Koronawirus ustabilizował ceny ofertowe mieszkań. Nowy raport Bankier.pl i Otodom

Dopiero drugi miesiąc pandemii koronawirusa przyniósł stabilizację rozgrzanych oczekiwań sprzedających mieszkania – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez serwis nieruchomości Otodom.pl. Dawno niewidziane spadki dotknęły także rosnących nieprzerwanie od kilku miesięcy cen ofertowych mieszkań na rynku wtórnym.

Stabilizacja w przypadku rynku wtórnego oznacza wahania stawek dyktowanych przez sprzedających od 0 do 2 proc. Z tendencji tej wyłamał się Szczecin, gdzie w porównaniu z marcem przeciętne oczekiwania deweloperów wzrosły aż o 10,7 proc., a nominalnie o 755 zł/mkw. do poziomu 7792 zł/mkw.

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym

– Nie wynika on jednak z tendencji dla całego miasta, a z faktu, że w ofercie pojawiło się sporo nowych, luksusowych mieszkań, które zawyżają cenę – zauważa Jarosław Krawczyk z serwisu nieruchomości Otodom.pl.

Kwiecień był drugim miesiącem z rzędu z korektą oczekiwań deweloperów działających na warszawskim rynku pierwotnym. Oczekiwali oni średnio 9801 zł/mkw. – o 1,5 proc. mniej niż w marcu. Również drugi miesiąc z rzędu średnia stawka obniżyła się w Katowicach. Tam za nowe mieszkanie oczekiwano średnio 7230 zł/mkw. (-2 proc. m/m).

Po raz pierwszy od października 2019 r. oczekiwania stawki dyktowane przez deweloperów obniżyły się w Łodzi. Spadek nie był jednak znaczący i wyniósł jedynie 0,6 proc. Sprawił jednak, że Łódź ze średnią stawką za metr kwadratowy wynoszącą 6456 zł była najtańszym z analizowanych miast.

W dwóch spośród największych polskich miast, kwiecień przyniósł kontynuację notowanych od początku roku wzrostów cen ofertowych. Tak było m.in. w Krakowie, gdzie oczekiwano średnio 9253 zł/mkw. (+1,8 proc. m/m), Poznaniu, gdzie średnia cena ofertowa wyniosła 7832 zł/mkw. (+1,4 proc. m/m) oraz w Lublinie, gdzie w ogłoszeniach sprzedaży wpisywano średnio 6616 zł/mkw. (+2,2 proc. m/m).

Większe zmiany można dostrzec, spoglądając na poszczególne metraże. W przypadku Szczecina i tamtejszej kwietniowej anomalii, najmocniej w górę poszły oczekiwania deweloperów oferujących mieszkania o powierzchni od 38 do 60 mkw., które wyceniano średnio na 7861 zł/mkw. – o 12,8 proc. drożej niż w marcu.

Najmocniej względem marca obniżyły się oczekiwania w stosunku do najmniejszych metraży (do 38 mkw.) znajdujących się w Łodzi. Oczekiwano za nie średnio 7197 zł/mkw. (-5,3 proc. m/m).

Pozostając przy kawalerkach, należy odnotować dalszy wzrost cen ofertowych wspomnianych metraży w Gdańsku. W ofertach sprzedaży mieszkań o powierzchni do 38 mkw. w kwietniu wpisywano tam średnio 11 556 zł/mkw. (+2,9 proc. m/m). Tym samym Gdańsk pod tym względem dystansuje warszawski rynek pierwotny, na którym w kwietniu za kawalerki oczekiwano średnio 11 096 zł/mkw. (-1,7 proc. m/m).

W skali rocznej, za sprawą kwietniowego 10-procentowego wzrostu, najmocniejszy wzrost stawek dotknął szczecińskiego rynku pierwotnego. Przeciętne oczekiwania deweloperów w porównaniu z kwietniem 2019 r. wzrosły tam o 19,1 proc., a nominalnie o 1248 zł/mkw. Większy niż 10-procentowy wzrost stawek w skali roku odnotowano także w Krakowie (+12,3 proc.), Lublinie (+12,2 proc.), Warszawie (+12,1 proc.), Katowicach (+11,5 proc.) i we Wrocławiu (+10,1 proc.).

W porównaniu do tych miast, najstabilniej kształtowały się oczekiwania deweloperów w Poznaniu (+5,1 proc. r/r) i Gdańsku (+6,3 proc. r/r).

Ceny mieszkań na rynku wtórnym

Choć procentowo mniejsze, to z psychologicznego punktu widzenia większe zmiany kwiecień przyniósł na rynku wtórnym. Pandemia koronawirusa i mniejsze zainteresowanie mieszkaniami skłoniły sprzedawców do nienotowanych od kilku miesięcy obniżek stawek. Średnia cena ofertowa spadła w przypadku czterech spośród dziewięciu analizowanych miast, podczas gdy w poprzednich trzech latach kwiecień przynosił wyłącznie wzrost oczekiwań.

Najmocniej względem marca, o 2,4 proc., obniżyła się średnia cena ofertowa dyktowana za używane mieszkania w Katowicach. W stolicy woj. śląskiego oczekiwano średnio 6234 zł/mkw. Wpływ na to miała przede wszystkim obniżka stawek dyktowanych przez osoby sprzedające najmniejsze metraże (do 38 mkw.), za które oczekiwano średnio 6357 zł/mkw. (-7,6 proc. m/m).

O ok. 0,5 proc. mniej niż w marcu oczekiwali także sprzedający używane mieszkania w Szczecinie (średnio 6297 zł/mkw.), Krakowie (średnio 10 680 zł/mkw.). Nieznaczna obniżka dotknęła także wyceny mieszkań na warszawskim rynku wtórnym. W kwietniu średnia stawka wyniosła 11 893 zł/mkw. i była o 0,1 proc. (nominalnie o 10 zł/mkw.) niższa od marcowej.

Na pozostałych największych polskich miastach odnotowano wzrosty stawek od 0,1 do 0,9 proc., co w porównaniu do marcowych ponad 2-procentowych wzrostów może świadczyć o stabilizacji tamtejszych rynków pierwotnych.

O wspomniane 0,1 proc. wzrosły średnie ceny ofertowe we Łodzi i Wrocławiu. Dla szukających własnego „M” w Łodzi oznaczało to nominalny wzrost jedynie o 8 zł/mkw. (średnio 5863 zł/mkw.), a we Wrocławiu o 5 zł/mkw. (średnio 8654 zł/mkw.). W obu miastach stawki rosną nieprzerwanie od jesieni 2018 r.

Z kolei o 0,9 proc. swoje oczekiwania względem marca zwiększyli sprzedający używane mieszkania w Lublinie

Obniżeniu uległy zwłaszcza stawki dyktowane za najmniejsze mieszkania o powierzchni do 38 mkw. Oprócz wspomnianej już obniżki o 7,6 proc. w Katowicach, o 3,5 proc. zmalały oczekiwania sprzedających tego typu metraże w Krakowie (średnio 11 272 zł/mkw.), a o 2,3 proc. swoje żądania zweryfikowali sprzedawcy w Szczecinie (średnio 7434 zł/mkw.)

Wciąż rośnie jednak średnia cena ofertowa używanych kawalerek w Gdańsku. W kwietniu oczekiwano za nie średnio 11 142 zł/mkw. – o 0,9 proc. więcej niż w marcu.

Pandemia koronawirusa zdecydowanie słabiej wpłynęła na obniżkę stawek dyktowanych za duże mieszkania o powierzchni od 60 do 90 mkw. W większości miast w kwietniu zanotowano wzrost oczekiwań sprzedających. Najmocniej wzrosły one w Krakowie (+2,4 proc. m/m), gdzie oczekiwano średnio 10 775 zł/mkw.

Kwietniowa stabilizacja stawek sprawiła, że wzrosty notowane w skali roku były nieco mniej znaczące niż w poprzednich miesiącach. Najstabilniejszym rynkiem wtórnym w porównaniu z kwietniem 2019 r. okazał się Szczecin (+5,1 proc. r/r). Najmocniej w ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki wzrosły w Katowicach (+18,3 proc. r/r) oraz Krakowie (+17,7 proc. r/r).

Źródło: