Dla wielu ludzi zakup mieszkania jest największą inwestycją życia. Dlatego trzeba podejść do sprawy bez sentymentów i przeprowadzić chłodną kalkulację. Z naszych obliczeń wynika, że przy obecnych cenach nie warto inwestować na polskim rynku mieszkaniowym.
W 2004 roku rozpoczął się pierwszy polski boom kredytowo-budowlany. Polacy zachłysnęli się tanim kredytem hipotecznym, który dzięki niskiej inflacji i zmianie nastawienia banków stał się powszechnie dostępny. A ponieważ mieszkań nie przybywa z dnia na dzień, to wśród nabywców rozpoczęła się szaleńcza licytacja, która skutkowała skokowym wzrostem cen. Przez pięć lat ceny w największych polskich miastach wzrosły mniej więcej trzykrotnie. W szczycie nieruchomościowej hossy mieszkania we Wrocławiu były równie niedostępne jak w Londynie, a dom pod Warszawą kosztował więcej niż w Kalifornii.
Bańkę spekulacyjną przekłuł dopiero globalny kryzys finansowy. Banki zakręciły kurek z tanią gotówką, popyt zamarł, a ceny przestały rosnąć. Niestety, ze względu na rządowy program Rodzina na swoim nie chciały też spadać. Mimo to dostępność mieszkań nieco się poprawiła, choć rynek wciąż nie powrócił do stanu równowagi.
Czy mieszkania są drogie?
Wciąż narzekamy, że mieszkania są za drogie. Są to subiektywne odczucia, które jednak można poprzeć konkretnymi wskaźnikami. Jednym z nich jest relacja ceny mieszkania (lub domu) do rocznych dochodów rozporządzalnych gospodarstwa domowego. Miernik ten pokazuje dostępność nieruchomości mieszkaniowych dla rodziny o przeciętnych dochodach. Przyjmuje się, że wynik niższy niż 3 oznacza mieszkania względnie tanie lub łatwo dostępne. Przedział 3-4 wyznacza normę, wyższe odczyty zaś oznaczają drożyznę i słabą dostępność domów. Przykładowo: w Wielkiej Brytanii w minionym ćwierćwieczu relacja ta wynosiła średnio 3,4, a w Stanach Zjednoczonych obecnie kształtuje się na poziomie 2,9.
| Miasto | Płaca brutto w 2009 | Roczny dochód rodziny | Cena m2 | Cena mieszkania o pow. 50 m2 | Relacja ceny do dochodów | Rata kredytu w PLN | Rata kredytu jako odsetek dochodów |
| Warszawa | 5 200 | 88 540 | 9 165 | 458 250 | 5,2 | 2 488 | 33,7% |
| Łódź | 3 200 | 55 100 | 4 302 | 215 100 | 3,9 | 1 168 | 25,4% |
| Kraków | 3 240 | 55 780 | 7 515 | 375 750 | 6,7 | 2 040 | 43,9% |
| Wrocław | 3 904 | 66 880 | 6 757 | 337 850 | 5,1 | 1 834 | 32,9% |
| Poznań | 3 950 | 67 650 | 5 979 | 298 950 | 4,4 | 1 623 | 28,8% |
| Gdańsk | 3 951 | 67 670 | 6 378 | 318 900 | 4,7 | 1 731 | 30,7% |
| Szczecin | 3 500 | 60 128 | 4 787 | 239 350 | 4,0 | 1 300 | 25,9% |
| Lublin | 2 800 | 48 424 | 5 131 | 256 550 | 5,3 | 1 393 | 34,5% |
| Bydgoszcz | 3 200 | 55 100 | 4 239 | 211 950 | 3,8 | 1 151 | 25,1% |
| Olsztyn | 2 958 | 51 066 | 4 563 | 228 150 | 4,5 | 1 239 | 29,1% |
| Katowice | 3 650 | 62 640 | 4 163 | 208 150 | 3,3 | 1 130 | 21,7% |
Źródło: opracowanie własne na podstawie raportów Open Finance i Sedlak&Sedlak.
W żadnym dużym polskim mieście mieszkania nie są obecnie tanie. O „normalnej” sytuacji możemy mówić jedynie w Łodzi, Bydgoszczy i Katowicach (choć i tam tanio nie jest). W Warszawie i Wrocławiu mieszkania są stanowczo zbyt drogie jak na możliwości przeciętnego nabywcy, natomiast w Krakowie praktycznie nieosiągalne. Mimo taniego kredytowania mieszkania w Polsce są zbyt drogie w stosunku do możliwości finansowych przeciętnie zarabiających ludzi.
Tani kredyt utrzymuje wysokie ceny
Nieco inne wnioski wskazuje jednak analiza wysokości rat kredytowych. Dobre (czyli niskie) oprocentowanie złotowego kredytu hipotecznego w Polsce to obecnie 5,1% (przy rekordowo niskim Wiborze). W przypadku 30-letniego okresu kredytowania rata na mieszkanie waha się od 1.130 złotych w Katowicach do 2.488 złotych w Warszawie. Raty takiego kredytu mieszkaniowego nie przekraczają jednej trzeciej dochodu rodziny, co uznawane jest za maksymalny dopuszczalny poziom kredytowania. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie przeciętna rodzina musiałaby przeznaczyć aż 44% swoich dochodów na opłacenie mieszkania. Pamiętajmy jednak, że mówimy o stanie przy rekordowo niskich stopach procentowych i dość atrakcyjnych marżach (1,3 p.p.). Można więc powiedzieć, że przy obecnym poziomie zarobków ceny mieszkań w największych miastach Polski osiągnęły swą górną granicę.
O niebo ciekawiej wygląda rynek amerykański, który od pięciu lat pogrąża się w coraz głębszym kryzysie. Dysponując wkładem własnym, w Ameryce można otrzymać 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu wynoszącym 4,43%. Stawki są więc rekordowo niskie, ale – inaczej niż w Polsce – mamy gwarancję ich utrzymania w całym okresie kredytowania. A domy i tak tanieją! W sierpniu mediana cen na rynku wtórnym wyniosła 182.600 dolarów (567,9 tysiąca złotych). Miesięczna rata kredytu wyniosłaby 918 USD (2.855 zł), co stanowi 18,4% dochodu przeciętnie zarabiającej amerykańskiej rodziny.
Dlaczego wynajem jest lepszy niż zakup
Alternatywą dla kupna mieszkania jest jego wynajęcie. Poza Łodzią w największych polskich miastach stawki najmu dwupokojowego mieszkania (50 m2) są obecnie niższe od miesięcznej raty kredytu. Różnica ta wynosi od 200 złotych we Wrocławiu do 490 złotych w Krakowie.
| Miasto | Cena m2 | Stawka najmu | Koszt najmu | Rata kredytu | Różnica | Stopa zwrotu | C/Z |
| Warszawa | 9 165 | 42,63 | 2131,5 | 2 488 | 357 | 3,9% | 25,4 |
| Łódź | 4 302 | 25,28 | 1264 | 1 168 | -96 | 4,5% | 22,1 |
| Kraków | 7 515 | 30,98 | 1549 | 2 040 | 491 | 3,3% | 30,1 |
| Wrocław | 6 757 | 32,7 | 1635 | 1 834 | 199 | 3,9% | 25,4 |
| Poznań | 5 979 | 28,17 | 1408,5 | 1 623 | 215 | 3,7% | 26,9 |
| Gdańsk | 6 378 | 30,06 | 1503 | 1 731 | 228 | 3,8% | 26,5 |
| Średnio | 6 683 | 31,64 | 1 582 | 1 814 | 232 | 3,9% | 26,0 |
Źródło: opracowanie własne na podstawie raportu Open Finance i oferty.net
Punktem odniesienia nie jest jednak różnica pomiędzy kosztami najmu a zakupu, lecz stopa zwrotu osiągana przez inwestora kupującego mieszkanie na wynajem. Rentowność takiej inwestycji waha się od 3,3% w Krakowie do 4,5% w Łodzi. Inwestor giełdowy powiedziałby, że relacja ceny do zysku (C/Z) dla nieruchomości mieszkaniowej to średnio 26. Wyższy zysk przy niższym ryzyku przynoszą obligacje skarbowe oraz lokaty bankowe. Stąd wniosek, że w obecnych warunkach rynkowych inwestycje w nieruchomości mieszkaniowe są nieopłacalne. Aby rynek wrócił do równowagi, potrzebny jest spadek cen mieszkań lub wzrost stawek najmu, co w perspektywie kilku lat wymuszą mechanizmy rynkowe.
Nie zapomnij o ryzyku inwestowania w nieruchomości
W analizach sporządzanych przez pośredników finansowych czy deweloperów często pomijany jest aspekt ryzyka. Właściciel mieszkania ponosi koszty jego utrzymania, remontów i ubezpieczenia. W skali kilkudziesięciu lat są to wydatki liczone w dziesiątkach tysięcy złotych. Kupno nieruchomości na kredyt łączy się też z ryzykiem stopy procentowej – nigdy nie wiemy, jaką ratę zapłacimy w przyszłym kwartale, nie mówiąc już o perspektywie 20-letniej.
Właściciel nieruchomości narażony jest także na działania sił natury (powodzie, trąby powietrzne, ogień, błyskawice, osunięcia ziemi), które mogą go pozbawić mienia. Równie niszczycielskie, choć ostatnio rzadziej spotykane w naszej części świata, są działania ludzi. Wojny, nacjonalizacje czy podatki mogą zrujnować każdego posiadacza mieszkania.
Inwestujący w nieruchomości wymagają więc rentowności wyższych niż w przypadku lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Dlatego teraz inwestorzy omijają polski rynek mieszkaniowy szerokim łukiem. Podobnie powinni postąpić potencjalni kupujący, którzy stają przed perspektywą zaciągnięcia kredytu spłacanego do emerytury i zadłużenia się na równowartość kilkuletnich dochodów. W Polsce posiadanie własnego mieszkania czy domu stało się luksusem.
Chłodna kalkulacja podpowiada, że w największych polskich miastach bardziej opłaca się mieszkanie wynająć niż kupić. Pieniądze zamiast do banku trafiać będą do kieszeni wynajmującego, a my oszczędzimy 200 złotych miesięcznie. Regularnie oszczędzając tę kwotę, przy oprocentowaniu 3,5% po 30 latach uzbieramy niemal 130 tysięcy złotych, czyli od 34% (Kraków) do 62% (Katowice) obecnej wartości mieszkania. Doliczając do tego oszczędności na kosztach utrzymania, na starość będziemy mogli kupić kawalerkę, którą zapiszemy w spadku wnukom. Dodatkowym zyskiem będzie brak stresu, z jakim spotykają się kredytobiorcy nagle tracący źródło dochodów.
Krzysztof Kolany
Bankier.pl
Zobacz też:
» Jak wygląda krach w branży mieszkaniowej
» Grunty rolne widziane okiem inwestora
» Polska gospodarka - europejski tygrys czy gruboskórny mamut?
» Jak wygląda krach w branży mieszkaniowej
» Grunty rolne widziane okiem inwestora
» Polska gospodarka - europejski tygrys czy gruboskórny mamut?
Źródło:
