Koszty kredytu hipotecznego - Polska daleko za Europą

Niesłusznie lekceważonym parametrem jest też długość okresu kredytowania. Na rozwiniętych rynkach standardem jest okres 15-20 letni. W Polsce ponad 60% kredytów udzielana jest na 25 do 35 lat. W szczycie kredytowej bańki pojawiały się nawet półniewolnicze hipoteki z półwiecznym terminem spłaty.

Teoretycznie taki kredyt będzie się spłacać nawet na emeryturze. Tymczasem okres spłaty powyżej 25 lat jest bardzo kosztowny dla finansów dłużnika, co można sobie przeliczyć samemu. Dla kredytu na 200 tys. zł, oprocentowaniu w skali 4,6% rocznie i ratach równych przy 15 latach spłaty oddamy bankowi 277 tys. złotych. Po wydłużeniu okresu kredytowania do 30 lat bank otrzyma od nas 369 tys., czyli o jedną trzecią więcej (bez uwzględnienia zmiany wartości pieniądza w czasie), choć miesięczna rata będzie o jedną trzecią niższa.




Oprócz kosztów liczy się także ryzyko. Tu decydującą rolę odgrywa parametr LtV, czyli stosunek wielkości zadłużenia do wartości nieruchomości. Im niższy LtV, tym kredyt jest bezpieczniejszy zarówno dla banku jak i klienta. Jeśli zadłużymy się na 100% wartości nieruchomości, to spadek cen na rynku mieszkaniowym sprawi, że staniemy się przywiązani do ziemi niczym XVII-wieczny chłop pańszczyźniany.

Wzięcie kredytu na rozsądnym poziomie - tj. 50-60% LtV - daje nam względną pewność, że nawet przy załamaniu cen nieruchomości możemy sprzedać dom/mieszkanie i spłacić bank. Takiego komfortu nie mają np. zadłużeni we franku, których długi nierzadko znacząco przewyższają wartość nieruchomości. Szacuje się, że granicznym limitem LtV jest poziom 80%, zapewniający minimalny bufor bezpieczeństwa. Niestety, działające w Polsce banki w niemal 50% przypadków kredytują przy LtV wyższym od 80% zadowalając się finansową fikcją, jaką jest "ubezpieczenie niskiego wkładu własnego". Ze skutkami takich praktyk nie tak dawno zapoznaliśmy się w USA.

Lepiej drogo pożyczyć, niż drogo kupić

Wysokość miesięcznej raty często bywa jedynym kryterium decyzji o zakupie mieszkania. Korzystanie z łatwego i taniego finansowania sprawia, że cena nieruchomości zaczyna odgrywać rolę drugo- a nawet trzeciorzędną. To błąd, ponieważ cena nabycia domu czy mieszkania jest dana raz na zawsze. Jeśli przepłacimy, kupując na nieruchomościowej górce (patrz: lata 2007-08), to strat już nie odrobimy, nawet jeśli rata kredytu byłaby bardzo niska (patrz: kredyty w CHF).




Jeśli jednak możemy kupić nieruchomość względnie tanio, warto zaciągnąć nawet stosunkowo drogi kredyt (tj. wysoko oprocentowany). Bo w przeciwieństwie do ceny domu kredyt można później zmienić na lepszy - czyli refinansować dług hipoteczny po niższym koszcie. Dlatego to relacja ceny (czyli to, co płacisz) do wartości (czyli tego, co otrzymujesz) nieruchomości powinna być decydującym kryterium przy zakupie domu lub mieszkania. A bieżąca rata kredytowa to tylko istotna, ale drugorzędna zmienna.

Krzysztof Kolany, Bankier.pl

Krzysztof Kolany

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 2 ~hgf

czyli dymają nas ile wlezie - chory kraj

! Odpowiedz
40 4 ~Magda

Udało mi się namówić moją przyjaciółkę na zrobienie "odwrotnego kredytu hipotecznego". W ciągu 3 lat płacąc po 1359 zł miesięcznie zarobiła 120tys zł na mieszkanie. A ludzie tak się boicie doradców finansowych !!! Teraz jest szczęśliwa bo może na spokojnie zakładać rodzinę mając SWÓJ dach nad głową. Pozdrawiam.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 15 ~urbanwino

Albo źle rozumiesz reversed mortgage albo piszesz o czymś innym.Po polsku znaczy to, że namówiłaś pseudo przyjaciółkę na oddanie jej nieruchomości za śmieszne pieniądze do śmierci albo... albo próbujesz nam wcisnąć jakąś głupotę by przekonać starszych, że doradcy finansowi chcą dla nas dobrze. To tak jakby powiedzieć, że ekspedient w sklepie sprzedając nam chipsy, kakao albo zapałki chce dla nas dobrze.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
11 0 ~Magda odpowiada ~urbanwino

Nie mam na myśli reversed mortgage bo to największe zdzierstwo jakie można zrobić na ludziach. Mam na myśli MĄDRE inwestowanie jej pieniędzy w odpowiednie fundusze. Było ją stać na odkładanie ponad 1000zł miesięcznie i wypracowała zysk pozwalający na kupno mieszkania. Czyli najpierw oszczędzanie potem kasa a nie to co proponuje hipoteka czyli najpierw kasa a potem oddawanie i to z śmiesznymi odsetkami. Liczyłeś kiedyś ile lat pracujemy na odsetki ?

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
2 7 ~ttmtt

Typowe naganianie na "nietypowe problemy". Ludzie uważajcie na tego typu treści. "Ktoś" zamierza Was "okraść"...

! Odpowiedz
1 2 mon-drala

niezła stopa zwrotu!Nie zapominaj jednakże o tym, że stopa zwrotu może być ujemna, a małym druczkiem jest napisane, że historyczne zyski nie są gwarancją przyszłych zwrotów.Mądre inwestowanie i owszem, ale czy w fundusze?

! Odpowiedz
4 5 ~znawca

Teraz praca w szarej strefie wydaje się być dobrym rozwiązaniem. Nie płaci się składek chociażby na emeryturę, której i tak nie dostaniemy zbyt wysokiej - nie oszukujmy się. Całkiem dawno rząd zabrał każdemu z nas 9 tysięcy złotych z środków odłożonych w OFE. Polecam artykuł który pozwoli zrozumieć o co chodzi rządowi i dlaczego chce rozmontować OFE. http://independenttrader.pl/253,co_wybrac:_ofe_czy_zus_(wersja_poprawiona).html

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
0 20 ~Term

Właśnie oszczędności są ważne. Tylko w Polsce oszczędność to lokata na 3mc bo dłużej nie da rady bo pieniądze będą potrzebne. To jest właśnie odkładanie. Ktoś bierze kredyt bo mówi przynajmniej będę na swoim ale to że to jest banku a nie jego i będzie nowoczesnym niewolnikiem to już nie ogarnia. Jak ludzie nie będą odkładać konsekwentnie przez minimum 5-10 lat to nie nazbierają. Ale oszczędzanie na dłużej niż 2 lata w Polsce to abstrakcja. Zaraz ktoś powie "z czego odkładać" z tego samego z czego dziś płacisz raty za laptop/lodówkę czy nowy telefon na abonament. Trzeba mieć modny telefon ....

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 14 ~urbanwino

Witam,Nie chcę wykazać się ignorancją, ale muszę zapytać jak został wyliczony koszt obsługi kredytu 200 tys. zł przy oprocentowaniu 4,6% na 15 lat na 277 tys? Mnie wyszło zgoła więcej. Pozdrawiam.

! Odpowiedz
2 9 ~Ravko

Zgadza się - 15 lat - 338 tys. zł.

! Odpowiedz
Polecane
Najnowsze
Popularne
WIBOR 6M 0,0000 1,7900%
2019-10-17
WIBOR 3M 0,0000 1,7100%
2019-10-17
LIBOR 3M CHF 0,0068 -0,7800%
2019-10-14
EURIBOR 3M 0,0030 -0,4070%
2019-10-18