
Dokładnie, pieniądz, który wydrukuje NBP trafi do banków, które dzięki temu mają zwiększyć akcję kredytową i pobudzić inwestycje firm. Te pieniądze nie pójdą na konsumpcję indywidualna, tylko do firm. Takie jest założenie, czy tak będzie to inna sprawa. Tak więc to słynne drukowanie nie wpłynie na inflację. I tak samo było w kryzysie Dokładnie, pieniądz, który wydrukuje NBP trafi do banków, które dzięki temu mają zwiększyć akcję kredytową i pobudzić inwestycje firm. Te pieniądze nie pójdą na konsumpcję indywidualna, tylko do firm. Takie jest założenie, czy tak będzie to inna sprawa. Tak więc to słynne drukowanie nie wpłynie na inflację. I tak samo było w kryzysie w 20008 r. wydrukowano tony, a inflacja nie wzrosła.
Inflacja rośnie popytowo albo podażowo. Biorąc pod uwagę, że siła nabywcza ludności spadnie, inflacja powinna spadać.
Jeśli chodzi o szoki podażowe, ceny ropy, prądu spadły. Nie wiemy jakie będą zbiory, ale na ten moment nie przesłanek, aby inflacja rosła w nie wiadomo jakim tempie.
Jedyną zagadką jest zachowanie kursu PLN.
misiosnechacz
@jsunday w zasadzie masz racje tylko już teraz nie ma chętnych dlatego kupuje obligacje NBP za pośrednictwem Bgk. Gdyby obligacje miał skupić rynek to by zostały i tak na całym chyba świecie. Każdy kto ma grosz czeka bo się boi albo czeka na okazje. Świat nie jest punktem odniesienia bo wszyscy jesteśmy w tej samej sytuacji. Podniesienie @jsunday w zasadzie masz racje tylko już teraz nie ma chętnych dlatego kupuje obligacje NBP za pośrednictwem Bgk. Gdyby obligacje miał skupić rynek to by zostały i tak na całym chyba świecie. Każdy kto ma grosz czeka bo się boi albo czeka na okazje. Świat nie jest punktem odniesienia bo wszyscy jesteśmy w tej samej sytuacji. Podniesienie stóp było bez sensu ale na moje zostanie tak jak jest dopóki inflacja na poziomie 8-10% ich nie zmusi do podjecia innej decyzji. Wysokie stopy zabiją kredyt tak jak powiedziałeś i obniżą zdolność obsługi tego zadłużonego kraju i jego obywateli. To oznacza utratę miejsc pracy, zamykanie biznesów i konieczność zamknięcia wszystkich programow socjalnych. Niskich stop będą bronić jak niepodległości. Polegną ale będzie to ostatnia rzecz jaką odpuszczą bo nasz kraj w czasach prosperity bawił się na kredyt i teraz trzeba będzie spłacać raty i może nie będzie nowych pożyczek. Więc krótkotrwała dewaluacja długu przez inflację jest rządzonym na rękę tym bardziej, że to raczej tendencja światowa. My mieliśmy robić to sako co Czesi a obniżać powinnismy dopiero po wirusie. Teraz strzelamy a wróg nie jest jeszcze w zasięgu. Ja obstawiam korektę na 25% i marazm na rynku nieruchomości trwający kilka ładnych lat ale zobaczymy jak się sytuacja rozwinie. To jest moje wróżenie z fusów. Ja interesuje się najmem długoterminowym w średnim mieście i jestem w trochę lepszej sytuacji.
jsunday
Tak jak napisałeś, inflacja w krótkim okresie jest korzystna dla rządzących z punktu widzenia dewaluacji długu. Ale w długim terminie działa niekorzystnie w zakresie potencjału rozwoju danego państwa. Dlatego stopy będą stopniowo podnoszone, w innym tempie w zależności od kraju. Jeśli u nas PLN osłabiłaby się w niekontrolowany sposób Tak jak napisałeś, inflacja w krótkim okresie jest korzystna dla rządzących z punktu widzenia dewaluacji długu. Ale w długim terminie działa niekorzystnie w zakresie potencjału rozwoju danego państwa. Dlatego stopy będą stopniowo podnoszone, w innym tempie w zależności od kraju. Jeśli u nas PLN osłabiłaby się w niekontrolowany sposób to nie będą po prostu mieli wyjścia.

https://stooq.pl/n/?f=1343813&search=hardt
https://stooq.pl/n/?f=1343812&search=hardt

Inni mają tak samo jeśli chodzi o konieczność zadłużania. Ale jest jeden kluczowy czynnik, który różnicuje poszczególne kraje - jakość rządzących. Niemcy wyjdą z kryzysu szybciej niż my. Bo mają zaskórniaki i większe możliwości zadłużania się. Prędzej świat kupi obligacje niemieckie niż nasze, bo oni mają plan jak z tego kryzysu wyjść, Mówi się, że u nich bezrobocie nie wzrośnie drastycznie, bo wrzucili mnóstwo kasy na zabezpieczenie miejsc pracy. Dlatego za kilka miesięcy w każdym kraju sytuacja będzie wyglądała inaczej jeśli chodzi o perspektywy poprawy.
A co spadków cen nieruchomości też zakładam spadki rzędu 20-25%, a potem płasko, bo ten kraj nie będzie się rozwijał. Potrzebne są reformy i inwestycje, żeby PKB znowu ruszyło, a ludzie zaczęli zarabiać więcej.
kerad_
Marzący o spadkach nie uwzględniają faktu , że dla ratowania gospodarki zacznie się niewiarygodny dodruk pieniądza, a stopy % pomimo inflacji będą zmierzać do 0%.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki