Polski rynek mieszkaniowy przed zawirowaniami związanymi z koronawirusem można było podzielić zasadniczo na dwa obszary. Z jednej strony były to duże miasta wojewódzkie i uznane ośrodki turystyczne charakteryzujące się wysokimi cenami mieszkań, świetnie rozwijającym się rynkiem najmu i dużym udziałem w popycie inwestorów. Z drugiej strony pozostawała cała reszta, a więc miasta średnie i małe, gdzie rzeczywistość wyglądała zupełnie inaczej.
Najczęściej wszelkie analizy i raporty z rynku nieruchomości koncentrują się na tym pierwszym obszarze – czyli w największych i najdroższych miastach. Tu analizuje się wzrosty cen, pokazuje trendy, stawki za wynajem itp. Ośrodki takie jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto nadają ton całej polskiej mieszkaniówce. Do tego dochodzą kurorty turystyczne, gdzie ogromna większość zakupów dokonywana była w celach inwestycyjnych. Mowa przede wszystkim o Zakopanem, Sopocie, kurortach nadbałtyckich i górskich.
Co jednak z mniejszymi, drugorzędnymi rynkami mieszkaniowymi? Ile tu płaciło się za mieszkania, czy opłacało się w nie inwestować? Z analiz NBP wynika, że do sytuacji związanej z pandemią koronawirusa rosła grupa tych, którzy szukali alternatywnych rozwiązań wobec wygórowanych cen. Na ich wzroście na rynku pierwotnym skorzystał rynek wtórny dużych miast, wzrósł popyt, a za nim ceny mieszkań używanych. To samo dotyczyło bardziej peryferyjnych, niżej wycenianych dzielnic dużych miast. W obliczu wygórowanych cen coraz więcej klientów rozważało pozornie mniej atrakcyjne, za to wyraźnie tańsze lokalizacje wielkomiejskie. Dodatkowym rozwiązaniem były też miejscowości satelickie wobec wielkiego miasta albo generalnie mieszkania na tzw. prowincji.
Zobacz także
Urok małych miasteczek
Prowincja miała wiele zalet, które przekładały się na wysoką jakość życia. Do zalet natury finansowej z całą pewnością należały niskie ceny mieszkań. Stawki były przynajmniej o kilkadziesiąt procent niższe niż w stolicach regionów.
Przykłady z Mazowsza: wg NBP w Warszawie za metr kwadratowy nowego mieszkania płaci się blisko 9500 zł (ostatnie dane za IV kw. 2019). Ile za nowe mieszkanie zapłacimy w miastach regionu poza stolicą?
By to sprawdzić, sięgnęliśmy do ofert portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl.
W Mińsku Mazowieckim za nowe mieszkanie na osiedlu w rejonie ulicy Klonowej trzeba zapłacić 5000 zł/mkw. Małe dwa pokoje (41 mkw.) to wydatek rzędu 200 tysięcy złotych. W tej cenie w Warszawie nie ma szans nawet na garsonierę. W grę wchodzą ewentualnie tylko czysto inwestycyjne, najtańsze mikrokawalerki, a więc maluteńkie lokale (zgodnie z przepisami mieszkanie powinno mieć przynajmniej 25 mkw.) o powierzchni nie większej niż kilkanaście metrów kwadratowych.
Generalnie im dalej od stolicy, tym taniej. W Przasnyszu oddalonym od Warszawy o 100 km na Osiedlu Poetów za mieszkanie o powierzchni od 38 do 80 mkw. zapłacimy od 160 do 326 tysięcy złotych. Ceny w tej inwestycji wynoszą od 4000 do 4300 zł/mkw. Z kolei w Płocku za nowe mieszkanie na osiedlu w rejonie alei Kobylińskiego płaci się od 4600 zł/mkw.
Oczywiście im bliżej stolicy, tym stawki rosną. Za nowe mieszkanie w Markach na obrzeżach Warszawy na osiedlu w rejonie ulicy Promiennej zapłacimy już od 5700 zł/mkw. Cena za 30-metrową kawalerkę to ponad 185 tys. zł. Za 75-metrowe cztery pokoje trzeba z kolei zapłacić 470 tysięcy zł.
Na podstawie zebranych tutaj ofert średnią cen nowych mieszkań na Mazowszu w lokalizacjach pozawarszawskich można oszacować na około 5500 zł/mkw. Rozpiętość cenowa wynosiłaby natomiast około 4500-6500 zł. Oczywiście to tylko szacunki, dlatego należy podchodzić do nich z ostrożnością, jednakowoż wynika z nich, że na tzw. prowincji za mieszkanie płaciło się średnio o 40-50 proc. mniej niż w metropolii.
Rynki drugorzędne
Nic dziwnego, że wielu rozważało wyprowadzkę do mniejszego ośrodka. Argumenty były bardzo konkretne. Na podstawie danych, które podaliśmy, można powiedzieć, że przeciętnie na Mazowszu za nowe 50-metrowe mieszkanie zapłacimy aż o 250-270 tysięcy złotych mniej niż w stolicy. Co jednak z tymi, którzy chcieli na nieruchomościach zarabiać? Czy zakupy inwestycyjne mieszkań w małych miastach bądź szerzej – na drugorzędnych rynkach mieszkaniowych – miały sens?
Zanim odpowiemy na to pytanie, wypada napisać kilka słów wyjaśnienia, dlaczego użyliśmy pojęcia „rynki drugorzędne”. Otóż wynika ono z tego, że poziom cen nieruchomości mieszkaniowych poza największymi ośrodkami miejskimi i niektórymi lokalizacjami turystycznymi jest zadziwiająco zbliżony pomimo różnic wielkości. Dla przykładu: w 213 tysięcznym Radomiu stawki za nowe mieszkania zaczynają się już od niecałych 4000 zł/mkw. Są więc nawet nieco niższe niż w 40-tysięcznym Mińsku Mazowieckim. Podobną tendencję zauważyć można było w całym kraju. Poza wiodącymi ośrodkami rozpiętość cen nowych mieszkań nie była duża. Stawki z małych miasteczek mogą być takie same jak ceny w miastach powyżej 100 tysięcy mieszkańców.
Przeczytaj także
Inwestycyjna klapa?
Wracając jednak do inwestycyjnego potencjału mieszkań na prowincji. Z całą pewnością nie były to ośrodki do takich zakupów. Ceny w małych i średnich miastach, choć rosły pod wpływem wzrostów stawek w metropoliach, to jednak ich wzrost był znacznie wolniejszy. Rynek najmu był natomiast nieporównanie płytszy, a stawki czynszów znacznie niższe. W grę nie wchodził najem na noclegi, bardzo popularny w dużych miastach i kurortach turystycznych.
Według Amron-Sarfin (raport dla Związku Banków Polskich za IV kw. 2019) średnie czynsze najmu mieszkań w Warszawie w analizowanym okresie wynosiły 1868 zł miesięcznie i rok do roku wzrosły o niecałe 6 proc. Ile za wynajem mieszkań trzeba było zapłacić na mazowieckiej prowincji? Takich danych nie ma, ale stawki będą przynajmniej o kilkadziesiąt procent niższe.
Warto jednak zaznaczyć, że ostatnimi czasy nawet płytkie lokalne rynki najmu dostały nieco dynamiki w związku z napływem imigrantów zarobkowych z zagranicy. Ci trafiali także do mniejszych miast, zapotrzebowanie na noclegi z ich strony było duże, co pozytywnie przekładało się na mniejsze ośrodki.
Dlaczego używamy czasu przeszłego? Oczywiście ze względu na epidemię koronawirusa, która mocno niekorzystnie przekłada się na aktualną, najświeższą sytuację na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza na rynku najmu. O ile bowiem transakcje kupna-sprzedaży zostały na chwilę obecną w ogromnej większości zamrożone, to popyt na mieszkania na wynajem, zwłaszcza noclegowy, krótkoterminowy drastycznie spadł. Właściciele takich nieruchomości liczą straty. Co będzie dalej z rynkiem najmu, dziś ciężko wyrokować. Scenariusze są różne, bowiem z powodu epidemii na wschód wróciło około 100 tys. obcokrajowców, którzy pracowali w Polsce i wynajmowali mieszkania. Z pewnością, choćby z powodu zamkniętych granic, popyt ze strony imigranótw zarobkowych w najbliższym czasie będzie znacznie mniejszy. Aktualna sytuacja odbija się również oczywiście na wysokości czynszów najmu. Te z połową marca mocno spadły.
Przeczytaj także
Generalnie popyt na mieszkania na wynajem był wyraźnie mniejszy i mniej stabilny w małych ośrodkach niż w metropoliach, które cały czas (w stabilnych warunkach społecznych/gospodarczych itp.) przyciągały nowych pracowników, studentów, turystów. Dlatego kupno z myślą o inwestycji/obrocie nieruchomością bądź wysokich zyskach z najmu raczej w małych miastach nie miał racji bytu, co nie znaczy, że nie dało się na mieszkaniu zarabiać, przy czym raczej na wynajmie długoterminowym, wieloletnim i oczywiście mniej zyskownym.
Nieco inaczej miała się rzecz w miasteczkach satelickich wokół metropolii, takich jak podwarszawskie Marki, Ząbki, Pruszków itp. Ich potencjał jako lokalizacji pod inwestycję mieszkaniową był znacznie większy, podobnie jak możliwości w zakresie czerpania dochodów z najmu.
Marcin Moneta
