REKLAMA

Koszty kredytu hipotecznego - Polska daleko za Europą

Krzysztof Kolany2014-10-06 06:05główny analityk Bankier.pl
publikacja
2014-10-06 06:05
fot. hemera / Thinkstock

Mimo rekordowo niskich stóp procentowych koszt kredytu mieszkaniowego w Polsce wciąż jest zadecydowanie wyższy niż w wielu krajach europejskich. Jednakże to nie procenty decydują o jakości i opłacalności "hipoteki".

Według danych Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego średnie oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w Polsce jest o 68% wyższe niż w Niemczech i przeszło dwukrotnie wyższe niż w Szwecji.

Wynika to z różnicy stóp procentowych pomiędzy Polską a strefą euro i krajami nordyckimi pozostającymi poza unią walutową.


Oprocentowanie i rata przeciętnego kredytu hipotecznego w wybranych krajach Europy. Stan na Q1 2014
PaństwoOprocentowanie

Rata w zł

Szwecja 2,22 1307
Dania 2,27 1312
Niemcy 2,73 1355
Hiszpania 2,97 1378
Wlk. Brytania 3,12 1393
Francja 3,16 1397
Czechy 3,33 1413
Irlandia 3,35 1415
Portugalia 3,42 1421
Włochy 3,44 1424
Holandia 3,55 1435
Belgia 3,66 1446
Polska 4,59 1539
Rumunia 5,41 1625
Węgry 7,52 1858
Średnia 3,65 -
Mediana 3,35 -

Źródło: European Mortgage Federation, Bankier.pl

Rata kredytu liczona dla kredytu w równowartości 200 tys. zł na okres 15 lat, spłacanego w ratach równych, prowizja 1,5% i bez uwzlgędnienia dodatkowych kosztów, opłat i prowizji.


ZOBACZ TEŻ: 
Nie tylko odsetki - co się składa na koszt kredytu?

Choć stopa referencyjna w Narodowym Banku Polskim jest rekordowo niska i wynosi 2,5%, wciąż jest to zdecydowanie więcej niż w Europejskim Banku Centralnym, który we wrześniu ściął główną stopę procentową do zaledwie 0,05%. Czyli praktycznie do zera. W oczekiwaniu na obniżki stóp w NBP trzymiesięczny Wibor stanowiący podstawę oprocentowania kredytów mieszkaniowych w Polsce spadł do 2,28%. To jednak blednie przy stawce Libor 3M dla euro, która spadła do... 0,0471%.

Odsetki to nie wszystko

Kredyt jest rekordowo tani nie tylko w Polsce. To efekt polityki zerowych stóp procentowych prowadzonej w Ameryce Północnej, Europie i Japonii. Tyle że kluczowymi parametrami kredytu mieszkaniowego są marża oraz zmienność oprocentowania. W Polsce 100% "hipotek" to kredyty o zmiennym oprocentowaniu. Dziś ich posiadacze cieszą się z niskich rat. Ale za kilka lat rata może wzrosnąć nawet dwukrotnie, a górny limit dla stóp procentowych nie istnieje. Przeprowadzenie symulacji rat kredytowych przy wzroście oprocentowania o np. 5 punktów procentowych powinno być obowiązkowym ćwiczeniem każdego potencjalnego dłużnika.

Tymczasem na przykład w Niemczech czy Wielkiej Brytanii mniej niż co piąty kredyt oparty jest o całkowicie zmienną stopę procentową. W Belgii prawie 2/3 pożyczek udziela się w oparciu o stałą stopę w horyzoncie 10 lat lub dłużej. W Stanach Zjednoczonych hipoteki 15-letnie ze stałą stopą są rynkowym standardem. Stała stopa - nawet jeśli jest obecnie wyższa od zmiennej - daje kredytobiorcy komfort pewności rat kredytowych na 10 czy 15 lat naprzód. To ogromna różnica względem sytuacji polskich dłużników hipotecznych.

Czytaj dalej: Ryzyko kredytowego niewolnictwa

Niesłusznie lekceważonym parametrem jest też długość okresu kredytowania. Na rozwiniętych rynkach standardem jest okres 15-20 letni. W Polsce ponad 60% kredytów udzielana jest na 25 do 35 lat. W szczycie kredytowej bańki pojawiały się nawet półniewolnicze hipoteki z półwiecznym terminem spłaty.

Teoretycznie taki kredyt będzie się spłacać nawet na emeryturze. Tymczasem okres spłaty powyżej 25 lat jest bardzo kosztowny dla finansów dłużnika, co można sobie przeliczyć samemu. Dla kredytu na 200 tys. zł, oprocentowaniu w skali 4,6% rocznie i ratach równych przy 15 latach spłaty oddamy bankowi 277 tys. złotych. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 30 lat bank otrzyma od nas 369 tys., czyli o jedną trzecią więcej (bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie), choć miesięczna rata będzie o jedną trzecią niższa.




Oprócz kosztów liczy się także ryzyko. Tu decydującą rolę odgrywa parametr LtV, czyli stosunek wielkości zadłużenia do wartości nieruchomości. Im niższy LtV, tym kredyt jest bezpieczniejszy zarówno dla banku jak i klienta. Jeśli zadłużymy się na 100% wartości nieruchomości, to spadek cen na rynku mieszkaniowym sprawi, że staniemy się przywiązani do ziemi niczym XVII-wieczny chłop pańszczyźniany.

Wzięcie kredytu na rozsądnym poziomie - tj. 50-60% LtV - daje nam względną pewność, że nawet przy załamaniu cen nieruchomości możemy sprzedać dom/mieszkanie i spłacić bank. Takiego komfortu nie mają np. zadłużeni we franku, których długi nierzadko znacząco przewyższają wartość nieruchomości. Szacuje się, że granicznym limitem LtV jest poziom 80%, zapewniający minimalny bufor bezpieczeństwa. Niestety, działające w Polsce banki w niemal 50% przypadków kredytują przy LtV wyższym od 80% zadowalając się finansową fikcją, jaką jest "ubezpieczenie niskiego wkładu własnego". Ze skutkami takich praktyk nie tak dawno zapoznaliśmy się w USA.

Lepiej drogo pożyczyć, niż drogo kupić

Wysokość miesięcznej raty często bywa jedynym kryterium decyzji o zakupie mieszkania. Korzystanie z łatwego i taniego finansowania sprawia, że cena nieruchomości zaczyna odgrywać rolę drugo- a nawet trzeciorzędną. To błąd, ponieważ cena nabycia domu czy mieszkania jest dana raz na zawsze. Jeśli przepłacimy, kupując na nieruchomościowej górce (patrz: lata 2007-08), to strat już nie odrobimy, nawet jeśli rata kredytu byłaby bardzo niska (patrz: kredyty w CHF).




Jeśli jednak możemy kupić nieruchomość względnie tanio, warto zaciągnąć nawet stosunkowo drogi kredyt (tj. wysoko oprocentowany). Bo w przeciwieństwie do ceny domu kredyt można później zmienić na lepszy - czyli refinansować dług hipoteczny po niższym koszcie. Dlatego to relacja ceny (czyli to, co płacisz) do wartości (czyli tego, co otrzymujesz) nieruchomości powinna być decydującym kryterium przy zakupie domu lub mieszkania. A bieżąca rata kredytowa to tylko istotna, ale drugorzędna zmienna.

Krzysztof Kolany, Bankier.pl

Źródło:
Krzysztof Kolany
Krzysztof Kolany
główny analityk Bankier.pl

Analityk rynków finansowych i gospodarki. W zakresie jego zainteresowań leżą zarówno Giełda Papierów Wartościowych w Warszawie, jak i rynki zagraniczne: Nowy Jork, Londyn i Frankfurt. Specjalizuje się w rynkach metali szlachetnych oraz monitoruje politykę najważniejszych banków centralnych. Analizuje wpływ sytuacji gospodarczej na notowania akcji, kursy par walutowych i ceny surowców. Jest trzykrotnym laureatem organizowanego przez NBP prestiżowego konkursu im. W. Grabskiego dla dziennikarzy ekonomicznych w kategoriach dziennikarstwo internetowe (2010) oraz polityka pieniężna i stabilność finansowa (2018 i 2019). Otrzymał także tytuł Herosa Rynku Kapitałowego 2016 przyznawany przez Stowarzyszenie Inwestorów Indywidualnych. Tel.: 697 660 684

Tematy
Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Zapytaj eksperta o kredyt hipoteczny

Komentarze (31)

dodaj komentarz
~hgf
czyli dymają nas ile wlezie - chory kraj
~Magda
Udało mi się namówić moją przyjaciółkę na zrobienie "odwrotnego kredytu hipotecznego". W ciągu 3 lat płacąc po 1359 zł miesięcznie zarobiła 120tys zł na mieszkanie. A ludzie tak się boicie doradców finansowych !!! Teraz jest szczęśliwa bo może na spokojnie zakładać rodzinę mając SWÓJ dach nad głową.Udało mi się namówić moją przyjaciółkę na zrobienie "odwrotnego kredytu hipotecznego". W ciągu 3 lat płacąc po 1359 zł miesięcznie zarobiła 120tys zł na mieszkanie. A ludzie tak się boicie doradców finansowych !!! Teraz jest szczęśliwa bo może na spokojnie zakładać rodzinę mając SWÓJ dach nad głową. Pozdrawiam.
~urbanwino
Albo źle rozumiesz reversed mortgage albo piszesz o czymś innym.Po polsku znaczy to, że namówiłaś pseudo przyjaciółkę na oddanie jej nieruchomości za śmieszne pieniądze do śmierci albo... albo próbujesz nam wcisnąć jakąś głupotę by przekonać starszych, że doradcy finansowi chcą dla nas dobrze. To tak jakby Albo źle rozumiesz reversed mortgage albo piszesz o czymś innym.Po polsku znaczy to, że namówiłaś pseudo przyjaciółkę na oddanie jej nieruchomości za śmieszne pieniądze do śmierci albo... albo próbujesz nam wcisnąć jakąś głupotę by przekonać starszych, że doradcy finansowi chcą dla nas dobrze. To tak jakby powiedzieć, że ekspedient w sklepie sprzedając nam chipsy, kakao albo zapałki chce dla nas dobrze.
~Magda odpowiada ~urbanwino
Nie mam na myśli reversed mortgage bo to największe zdzierstwo jakie można zrobić na ludziach. Mam na myśli MĄDRE inwestowanie jej pieniędzy w odpowiednie fundusze. Było ją stać na odkładanie ponad 1000zł miesięcznie i wypracowała zysk pozwalający na kupno mieszkania. Czyli najpierw oszczędzanie potem kasa a nie to Nie mam na myśli reversed mortgage bo to największe zdzierstwo jakie można zrobić na ludziach. Mam na myśli MĄDRE inwestowanie jej pieniędzy w odpowiednie fundusze. Było ją stać na odkładanie ponad 1000zł miesięcznie i wypracowała zysk pozwalający na kupno mieszkania. Czyli najpierw oszczędzanie potem kasa a nie to co proponuje hipoteka czyli najpierw kasa a potem oddawanie i to z śmiesznymi odsetkami. Liczyłeś kiedyś ile lat pracujemy na odsetki ?
~ttmtt
Typowe naganianie na "nietypowe problemy". Ludzie uważajcie na tego typu treści. "Ktoś" zamierza Was "okraść"...
mon-drala
niezła stopa zwrotu!Nie zapominaj jednakże o tym, że stopa zwrotu może być ujemna, a małym druczkiem jest napisane, że historyczne zyski nie są gwarancją przyszłych zwrotów.Mądre inwestowanie i owszem, ale czy w fundusze?
~znawca
Teraz praca w szarej strefie wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Nie płaci się składek chociażby na emeryturę, której i tak nie dostaniemy zbyt wysokiej - nie oszukujmy się. Całkiem dawno rząd zabrał każdemu z nas 9 tysięcy złotych z środków odłożonych w OFE. Polecam artykuł który pozwoli zrozumieć o co chodzi Teraz praca w szarej strefie wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Nie płaci się składek chociażby na emeryturę, której i tak nie dostaniemy zbyt wysokiej - nie oszukujmy się. Całkiem dawno rząd zabrał każdemu z nas 9 tysięcy złotych z środków odłożonych w OFE. Polecam artykuł który pozwoli zrozumieć o co chodzi rządowi i dlaczego chce rozmontować OFE. http://independenttrader.pl/253,co_wybrac:_ofe_czy_zus_(wersja_poprawiona).html
~Term
Właśnie oszczędności są ważne. Tylko w Polsce oszczędność to lokata na 3mc bo dłużej nie da rady bo pieniądze będą potrzebne. To jest właśnie odkładanie. Ktoś bierze kredyt bo mówi przynajmniej będę na swoim ale to że to jest banku a nie jego i będzie nowoczesnym niewolnikiem to już nie ogarnia. Jak ludzie Właśnie oszczędności są ważne. Tylko w Polsce oszczędność to lokata na 3mc bo dłużej nie da rady bo pieniądze będą potrzebne. To jest właśnie odkładanie. Ktoś bierze kredyt bo mówi przynajmniej będę na swoim ale to że to jest banku a nie jego i będzie nowoczesnym niewolnikiem to już nie ogarnia. Jak ludzie nie będą odkładać konsekwentnie przez minimum 5-10 lat to nie nazbierają. Ale oszczędzanie na dłużej niż 2 lata w Polsce to abstrakcja. Zaraz ktoś powie "z czego odkładać" z tego samego z czego dziś płacisz raty za laptop/lodówkę czy nowy telefon na abonament. Trzeba mieć modny telefon ....
~urbanwino
Witam,Nie chcę wykazać się ignorancją, ale muszę zapytać jak został wyliczony koszt obsługi kredytu 200 tys. zł przy oprocentowaniu 4,6% na 15 lat na 277 tys? Mnie wyszło zgoła więcej. Pozdrawiam.
~Ravko
Zgadza się - 15 lat - 338 tys. zł.

Powiązane: Mieszkanie na kredyt

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki