Dla wielu ludzi kupno domu czy mieszkania to największa transakcja finansowa życia. Jeśli zakup ten jest lewarowany kredytem to tym bardziej jest to inwestycja/spekulacja, do której należy podchodzić tak samo jak to lokowania gotówki w akcjach czy obligacjach.
Po pierwsze, powiedzmy sobie jasno: dom lub mieszkanie nie są dobrami konsumpcyjnymi i nie służą tylko i wyłącznie zaspokajaniu konkretnych potrzeb. Nieruchomości są w długim terminie dość przyzwoitą lokatą kapitału i środkiem tezauryzacji majątku. Nie bez powodu rentowność najmu mieszkania, biura czy magazynu odnosi się do oprocentowania obligacji czy depozytów bankowych. Jednakże z nieruchomościami, jak z każdą inwestycją, wiążą się określone ryzyka. Właściciel musi liczyć się z pożarem, powodzią czy innymi katastrofami naturalnymi. Do tego dochodzą jeszcze kataklizmy będące dziełem człowieka: wojny, rewolucje, wysiedlenia, nacjonalizacje. Wszystkie te zdarzenia mogą pozbawić nas władztwa nad nieruchomością i przed niektórymi nie sposób się zabezpieczyć.
I po trzecie, pozostaje kwestia kosztów, gdzie jasno udowodnimy, że cena istotnie ma znaczenie. Dla przykładu weźmy mieszkanie 50-metrowe w dużym polskim mieście, wykonane w przeciętnym standardzie i w równie przeciętnej lokalizacji. Według danych zebranych przez Open Finance i Home Broker (ceny transakcyjne) średni koszt metra kwadratowego w największych miastach waha się od 4.081 złotych w Łodzi do 7.783 zł. w Warszawie (50% różnicy). Oznacza to, że cena naszego mieszkania wyniesie od 204 tys. do 389 tys. zł – 185 tysięcy różnicy. Załóżmy, że nasz przykładowy klient nie ma problemów ze zdolnością kredytową i jest w stanie załapać się w środek oferty kredytowej polskich banków. Jako że ma on 20% wkładu własnego, to w Łodzi potrzebowałby 163,2 tysiące złotych kredytu, a w Warszawie aż 311,2 tys. Dla wykonanych poniżej obliczeń przyjąłem 1,5% prowizji i 2,5 pkt. proc. marży przy stawce Wibor 3M rzędu 4,27% i 30-letnim okresie spłaty (raty równe).
Łodzianin po 30 latach będzie odda bankowi w sumie 381,8 tysięcy złotych (przy założeniu, że stopy procentowe nie wzrosną), czyli o 134% więcej niż pożyczył, co miesiąc uszczuplając domowy budżet o 1060 złotych. Warszawiak na obsługę swojego kredytu o wyda o blisko tysiąc złotych więcej (2022 zł) i własne mieszkanie będzie go kosztowało 728,1 tysięcy złotych. Różnica wynosi więc blisko 350 tysięcy lub tysiąc złotych miesięcznie. Nie wiem jak dla innych, ale dla mnie tysiąc złotych miesięcznie stanowi znaczącą różnicę. Tak więc, to nieprawda, że cena nie gra roli. Ale może nie wszystko powinniśmy przeliczać na pieniądze? Kalkulujmy więc inaczej: jeśli miesięczna rata miałaby się zamknąć w kwocie 1900 złotych, to mieszkaniec Warszawy swój kredyt spłacałby przez 40 lat (czyli do emerytury lub jeszcze dłużej). Zaś kupując mieszkanie po cenach „łódzkich” spłaci się ono po 10 latach. Kredytobiorcy zostaje więc 30 lat życia. Bez kredytu. Spekulacja dotyczy więc czasu, jaki będziemy żyli bez obciążenia pracą na rzecz banku.
Krzysztof Kolany
Analityk Bankier.pl
Źródło:
