Jak grzyby po deszczu wyrastają oferty typu: „kup apartament i zarabiaj 7% rocznie”. Niektórzy sprzedawcy piszą nawet o „gwarantowanym zysku”. Przy takich reklamach doświadczonemu inwestorowi powinien zapalić się cały pulpit lampek ostrzegawczych.
„Zainwestuj w apartament na stoku narciarskim i zarabiaj 7% od zainwestowanej kwoty netto w skali roku” – zachęca jeden z deweloperów. „Twoje pieniądze pracują 24/7%. Gwarantowany zysk z Twojego pokoju w hotelu” – tym razem to inwestycja nad morzem. Siedem procent to dla ciebie za mało? Proszę bardzo – są też oferty na 8% lub nawet 9% w skali roku. A wszystko w „bezpiecznych” i „gwarantowanych” nieruchomościach na wynajem. Każde dziecko w Polsce przecież wie, że na nieruchomościach stracić nie sposób [Uwaga, ironia!]
Internet i prasa pełne są tego typu anonsów. Deweloperzy kuszą luksusem, elitarnością i pięknymi kobietami w estetycznie zaprojektowanych folderach. Wystarczy mieć pod ręką wolne pół miliona (albo więcej) złotych lub odpowiednią zdolność kredytową. I bezproblemowo zarabiasz 7-9% bez ryzyka, w standardzie premium i pogardą dla pospólstwa ciułającego swoje grosze na śmiesznie nisko oprocentowanych lokatach bankowych.
Deal zbyt piękny, aby mógł być prawdziwy
Modus operandi tego typu inwestycji jest stosunkowo prosty. Najpierw wykładasz kilkaset tysięcy złotych na „ekskluzywny” i świeżo wybudowany apartament w górach lub nad morzem. Rzecz jasna nie po to, aby w nim zamieszkać, lecz aby go wynajmować. Przekazujesz zarządzanie wyspecjalizowanej (oczywiście „profesjonalnej”) firmie, która już zajmie się całą resztą: znalezieniem i inkasem najemców, rezerwacją, sprzątaniem itp. itd. Zapewne nie za darmo, ale o tym jakoś w folderach nie piszą. A nawet jeśli Twój apartament akurat nie będzie wynajęty, to masz zapewnioną luksusową miejscówkę w górach lub nad samym morzem. No jak na tym można stracić?
Atrakcyjność tego typu ofert wzmacniana jest faktem, że obecnie część z nich faktycznie zarabia tyle (a nawet więcej), ile piszą w ofercie. Według wyliczeń Urban.one (na podstawie danych z platformy Airbnb) średnia cena za dobę w takim lokalu wynosi ok. 300 złotych – drożej niż w niejednym apartamencie w Alpach. Nawet jeśli w wielu popularnych kurortach taki lokal jest wynajęty tylko przez 20-35% roku, to wyniki prezentują się całkiem nieźle. „Puls Biznesu” donosi, że na krótkookresowym wynajmie w takich miastach jak Sopot, Mielno, Karpacz czy Zakopane można zarobić 30-40 tys. zł rocznie. Nawet płacąc po 8-10 tys. zł za metr wakacyjnego „apartamentu” (o powierzchni rzędu 50-60 m2), przy obecnych stawkach najmu faktycznie możemy liczyć na stopę zwrotu rzędu 7,5-8,5% brutto.
Co może pójść nie tak?!
Jeśli więc ten condohotelowy biznes kręci się od kilku lat, to czemu się do niego nie przyłączyć? I to czym prędzej, zanim sprytniejsi od nas nie wykupią wszystkich apartamentów w Polsce. Ale zanim pobiegniemy po kredyt na 30 lat, choć chwilę zastanówmy się, gdzie stoimy i co może być przed nami. W końcu spekulant to w dosłownym znaczeniu ktoś, kto wpatruje się w przyszłość, usiłując ją przewidzieć (od łacińskiego słowa „speculare”).
Polska gospodarka znajduje się w szóstym roku ekspansji. Roczna dynamika PKB od początku 2017 r. oscyluje wokół 5%, co w warunkach naszego regionu jest tożsame z okresem gospodarczego boomu. Stopa bezrobocia wg BAEL spadła do zaledwie 3,8%, a według wskazań oficjalnych (tzw. bezrobocie rejestrowane) osiągnęła najniższy poziom od 26 lat. Stopy procentowe są od ponad trzech lat rekordowo niskie (Wibor 3M wynosi zaledwie 1,7%), choć inflacja i akcja kredytowa przyspieszają. W Polsce trwa boom turystyczny. Rosną płace i zatrudnienie, więc coraz więcej ludzi stać na weekendowe wypady w góry czy do innego miasta. Nasz kraj staje się także coraz popularniejszy wśród zagranicznych turystów. To generuje silny popyt na miejsca noclegowe i wywiera presję na wzrost ich cen. Biznes hotelowo-gastronomiczny ma się więc świetnie.
W takim otoczeniu większość ludzi dostrzega tylko szanse i ma tendencję do ignorowania lub wręcz wypierania ryzyka. Tymczasem w rzeczywistości jest dokładnie na odwrót. To okresy szczytu boomu – a w takim zapewne się obecnie znajdujemy – generują największe ryzyko inwestycyjne. To właśnie teraz inwestor powinien się bać najbardziej. Bo szanse na to, że będzie lepiej, są już niewielkie. A szanse na to, że będzie gorzej (może nawet dużo gorzej), są wysokie.
(Nie) wszystkie ryzyka biznesu condohotelowego
Zacznijmy od tego, że gospodarka rozwija się cyklicznie. Po fali ożywienia i boomu ZAWSZE przychodzi spowolnienie lub recesja. Spada wtedy aktywność gospodarcza, nierentowne i niepotrzebne biznesy wypadają z rynku, ludzie tracą pracę, rośnie bezrobocie i maleją dochody konsumentów. Rząd „zaciska pasa” (rzecz jasna naszego, a nie swojego) - podnosząc nam podatki, łata „dziurę budżetową”. W takich warunkach ludzie w pierwszej kolejności rezygnują z rzeczy, bez których spokojnie mogą się obejść. Czyli np. z weekendowych wypadów za miasto czy wakacji nad morzem. Branża hotelowa odczuwa pogorszenie koniunktury jako jedna z pierwszych. Maleje więc obłożenie zarówno tradycyjnych hoteli, jak i wszelkich pensjonatów czy prywatnych apartamentów. Strumień gotówki płynący do inwestora zaczyna wysychać. Czasem wręcz całkowicie.
Trwający teraz boom turystyczny sprawia, że wielu biznesmenów na wyprzódki buduje nowe hotele i „apartamentowce”. Rośnie więc konkurencja dla ofert typu „kup i zarabiaj 7% rocznie”. A gdy koniunktura gospodarcza ulegnie pogorszeniu, wśród hotelarzy i prywatnych wynajmujących zacznie się walka cenowa na śmierć i życie. Nikt nie będzie brał jeńców.
Po trzecie, absolutnie kluczową sprawą na rynku nieruchomości są stopy procentowe. Gdy są niskie (jak teraz), to każdy ma zdolność kredytową i może zaciągnąć duży kredyt z (względnie) niską miesięczną ratą. Rośnie więc popyt na domy, mieszkania, condohotele itp., co przy ograniczonej ze swej natury podaży (nie da się z dnia na dzień postawić setek lokali) prowadzi do wzrostu cen. Gdy stopy procentowe rosną, dzieje się odwrotnie. Chętnych na coraz droższy kredyt ubywa, popyt na nieruchomości spada i wraz z nim ceny. Ponadto wraz ze wzrostem stóp procentowych wzrasta atrakcyjność innych inwestycji uważanych za bezpieczne: lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Jeszcze kilka lat temu, gdy zwykła lokata potrafiła płacić 5%, pies z kulawą nogą nie zainteresowałby się aparthotelem przynoszącym 7% rocznie. A teraz to inwestycyjna gratka.
Nieruchomości nie da się sprzedać z dnia na dzień. Jeśli nie zaoferujesz naprawdę sporego dyskonta względem stawek rynkowych (czyli zgodzisz się stracić 10-20%), to proces sprzedaży Twojego apartamentu może zająć rok lub dwa. Albo jeszcze dłużej, jeśli trafisz na bessę i nie będziesz chciał zejść z ceny ofertowej. W szczycie boomu (jak teraz) rynek może zdawać się płynny. Ale podczas bessy jego płynność drastycznie maleje. Jeśli więc np. za kilka lat banki będą płacić 8% na lokacie, a Ty z najmu wykrzeszesz tylko 4% rocznie, to nie będziesz w stanie szybko i bez strat zamienić nieruchomości na gotówkę. Ponadto musisz się liczyć z wysokimi kosztami transakcyjnymi: podatkami i taksami notarialnymi oraz kosztami publikacji ogłoszeń.
Często mówi się, że nieruchomości to bezpieczna inwestycja. Tyle że to nie jest prawda! Inwestycja w mieszkanie/apartament na wynajem obarczona jest wieloma ryzykami, z których istnienia początkujący landlord może w ogóle nie zdawać sobie sprawy. W horyzoncie 20-25 lat nasz lokal będzie wymagał przynajmniej jednego remontu kapitalnego. A to wiąże się ze sporymi kosztami, nierzadko sięgającymi równowartości rocznego przychodu z najmu. Do tego trzeba doliczyć koszty mniejszych napraw, remontów i ulepszeń, które też będą obniżać stopę zwrotu.
Nie można też zapominać o ryzyku – roboczo nazwijmy go – rządowym. Mam tu na myśli możliwość wzrostu podatków od najmu bądź wprowadzenie podatku katastralnego – czyli pobieranego od wartości nieruchomości. Władza już poczyniła w tej materii pewne przygotowania, od 1 stycznia opodatkowując wszystkie nieruchomości komercyjne warte więcej niż 10 mln zł. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby w przyszłości (zwłaszcza w warunkach kryzysu finansów publicznych) próg ten obniżyć. Gdy niszowy biznes (a takim do niedawna były aparthotele) zaczyna rosnąć, rząd chętnie narzuca nań nowe podatki i wprowadza utrudnienia (zwane eufemistycznie „regulacjami”). Zresztą przykład idzie z Zachodu, gdzie kolejne miasta, broniąc interesów branży hotelarskiej, walczą z prywatnym najmem mieszkań, np. poprzez Airbnb. Swoistej „broni atomowej” użyły niedawno władze na Majorce, wprowadzając zakaz wynajmu prywatnych mieszkań i apartamentów. Ciekawe, jak zmieni się wartość takich nieruchomości po wprowadzenia i wyegzekwowaniu tego zakazu?
Do tego dochodzi jeszcze ryzyko operatora - czyli firmy obsługującej apartamentowcowy biznes. Pół biedy, jeśli kupiłeś niezależne mieszkanie w bloku (tj. w luksusowym apartamentowcu). Ale jeśli zostałeś właścicielem hotelowego pokoju, to jego wartość jest bardzo wrażliwa na wygląd całego obiektu i sposób, w jaki jest on zarządzany. A na to wpływ masz raczej niewielki.
„Gwarantowany zysk” = oszustwo
Jak widać, czynników ryzyka nie brakuje. Nie oznacza to, że sam pomysł w inwestowanie w nieruchomości turystyczne jest z gruntu zły. Problem leży w tym, jak się go sprzedaje. Inwestor powinien pamiętać, że nie ma żadnej gwarancji zrealizowania obiecanych zysków i że całe ryzyko leży po jego stronie. Ewentualna gwarancja uzyskania odpowiednich przepływów gotówkowych jest tak dobra, jak jego wystawca. Gdy biznes przestanie prosperować jak obecnie, wielu oferentów „gwarantowanych 7%” nie będzie w stanie wywiązać się ze swoich obietnic i zwyczajnie zbankrutuje. Inwestor zostanie wtedy z pustą nieruchomością i sam będzie musiał szukać najemców.
Po drugie, samo użycie sformułowania „gwarantowany zysk” w zasadzie powinno zainteresować organy ścigania. Zysk ze swej natury ZAWSZE jest niepewny. Zysk jest przecież wynagrodzeniem za ryzyko! Ryzyko może być większe albo mniejsze, ale nie da się go zredukować do zera. Dlatego wszelkie oferty finansowe ze słowem „gwarantowany” omijam szerokim łukiem (jest mi tym łatwiej, że nie mam pod ręką 500 tys. złotych).
Po trzecie, zawsze warto zadać sobie jedno bardzo proste pytanie: skoro to biznes tak dobry (rentowny, bezpieczny, gwarantowany i w ogóle), to czemu deweloper sam nie pobiegnie po kredyt (dostępny za ok. 4% rocznie), aby "bez ryzyka" zainkasować obiecywane 7%? No właśnie: dlaczego? Ano pewnie dlatego, że sam doskonale zdaje sobie sprawę z ryzyka związanego z taką inwestycją. I woli, aby to ryzyko wziął na siebie ktoś inny.
Po czwarte, jeśli to inwestycja tak pewna i bezpieczna (jak np. obligacje GetBacku), to dlaczego przynosi aż 7% czy 8%, a nie 2% jak typowa lokata bankowa? Czyżby jednak ta „gwarantowana” oferta była jednak bardziej ryzykowna? Czy też może oferent prowadzi działalność charytatywną i po prostu chce się podzielić wysokimi zyskami z innymi zamożnymi inwestorami?
Po piąte, zawsze warto uważać na inwestycje, które są mocno reklamowane, polecane w mediach i na które po prostu jest moda. Nachalność sprzedaży zdradza, że marże sprzedającego i pośrednika są wysokie, co odbywa się kosztem kupującego. Nie ma tutaj cudów. Zawsze musi być ktoś, kto zapłaci za czyjś zysk. Z kolei moda na jakąś klasę aktywów oznacza, że mamy do czynienia z tzw. owczym pędem. To bardzo popularne zjawisko w sektorze nieruchomości. Pół biedy, jeśli jesteśmy jednymi z pierwszych owiec biegnących na pastwisko. Ale jeśli jesteśmy ostatnimi baranami, to zazwyczaj jako pierwsi zostaniemy ostrzyżeni. Bo kupimy najdrożej i nie będziemy już mieli komu odsprzedać naszej inwestycji.
Reasumując, wszelkie oferty „gwarantowanych procentów” z definicji radzę omijać szerokim łukiem. Tym szerszym, im wyższe są owe procenty. Jeśli coś, co przez n ostatnich lat tylko rosło w cenie, jest reklamowane we wszystkich mailingach, gazetach i czasopismach, to także lepiej się trzymać od tego z daleka. I warto pamiętać o podstawowej zasadzie inwestycyjnej: lepiej stracić okazję niż pieniądze.
