Kup, wyremontuj, sprzedaj. Ile można zarobić na flipie mieszkaniowym?

To transakcje flipowe w dużej mierze nakręcały wzrost cen na rynku mieszkaniowym. Na rozpędzonym rynku nieruchomości można sporo zarobić, pod warunkiem dostarczenia klientom odpowiedniego produktu. Na tym właśnie polega flip.

To flip po angielsku znaczy podrzucić coś, obrócić, pstryknąć, a house flipping to obrót mieszkaniami polegający na kupnie nieruchomości, ewentualnym remoncie i sprzedaży jej z zyskiem. Za sporą część transakcji odpowiadają właśnie flipperzy, sporo też mieszkań w ofercie w dużych miastach to mieszkania wystawione na sprzedaż w ramach tzw. flipu. Dużo debiutujących, jak i doświadczonych inwestorów szuka okazji na licytacjach, w zasobach mieszkań do remontu itp. Wszystko po to, by znaleźć nieruchomość, którą da się obrócić.

Niektórzy szacują, że nieruchomości wystawiane na sprzedaż w ramach tzw. flipu stanowią nawet i połowę oferty w dużych miastach – dotyczy to zwłaszcza rynku wtórnego. Ile można zarobić? Szacuje się, że zysk na jednej transakcji wynosi przeciętnie od 10 do 15 procent, ale w rzeczywistości zyski mogą być znacznie wyższe. Zanim jednak o marży flipperów, kilka słów należy powiedzieć o nieruchomościach, które nadają się do flippowania.

Kamienice w centrum do remontu

W grę wchodzą mieszkania tanie, ale o dużym potencjale – a więc niedoinwestowane. Flipperzy poszukują najczęściej w zasobie mieszkań do remontu. Ponieważ obecnie spora część kupujących na rynku nieruchomości szuka mieszkań pod wynajem, flipperzy dostosowują się do tego trendu. W największych miastach Polski – Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku – na najsilniejszych rynkach – ci, którzy myślą o flipach – nastawiają się właśnie na klienta inwestycyjnego. Nie brak ofert reklamowanych jako „gotowce inwestycyjne”, czyli nieruchomości, które mają gwarantować określony zwrot z najmu. Oczywiście są to tylko haczyki sprzedażowe, jednak chodliwe mieszkania muszą spełniać określone wymogi. Chodzi głównie o lokalizację. Im bardziej centralna, tym lepiej.

Często w grę wchodzą mieszkania w kamienicach - świetnie zlokalizowane, ale w fatalnym stanie technicznym. Kamienice mają wzięcie, bo cechuje je dobra lokalizacja w centrach miast. Z jednej strony stan zarówno mieszkań, jak i budynków jest czasem bardzo zły, z drugiej po doinwestowaniu znacznie rośnie ich wartość - mogą świetnie nadawać się na nieruchomości pod wynajem. Kolejna zaleta kamienic to ich niepowtarzalny charakter, duży potencjał wzrostu wartości (po remontach elewacji, klatek schodowych) i wielkie możliwości aranżacyjne. Kupujący często są pod wrażeniem dużych okien, wysokich sufitów, gdzie da się zorganizować antresolę itp.

W segmencie mieszkań na wynajem w centralnych wielkomiejskich lokalizacjach najpopularniejszym typem zabudowy są właśnie kamienice. Znaczenie ma metraż mieszkania, stan ogólny i kondygnacja. Pod wynajem krótkoterminowy/noclegowy nadają się najbardziej mieszkania na parterze.

Malutkie i bardzo drogie

Zakres przebudowy/remontu mieszkania, które ma być sprzedane w ramach flipu, jest bardzo różny. Czasem w grę wchodzi jedynie upiększenie nieruchomości, dodanie jej elementów designerskich, czym zajmuje się home staging. Najczęściej są to jednak gruntowne remonty i przebudowy, które mają dostarczyć zupełnie nową nieruchomość, zwłaszcza że flipperzy poszukują najczęściej w zasobach najtańszych, w najgorszym stanie technicyzm. Zazwyczaj skutkiem jest więc dostarczenie lokalu nie tylko o zupełnie nowym wyglądzie, ale i nowym układzie oraz szeregu funkcjonalności, których nie było.

W czasach nakręconej koniunktury flip często polega na dzieleniu mieszkań oraz aranżacji i sprzedaży tzw. mikroapartamentów. Takich lokali o powierzchniach około 15-20 mkw. poszukują inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu, zwłaszcza potencjalnie najbardziej intratnym – najmem na noclegi. Malutkie mieszkania pozwalają wejść na ten rynek jak najmniejszym kosztem, jednocześnie uzyskiwać dochody zbliżone do tych, jakie uzyskują właściciele mieszkań większych. Co jednak ważne: w przypadku mikroapartamentów – mimo że cena całości jest niska, to stawki za metr kwadratowy za dobrze zlokalizowane, wykończone pod klucz mikrokawalerki w centrach dużych miast, są zazwyczaj bardzo wysokie. Mowa tutaj o cenach rzędu kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Ile da się zarobić?

Jak już wspomnieliśmy wcześniej – szacuje się, że przeciętna zyskowność flipu mieszkaniowego wynosi 10-15 procent. W praktyce może być znacznie wyższa. Ceny mieszkań na sprzedaż w Krakowie czy Wrocławiu przeznaczonych do remontu i znajdujących się w centralnych lokalizacjach, przez co rozumiemy promień maksymalnie 3 km od Rynku, zaczynają się od około 7000-7500 zł/mkw. , choć za bardzo dobrze położone nieruchomości trzeba zapłacić więcej. Przykładowo: za 55-metrowe mieszkanie do remontu kapitalnego w kamienicy w krakowskiej dzielnicy Krowodrza, oddalonej od Sukiennic o 2 km, trzeba zapłacić 450 tysięcy złotych. Stawka wynosi w tym przypadku 8200 zł/mkw. Ile podyktuje sobie flipper, po przeprowadzeniu generalnego remontu i sprzedaży tej samej nieruchomości jako apartamentu o wysokim standardzie pod wynajem noclegowy?

Za 50-metrowe gruntownie wykończone mieszkanie w wysokim standardzie i tej samej lokalizacji (również w dzielnicy Krowodrza, w podobnej odległości- nieco ponad 2 km od Rynku) inny sprzedający oczekuje 550 tys. zł, co daje cenę 11 tysięcy za metr kwadratowy. Różnica w cenie między nieruchomością do całkowitego remontu, a gotowym produktem przeznaczonym do flipu w naszym przykładzie wynosi około 3 tysięcy złotych na metrze kwadratowym, czyli 37 procent.

Przykładowe mieszkanie po flipie jest sprzedawane o 100 tysięcy drożej. Ile z tego będzie zyskiem flippera? To zależy od zakresu remontu, a także umiejętności obniżenia jego kosztów, ale przyjmując, że robocizna, materiały i umeblowanie pochłoną w sumie 1000-1200 zł/mkw.; flipperowi pozostanie w ręce po wszystkim ciągle około 40-50 tysięcy złotych.

Warunki powodzenia

By flipping mieszkaniowy był intratnym zajęciem, inwestor, który zajmuje się taką działalnością, musi umieć wyszukiwać okazje i dostrzegać potencjał w niedoinwestowanych nieruchomościach. Poszukuje nie tylko w zasobie mieszkań do remontu, ale również wśród nieruchomości z problemami prawnymi. Takie mieszkania często są sprzedawane w obniżonej cenie. Doświadczony flipper będzie umiał „wyprostować” kwestie prawne, a mieszkanie sprzeda z zyskiem. Do abecadła działalności tego typu należy również umiejętność obniżania kosztów prac remontowych/wykończeniowych. Ta polega na „dograniu' współpracy z odpowiednią ekipą remontową i hurtowniami materiałów budowlanych.

Oczywiście flipper musi umieć wyszukiwać okazje – nie tylko w zasobie mieszkań do remontu czy z problemami prawnymi, ale także na licytacjach, od osób starszych, od ludzi, którym zależy na szybkim zbyciu. Ważna jest też świadomość kosztów transakcyjnych (podatek pcc przy kupnie, taksa notarialna, wpis do księgi wieczystej), ogólnych trendów na lokalnym rynku oraz dobre szacowanie potencjału nieruchomości, kosztów remontu i przyszłej wartości mieszkania.

Kwestie podatkowe

Na koniec najmniej przyjemna sprawa, czyli podatki. Teoretycznie jako sprzedający mieszkanie, który przecież za chwilę kupi kolejne, flipper ma możliwość uniknięcia płacenia podatku dochodowego. Przypomnijmy, że ulga przysługuje albo osobom, które sprzedają mieszkanie najwcześniej 5 lat po zakupie, albo tym, którzy w ciągu trzech lat od sprzedaży przeznaczą swój środki na realizację celów mieszkaniowych. Flipper to właśnie ten drugi przypadek.

Tyle że jeśli zdarza mu się często korzystać z takiej ulgi, często sprzedaje i kupuje mieszkania, fiskus zacznie być podejrzliwy. W takiej sytuacji po czasie od spektakularnych transakcji i zysków flipperowi może być naliczony zaległy podatek – już jako firmie. Sprawa może być finansowo bardzo bolesna, co pokazał przykład pewnej flipperki z woj. kujawsko-pomorskiego, która w latach 2011–2016 dokonała transakcji obrotu 14 lokalami mieszkalnymi. Fiskus przejrzał jej transakcje i zakwestionował zasadność ulgi podatkowej, polegającej na sprzedaży celem kupna kolejnej nieruchomości na własny cel. Ostatecznie podatniczka przegrała po przejściu wszystkich sądowych instancji, a podatek jaki jej naliczono szedł w dziesiątki tysięcy złotych.

To przestroga dla flipperów. Jeśli dokonujesz 3-4 sprzedaży w ciągu roku (tak było w powyższym przypadku) może być to uznane za działalność firmową, od której trzeba odprowadzić podatek.

Należy się więc liczyć z tym, że jeśli flippowanie będzie nam dobrze szło, trzeba będzie się zarejestrować i płacić fiskusowi daninę. Jaką? Podatek dochodowy zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, w przypadku zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od zakupu wynosi 19 proc. Jeśli natomiast chodzi o VAT, 8-proc. stawka podatku od budowy, remontu i modernizacji dotyczy nieruchomości mieszkaniowych o powierzchni do 150 mkw. Jeśli nieruchomość jest większa, stawka VAT wzrasta do 23 proc.

Marcin Moneta

Źródło: