Gwarancje kredytowe zastępujące wkład własny do 100 tys. zł i możliwość budowy domu o powierzchni do 70 mkw. bez pozwolenia – na takie obietnice mogą liczyć Polacy przymierzający się do kupna mieszkania lub budowy domu. Czy zawarte w „Polskim Ładzie” zachęty mogą przyczynić się do skokowego wzrostu cen mieszkań i przestrzennego chaosu pytamy ekspertów w kolejnym z serii artykułów "tak czy nie".
O wpływ Polskiego Ładu na mieszkaniówkę zapytaliśmy ekspertów rynku nieruchomości, deweloperów, architektów, budowlańców i… naszych czytelników.
Wirtualny wkład własny w maksymalnej wysokości 100 tys. zł w myśl zapisów zawartych w „Polskim Ładzie” gwarantować będzie Bank Gospodarstwa Krajowego. Szczegółowe założenia gwarancji rządowych na łamach Bankier.pl wyjaśnił Michał Kisiel w środowym artykule „Polski Ład. Mieszkania bez wkładu własnego mogą podnieść ceny kredytów”.
Rozwiązanie ma zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych dla małżeństw w wieku od 20 do 40 lat. Jak podczas prezentacji programu poinformował premier Mateusz Morawiecki, co roku z wirtualnego wkładu własnego będzie miało korzystać ok. 80 tys. rodzin. Jeśli tak by się stało, Bank Gospodarstwa Krajowego musiałby posiadać roczną rezerwę w wysokości 8 mld zł.
Dotacje dla małżeństw z dziećmi
Alternatywą dla gwarancji wkładu własnego będzie dofinansowanie zakupu mieszkania do 160 tys. zł dla rodzin wielodzietnych lub osób decydujących się na mieszkalnictwo społeczne. Dotacja umarzałaby część kredytu zaciągniętego w banku. Jak wynika z prezentacji „Polskiego Ładu”, mogłyby się o nią ubiegać rodziny posiadające co najmniej dwójkę dzieci. Wówczas dotacja wyniosłaby 20 tys. zł. Po urodzeniu trzeciego dziecka dotacja wzrosłaby do 60 tys. zł, a po przyjściu na świat każdego z kolejnych dzieci, o dodatkowe 20 tys. zł. Maksymalny próg wyniósłby 160 tys. zł.
Tymczasem jak wynika z raportu „Barometr” przygotowanego przez Metrohouse i Gold Finance, średnia kwota płacona w I kw. 2021 r. za mieszkanie położone w Warszawie wyniosła 603 tys. zł. Oznacza to, że gdyby założenia „Polskiego Ładu” weszły w życie, rodzina z czwórką dzieci mogłaby liczyć na spłatę z budżetu państwa blisko 17 proc. ceny transakcyjnej. W przypadku Krakowa byłoby to 23 proc, we Wrocławiu 25 proc., a w Łodzi 32 proc.
Pytamy: Czy rządowe gwarancje i dotacje de facto spłacające w części kredyty hipoteczne zaciągnięte w bankach jeszcze mocniej rozbudzą już teraz rozgrzany rynek mieszkaniowy? Czy wreszcie przyczynią się do jeszcze znaczniejszego wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym?
Zdania wśród przepytanych przez nas ekspertów są podzielone. Pokazujemy argumenty "za" i "przeciw", by na końcu zapytać o Państwa opinie.
Tak. Ryzyko wzrostu cen zwłaszcza na rynku wtórnym
– Ceny mieszkań rosną dużo szybciej na rynku wtórnym niż pierwotnym. W przypadku deficytu mieszkań powinno się wspierać przede wszystkim ich produkcję, czyli rynek pierwotny, nie zaś stymulować tylko obrót nimi. Od kilkukrotnej zmiany właściciela tego samego mieszkania nie przybędzie lokali, a więc nie wzrośnie liczba rodzin dysponujących swoimi mieszkaniami. Kierując wsparcie na oba rynki, rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym – czytamy w komunikacie Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Tak. Ofensywa niezdecydowanych rozgrzeje rynek do czerwoności
– Chętnych na zakup mieszkań nie brakuje już teraz, a deweloperzy z trudem nadążają z podażą. Już sama zapowiedź uruchomienia programu gwarantującego zakup mieszkania na kredyt bez wkładu własnego może zadziałać dopingująco na tych, którzy jeszcze się wahają ze względu na wysokie ceny mieszkań. W tej sytuacji istnieje ryzyko, że podrożeją one jeszcze bardziej. Co gorsza, młodzi, którzy załapią się na kredyt bez wkładu własnego, nie dość, że prawdopodobnie trafią na górkę cenową, to jeszcze zaciągną wyższy i droższy kredyt. Należy się bowiem liczyć z tym, że takich kredytobiorców bez wkładu własnego banki potraktują jako bardziej ryzykownych – ocenia Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.
Tak. Brak realnego wkładu własnego podniesie marżę i odsetki?
Jak zauważa dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji, wciąż nie są znane zasady udzielania gwarancji rządowych i prawa banków udzielających kredytów hipotecznych do korzystania z takiej gwarancji, gdy pojawią się problemy ze spłatą kredytu.
– Odpowiedź na to pytanie znajdzie odbicie w wysokości marży kredytowej banku. Jedno jest pewne, nabywca zapłaci więcej, bo całą inwestycję, a nie jak dotychczas tylko 80 proc., będzie finansował kredytem bankowym, który przecież trzeba będzie spłacić wraz z odsetkami – podkreśla dr Jacek Furga.
Nie. Skok cen nam nie grozi
– Oczywiście nowi klienci na rynku to wzrost popytu na mieszkania. Choć według założeń programu rocznie z gwarancji będzie mogło skorzystać do 80 tys. osób, ale w rzeczywistości będzie to dużo mniej i na rynku grupa ta zniknie wśród innych kupujących – twierdzi Marcin Krasoń, ekspert obido.pl. – Moim zdaniem nie ma zagrożenia w postaci skokowego wzrostu cen. Gwarancja zastępująca wkład własny to dużo lepsze rozwiązanie niż dawanie ludziom bezpośrednich dopłat jak było w przypadku programów „Rodzina na swoim” oraz „Mieszkanie dla młodych”, które powodowały głównie patologie na rynku – m.in. dopasowywanie stawek za metr kwadratowy do limitów – kontynuuje.
Nie. Limit cenowy zdyskwalifikuje część beneficjentów
– Przede wszystkim jest zbyt mało szczegółowych informacji o poszczególnych elementach Polskiego Ładu w obszarze mieszkalnictwa. Wszystkie odnoszą się do rozwiązań wykorzystywanych w innych krajach, ale podobnie jak w przypadku innych programów mieszkaniowych polskich rządów są nieudolnie adaptowane do polskiej rzeczywistości. Skuteczność wcześniejszych programów mieszkaniowych tego rządu i tych z roku 2007 i niezrealizowanego Programu Mieszkanie Plus budzi wątpliwości co do powodzenia tych najnowszych propozycji. Tym bardziej, że decydować będą liczne w takich programach ograniczenia co do ich beneficjentów, formy, powierzchni i standardu mieszkania, którego zakup mógłby liczyć na zakwalifikowanie do korzystania z jednej z form pomocy państwa. Takim ograniczeniem może być choćby limit cenowy nabywanego mieszkania – mówi dr Jacek Furga, prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji. – Wpływ na wzrost cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym będzie zależał od skali zainteresowania tym rozwiązaniem, a więc od skali wzrostu popytu na mieszkania.
Nie. Gwarancje rządowe nie wpłyną na zdolność kredytową
– Niestety, na gwarancjach dobre pomysły się kończą. Reszta to znów stare dobre rozdawnictwo. Wentyle bezpieczeństwa w postaci limitów i ograniczenia dostępności dopłat także się nie sprawdzają, bo ludzie nauczyli się sobie z nimi radzić. Program nie spowoduje znaczącego wzrostu dostępności mieszkań. Gwarancje zamiast wkładu własnego pomogą tym, którzy mają zdolność kredytową, ale co z osobami, które jej nie mają? Co z brakami w zasobach mieszkań socjalnych i komunalnych? – zastanawia się Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.
Domy do 70 mkw. bez pozwolenia
Polski Ład to także możliwość budowy domu jednorodzinnego o powierzchni do 70 mkw. bez konieczności uzyskiwania pozwoleń, jedynie w oparciu o zgłoszenie budowy. Do tej pory, w szczególności po ubiegłorocznej zmianie przepisów, bez pozwolenia można było stawiać 35-metrowe domki. I choć pandemia wzmogła zainteresowanie Polaków taką formą budownictwa jednorodzinnego, najczęściej kończyło się ono na poszukiwaniach informacji w internecie. Boomu na małe domki budowane na zgłoszenie nie widać natomiast na placach budów, o czym pisaliśmy na łamach Bankier.pl w marcowym artykule „Dom bez pozwolenia na budowę, czyli życie na 35 mkw.”
Jak bowiem wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, wraz ze wzrastającą liczbą budów domów jednorodzinnych w parze nie idzie wzrost liczby domów budowanych na podstawie zgłoszenia, czyli o powierzchni do 35 mkw. W 2020 r. GUNB zarejestrował 1877 takich budów, o 3,8 proc. mniej niż w 2019 r. W porównaniu z rekordowym 2016 r., kiedy zarejestrowano 5302 budowy domów jednorodzinnych na zgłoszenie, ich liczba spadła o blisko 65 proc.
Pytamy: Czy możliwość budowy domu do 70 mkw. bez pozwolenia ożywi budownictwo jednorodzinne. Czy wreszcie wyższy popyt wpłynie na ceny materiałów i usług?
Nie. Niewielkie korzyści
– Jestem odrobinę zdziwiona nadawaniem takiego znaczenia temu pomysłowi, ponieważ domy jednorodzinne bez pozwoleń można budować obecnie, tyle że dom nie może ograniczać zabudowy na działce sąsiedniej. Można tez budować na zgłoszenie budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni do 35 mkw. – mówi Marioli Berdysz, dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej. – Inwestorzy dotychczas rzadko budowali domy jednorodzinne w oparciu o zgłoszenia, ponieważ w praktyce korzyści były nieznaczne. Odpowiednią pulę dokumentów i tak trzeba było dostarczyć i odczekać 21 dni na brak sprzeciwu ze strony urzędu lub liczyć na wcześniejsze wydanie zaświadczenia – dodaje.
Nie. Ceny działek podrażają koszty budowy domu
– Najpewniej wielu Polaków patrząc na rosnące ceny mieszkań zastanawia się, czy korzystniejszym rozwiązaniem jest budowa domu. Owszem, w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej budowa domu wychodzi dużo taniej. W tego typu rachunku trzeba też jednak uwzględnić cenę działki, a szczególnie w największych miastach ceny mogą przyprawić o zawrót głowy. Np. w Warszawie nie są rzadkością ceny działek pod zabudowę jednorodzinną w cenie kilku milionów złotych. Oczywiście na obrzeżach stolicy znaleźć można oferty znacznie tańszych działek. Za 1000-metrową działkę sprzedający nierzadko życzą sobie „tylko” 400-500 tys. zł. Tyle tylko, że za podobną kwotę można kupić mieszkanie o powierzchni 50-60 mkw. – zwraca uwagę Marek Wielgo, ekspert serwisu GetHome.pl.
Nie. Brak kierownika budowy może rodzić niebezpieczeństwo
Zdaniem Marioli Berdysz domy do 70 mkw. budowane bez pozwolenia mogą sprowadzać niebezpieczeństwo dla ich mieszkańców.
– O ile budowanie na zgłoszenie bez prowadzonego dziennika budowy byłoby akceptowalne, ponieważ już w dzisiejszym stanie prawnym inwestor w przypadku domu jednorodzinnego nie musi okazywać dziennika budowy w nadzorze budowlanym przy zgłoszeniu budynku jednorodzinnego, o tyle brak wymogu kierownika budowy nie jest do zaakceptowania. Kto w związku z tym będzie brał odpowiedzialność za bezpieczeństwo budynku i realizację zgodną z wiedzą techniczna i sztuką budowlaną? Być może projektant, który jednak odpowiada za prawidłowe zaprojektowanie, a nie realizację projektu – zaznacza dyrektor Fundacji Wszechnicy Budowlanej.
Jak tłumaczy, dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy 70 mkw. z poddaszem użytkowym, to przecież nie dwa parterowe domki rekreacyjne o powierzchni zabudowy 35 mkw., które są prostymi konstrukcjami.
– W 70-metrowym domu występują większe rozpiętości i większe obciążenia, w związku z czym jego wykonanie jest bardziej skomplikowane. Złe wykonawstwo bez nadzoru kierownika budowy, choćby technika budowlanego z uprawnieniami, będzie mogło prowadzić do niebezpiecznych sytuacji oraz szybszego zużywania się konstrukcji – ocenia Mariola Berdysz.
Nie. Ceny materiałów i usług podnosi inflacja, a nie popyt
Czy jednak w przypadku większego zainteresowania budownictwem jednorodzinnym, możemy spodziewać się wzrostu cen usług i materiałów budowlanych? Zdaniem Jarosława Wójcika z portalu wielkiebudowanie.pl, niekoniecznie.
– W mojej opinii popyt na budownictwo jednorodzinne wśród Polaków wzrośnie. On jednak już od wybuchu pandemii koronawirusa stał się wysoki. Nie sądzę jednak, by ceny usług i materiałów miały drastycznie i skokowo wzrosnąć. Tutaj znowu trzeba cofnąć się do rosnącego zainteresowania Polaków domami rodzinnymi, które obserwujemy od lata ubiegłego roku. Wraz z rosnącym popytem, ceny usług i materiałów rosły jedynie o inflację. Podobnie będzie i w tym przypadku – uważa Jarosław Wójcik.
Jak jednak dodaje, wyższy popyt może spowodować dłuższe oczekiwanie na zamówienie ekipy budowlanej i wykonanie prac.
Tymczasem, zgodnie z obliczeniami portalu wielkiebudowanie.pl za marzec 2021 r., średni koszt osiągnięcia stanu surowego zamkniętego wzrósł w ciągu roku o 4,1 proc., przy czym wzrost średnich cen materiałów wyniósł w skali roku 4,5 proc., a robocizny 3,2 proc.
Sonda: Osiedla tylko dla wybranych - tak czy nie? Zagłosuj!
Jeśli poniżej nie widzisz okna z ankietą, oddaj głos tutaj.
