Mimo rekordowo niskich stóp procentowych koszt kredytu mieszkaniowego w Polsce wciąż jest zadecydowanie wyższy niż w wielu krajach europejskich. Jednakże to nie procenty decydują o jakości i opłacalności "hipoteki".
Według danych Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Polsce jest o 68% wyższe niż w Niemczech i przeszło dwukrotnie wyższe niż w Szwecji.
Wynika to z różnicy stóp procentowych pomiędzy Polską a strefą euro i krajami nordyckimi pozostającymi poza unią walutową.
Reklama| Oprocentowanie i rata przeciętnego kredytu hipotecznego w wybranych krajach Europy. Stan na Q1 2014 | ||
|---|---|---|
| Państwo | Oprocentowanie |
Rata w zł |
| Szwecja | 2,22 | 1307 |
| Dania | 2,27 | 1312 |
| Niemcy | 2,73 | 1355 |
| Hiszpania | 2,97 | 1378 |
| Wlk. Brytania | 3,12 | 1393 |
| Francja | 3,16 | 1397 |
| Czechy | 3,33 | 1413 |
| Irlandia | 3,35 | 1415 |
| Portugalia | 3,42 | 1421 |
| Włochy | 3,44 | 1424 |
| Holandia | 3,55 | 1435 |
| Belgia | 3,66 | 1446 |
| Polska | 4,59 | 1539 |
| Rumunia | 5,41 | 1625 |
| Węgry | 7,52 | 1858 |
| Średnia | 3,65 | - |
| Mediana | 3,35 | - |
|
Źródło: European Mortgage Federation, Bankier.pl Rata kredytu liczona dla kredytu w równowartości 200 tys. zł na okres 15 lat, spłacanego w ratach równych, prowizja 1,5% i bez uwzlgędnienia dodatkowych kosztów, opłat i prowizji. |
||
ZOBACZ TEŻ: Nie tylko odsetki - co się składa na koszt kredytu?
Choć stopa referencyjna w Narodowym Banku Polskim jest rekordowo niska i wynosi 2,5%, wciąż jest to zdecydowanie więcej niż w Europejskim Banku Centralnym, który we wrześniu ściął główną stopę procentową do zaledwie 0,05%. Czyli praktycznie do zera. W oczekiwaniu na obniżki stóp w NBP trzymiesięczny Wibor stanowiący podstawę oprocentowania kredytów mieszkaniowych w Polsce spadł do 2,28%. To jednak blednie przy stawce Libor 3M dla euro, która spadła do... 0,0471%.
Odsetki to nie wszystko
Kredyt jest rekordowo tani nie tylko w Polsce. To efekt polityki zerowych stóp procentowych prowadzonej w Ameryce Północnej, Europie i Japonii. Tyle że kluczowymi parametrami kredytu mieszkaniowego są marża oraz zmienność oprocentowania. W Polsce 100% "hipotek" to kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Dziś ich posiadacze cieszą się z niskich rat. Ale za kilka lat rata może wzrosnąć nawet dwukrotnie, a górny limit dla stóp procentowych nie istnieje. Przeprowadzenie symulacji rat kredytowych przy wzroście oprocentowania o np. 5 punktów procentowych powinno być obowiązkowym ćwiczeniem każdego potencjalnego dłużnika.
Tymczasem na przykład w Niemczech czy Wielkiej Brytanii mniej niż co piąty kredyt oparty jest o całkowicie zmienną stopę procentową. W Belgii prawie 2/3 pożyczek udziela się w oparciu o stałą stopę w horyzoncie 10 lat lub dłużej. W Stanach Zjednoczonych hipoteki 15-letnie ze stałą stopą są rynkowym standardem. Stała stopa - nawet jeśli jest obecnie wyższa od zmiennej - daje kredytobiorcy komfort pewności rat kredytowych na 10 czy 15 lat naprzód. To ogromna różnica względem sytuacji polskich dłużników hipotecznych.
Czytaj dalej: Ryzyko kredytowego niewolnictwa
Niesłusznie lekceważonym parametrem jest też długość okresu kredytowania. Na rozwiniętych rynkach standardem jest okres 15-20 letni. W Polsce ponad 60% kredytów udzielana jest na 25 do 35 lat. W szczycie kredytowej bańki pojawiały się nawet półniewolnicze hipoteki z półwiecznym terminem spłaty.
Teoretycznie taki kredyt będzie się spłacać nawet na emeryturze. Tymczasem okres spłaty powyżej 25 lat jest bardzo kosztowny dla finansów dłużnika, co można sobie przeliczyć samemu. Dla kredytu na 200 tys. zł, oprocentowaniu w skali 4,6% rocznie i ratach równych przy 15 latach spłaty oddamy bankowi 277 tys. złotych. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 30 lat bank otrzyma od nas 369 tys., czyli o jedną trzecią więcej (bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie), choć miesięczna rata będzie o jedną trzecią niższa.
Przeczytaj także
Oprócz kosztów liczy się także ryzyko. Tu decydującą rolę odgrywa parametr LtV, czyli stosunek wielkości zadłużenia do wartości nieruchomości. Im niższy LtV, tym kredyt jest bezpieczniejszy zarówno dla banku jak i klienta. Jeśli zadłużymy się na 100% wartości nieruchomości, to spadek cen na rynku mieszkaniowym sprawi, że staniemy się przywiązani do ziemi niczym XVII-wieczny chłop pańszczyźniany.
Wzięcie kredytu na rozsądnym poziomie - tj. 50-60% LtV - daje nam względną pewność, że nawet przy załamaniu cen nieruchomości możemy sprzedać dom/mieszkanie i spłacić bank. Takiego komfortu nie mają np. zadłużeni we franku, których długi nierzadko znacząco przewyższają wartość nieruchomości. Szacuje się, że granicznym limitem LtV jest poziom 80%, zapewniający minimalny bufor bezpieczeństwa. Niestety, działające w Polsce banki w niemal 50% przypadków kredytują przy LtV wyższym od 80% zadowalając się finansową fikcją, jaką jest "ubezpieczenie niskiego wkładu własnego". Ze skutkami takich praktyk nie tak dawno zapoznaliśmy się w USA.
Lepiej drogo pożyczyć, niż drogo kupić
Wysokość miesięcznej raty często bywa jedynym kryterium decyzji o zakupie mieszkania. Korzystanie z łatwego i taniego finansowania sprawia, że cena nieruchomości zaczyna odgrywać rolę drugo- a nawet trzeciorzędną. To błąd, ponieważ cena nabycia domu czy mieszkania jest dana raz na zawsze. Jeśli przepłacimy, kupując na nieruchomościowej górce (patrz: lata 2007-08), to strat już nie odrobimy, nawet jeśli rata kredytu byłaby bardzo niska (patrz: kredyty w CHF).
Przeczytaj także
Jeśli jednak możemy kupić nieruchomość względnie tanio, warto zaciągnąć nawet stosunkowo drogi kredyt (tj. wysoko oprocentowany). Bo w przeciwieństwie do ceny domu kredyt można później zmienić na lepszy - czyli refinansować dług hipoteczny po niższym koszcie. Dlatego to relacja ceny (czyli to, co płacisz) do wartości (czyli tego, co otrzymujesz) nieruchomości powinna być decydującym kryterium przy zakupie domu lub mieszkania. A bieżąca rata kredytowa to tylko istotna, ale drugorzędna zmienna.
Krzysztof Kolany, Bankier.pl
