Mieszkania znów rekordowo drogie w ofertach. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

W siedmiu spośród dziewięciu największych polskich miast w kwietniu odnotowano rekordowe średnie stawki ofertowe nowych mieszkań – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom. Niemal nieprzerwanie rośnie także średnia wycena mieszkań na rynku wtórnym.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

Biorąc pod uwagę jedynie pierwsze cztery miesiące 2021 r. wyraźniej swoje oczekiwania podnieśli jednak deweloperzy. Wzrost średnich cen ofertowych nowych mieszkań w relacji do grudnia 2020 r. wyniósł w tym czasie od niespełna 4 proc. w Lublinie, przez 5 proc. w Krakowie po blisko 8 proc. w Katowicach. Jedynie nowe mieszkania oferowane przez deweloperów w Poznaniu wyceniane są na podobnym poziomie (+0,2 proc.).

Kwietniowy wzrost średnich cen ofertowych sprawił, że w siedmiu z dziewięciu największych polskich miast odnotowano najwyższe średnie stawki w historii. Najbardziej widoczne zmiany zaszły w Warszawie, gdzie średnie oczekiwania deweloperów przekroczyły 11 000 zł/mkw. oraz w Poznaniu, gdzie średnia wycena nowego mieszkania przekroczyła 8000 zł/mkw.

Ze spadkiem względem marca mieliśmy do czynienia jedynie w drugim najdroższym polskim mieście – Gdańsku oraz Katowicach.

Wzrost średnich cen obserwowany w kwietniu 2021 r. nie był jednak niczym nadzwyczajnym w ostatnich latach. Zarówno czwarty miesiąc 2018, 2019 jak i 2020 r. przynosił wzrosty średnich stawek ofertowych na rynku pierwotnym. Te w poprzednich latach były nawet wyższe od tegorocznych.

Obniżki średnich stawek obserwowane od wiosny do jesieni 2020 r. sprawiły, że w relacji rocznej tylko w trzech miastach przekroczyły 10 proc. Stało się tak w Warszawie, Łodzi i Lublinie. Na drugim biegunie znalazł się Szczecin, Poznań i Wrocław, gdzie wzrost średniej stawki w ujęciu rocznym wahał się od 2 do 5 proc.

Najwięcej szans na znalezienie promocji mieli w kwietniu poszukujący na rynku pierwotnym małych kawalerek o powierzchni do 38 mkw. Obniżka względem marca miała miejsce w Gdańsku, Katowicach, Krakowie oraz symbolicznie (-0,1 proc. m/m) w Łodzi.

W Warszawie, Poznaniu oraz we Wrocławiu średnia stawka notowana w kwietniu 2021 r. znalazła się na najwyższym poziomie w historii. W stolicy woj. wielkopolskiego po raz pierwszy przekroczyła 9000 zł/mkw.

Tradycyjnie w ostatnich miesiącach najmocniejsze i najbardziej powszechne wzrosty średnich stawek miały miejsce w przypadku mieszkań o powierzchni od 38 do 60 mkw. Ostatnie podwyżki w kilku miastach wojewódzkich przełożyły się również na dwucyfrowe wzrosty w skali roku. W Warszawie i Lublinie w relacji do kwietnia 2020 r. wycena tego typu metraży wzrosła w ciągu roku o ok. 15 proc.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Niemal nieprzerwanie od listopada 2020 r. rośnie średnia wycena mieszkań na rynku wtórnym, co sprawia, że w każdym kolejnym miesiącu średnie ceny ofertowe ustanawiają nowe rekordy.

W kwietniu podwyżki względem marca wahały się od 0,6 do 1,6 proc., czyli na podobnym poziomie jak w 2018 i 2019 r. Nieco inny na tym tle był ubiegłoroczny kwiecień, gdy początek pandemii koronawirusa przyniósł obniżki średnich stawek na rynku wtórnym.

W ciągu pierwszych czterech miesięcy 2021 r. średnie oczekiwania sprzedających używane mieszkania wzrosły od 2,5 proc. na najdroższych rynkach wtórnych – w Warszawie i Gdańsku po ok. 4,5 proc. w Szczecinie.

Inaczej niż na rynku pierwotnym, w przypadku mieszkań z drugiej ręki największe wzrosty średnich stawek, zarówno w relacji miesięcznej jak i rocznej odnotowano w przypadku kawalerek o powierzchni poniżej 38 mkw. W Warszawie średnie oczekiwania sprzedających rosną nieprzerwanie od lipca 2020 r. W poprzednich miesiącach podwyżki nie przekraczały 1 proc. Zmianę przyniósł kwiecień (+1,8 proc. m/m).

Najstabilniej w relacji do kwietnia 2020 r. kształtowały się średnie ceny ofertowe dużych mieszkań o powierzchni od 60 do 90 mkw. Biorąc pod uwagę wszystkie analizowane metraże, najmniejsze zmiany w ostatnich miesiącach zachodziły w Poznaniu. Wycena najmniejszych kawalerek w stolicy woj. wielkopolskiego wzrosła w ciągu roku o mniej niż 2 proc., duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. były wyceniane o 0,6 proc. wyżej niż w kwietniu 2020 r. Oczekiwania sprzedających lokale o powierzchni od 38 do 60 mkw. spadły w tym czasie z kolei o 1,2 proc.

Zgoła odmienna sytuacja panuje na warszawskim, gdańskim, wrocławskim, łódzkim oraz lubelskim rynku wtórnym. W kwietniu we wspomnianych miastach zanotowano rekordowe średnie stawki w przypadku wszystkich analizowanych metraży.

Ryzyko dalszych wzrostów cen mieszkań

W opinii części ekspertów rynku nieruchomości zaprezentowany w połowie maja Polski Ład może przyczynić się do dalszego wzrostu cen mieszkań - zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, o czym pisaliśmy w artykule: „Polski Ład może podnieść ceny mieszkań i wprowadzić przestrzenny chaos”.

– Chętnych na zakup mieszkań nie brakuje już teraz, a deweloperzy z trudem nadążają z podażą. Już sama zapowiedź uruchomienia programu gwarantującego zakup mieszkania na kredyt bez wkładu własnego może zadziałać dopingująco na tych, którzy jeszcze się wahają ze względu na wysokie ceny mieszkań. W tej sytuacji istnieje ryzyko, że podrożeją one jeszcze bardziej – uważa Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.

Jak z kolei przewidują przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich, kierując wsparcie na oba rynki, rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym – czytamy w komunikacie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nastroje tonuje jednak dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji.

– Skuteczność wcześniejszych programów mieszkaniowych tego rządu i tych z roku 2007 i niezrealizowanego Programu Mieszkanie Plus budzi wątpliwości co do powodzenia tych najnowszych propozycji – mówi dr Jacek Furga. – Wpływ na wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie zależał od skali zainteresowania tym rozwiązaniem, a więc od skali wzrostu popytu na mieszkania.

Jak jednak dodaje, kupujący, jeśli skorzystają z rządowych gwarancji kredytowych i tak zapłacą więcej, ponieważ całą inwestycję, a nie jak dotychczas tylko 80 lub 90 proc., będą finansowali kredytem bankowym, który trzeba będzie spłacić wraz z odsetkami.

Źródło: