REKLAMA

Ceny mieszkań rosną wolniej od oczekiwań sprzedających. Ile można wynegocjować przy zakupie?

Marcin Kaźmierczak2022-01-20 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2022-01-20 06:00
Ceny mieszkań rosną wolniej od oczekiwań sprzedających. Ile można wynegocjować przy zakupie?
Ceny mieszkań rosną wolniej od oczekiwań sprzedających. Ile można wynegocjować przy zakupie?
/ Shutterstock

Od ponad 5 do blisko 19 proc. w przypadku rynku wtórnego i od 2 do 12 proc. w przypadku nowych mieszkań – tyle wynosiły różnice między średnimi oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych – wynika z analizy Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego. Nominalnie różnice sięgają nawet 2000 zł/mkw.

Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2021 r. powiększa się rozwarstwienie pomiędzy oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami ostatecznie wpisywanymi do aktów notarialnych. Większe różnice tradycyjnie panują na rynku wtórnym. W III kw. 2021 r. najmocniej widoczne były we Wrocławiu, gdzie średnia cena ofertowa była o 18,8 proc. wyższa od średniej ceny transakcyjnej. Nominalnie różnica wyniosła 2045 zł/mkw.

Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w III kw. 2021 r., nie zostały sprzedane w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2021 r., to jednak blisko 20- procentowa różnica może wskazywać, że wstępne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.

Oczekiwania sprzedających wyższe nawet o 2000 zł/mkw.

Co istotne, rok wcześniej, w III kw. 2020 r., średnia cena ofertowa notowana przez NBP we Wrocławiu była o 11,9 proc. wyższa of średniej ceny transakcyjnej. Różnica w ciągu roku powiększyła się zatem o blisko 7 p.p., a nominalnie o ok. 800 zł/mkw.

Średnie ceny ofertowe a transakcyjne – rynek wtórny (III kw. 2021)

Miasto

Śr. cena transakcyjna

[w zł/mkw.]

Śr. cena ofertowa

[w zł/mkw.]

Różnica [w proc.]

Różnica

[w zł/mkw.]

Gdańsk

9 566

11 156

+16,6

+1 590

Kraków

9 372

10 614

+13,3

+1 242

Lublin

7 176

7 694

+7,2

+518

Łódź

6 075

6 683

+10,0

+608

Poznań

7 091

8 322

+17,4

+1 231

Warszawa

6 832

7 212

+5,6

+381

Wrocław

10 905

12 950

+18,8

+2 045

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Mocniej, bo o blisko 13 p.p. w relacji rocznej, zwiększyła się różnica pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających a średnią kwotą wpisywaną w aktach notarialnych w Łodzi. Co ciekawe, jeszcze w III kw. 2020 r. średnia cena ofertowa była tam o 2,7 proc. niższa od transakcyjnej. W III kw. 2021 r. sytuacja się odwróciła i średnia kwota widniejąca w ogłoszeniach była o 10 proc. wyższa od tej wpisywanej w aktach notarialnych.

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Pole wypełnione niepoprawnie!
Podaj kod w formacie xx-xxx!
Pole wypełnione niepoprawnie!

Różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi

– porównanie III kw. 2020 – III kw. 2021 – rynek wtórny

Miasto

III kw. 2020 [w proc.]

III kw. 2021 [w proc.]

Zmiana [w p.p.]

Gdańsk

+14,8

+16,6

+1,8

Kraków

+17,8

+13,3

-4,6

Lublin

+7,5

+7,2

-0,3

Łódź

-2,7

+10,0

+12,7

Poznań

+10,7

+17,4

+6,7

Warszawa

+1,9

+5,6

+3,7

Wrocław

+11,9

+18,8

+6,9

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Różnicę powyżej 10 proc. zanotowano jeszcze w Poznaniu (17,4 proc.), Gdańsku (16,6 proc.) i Krakowie (13,3 proc.), przy czym stolica woj. małopolskiego była jedynym miastem spośród sześciu największych, gdzie w ciągu roku różnica między średnią stawką ofertową a transakcyjną zmniejszyła się (-4,6 p.p. r/r).

Akty notarialne weryfikują oczekiwania

Wyższe niż przed rokiem rozwarstwienie pomiędzy stawkami ofertowymi a transakcyjnymi widać także na rynku pierwotnym. Podobnie jak w przypadku mieszkań z drugiej ręki na wrocławskim rynku pierwotnym średnia cena ofertowa najmocniej odbiegła w ciągu roku od średniej ceny transakcyjnej. Jeszcze w III kw. 2020 r. oczekiwania deweloperów były o 6,9 proc. wyższe od ostatecznych cen, za które sprzedawano nowe mieszkania. W III kw. 2021 r. różnica wzrosła o ponad 5 p.p. do 12,1 proc. Nominalnie średnia wycena metra kwadratowego nowego mieszkania oferowanego we Wrocławiu w III kw. 2021 r. była o 1074 zł wyższa od średniej kwoty płaconej za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska.

Średnie ceny ofertowe a transakcyjne – rynek pierwotny (III kw. 2021)

Miasto

Śr. cena transakcyjna

[w zł/mkw.]

Śr. cena ofertowa

[w zł/mkw.]

Różnica [w proc.]

Różnica

[w zł/mkw.]

Gdańsk

10 043

10 310

+2,7

+267

Kraków

9 736

10 605

+8,9

+868

Lublin

7 274

7 965

+9,5

+691

Łódź

7 451

8 006

+7,4

+555

Poznań

8 022

8 656

+7,9

+634

Warszawa

10 992

11 406

+3,8

+414

Wrocław

8 891

9 965

+12,1

+1 074

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

O ok. 9 proc. wyższe średnie ceny ofertowe od stawek transakcyjnych zanotowano w Krakowie i Lublinie, z kolei w Łodzi i Poznaniu różnica wyniosła ponad 7 proc.

Odwrotną tendencję i jednocześnie najmniejsze różnice zaobserwowano z kolei w Gdańsku i Warszawie – na dwóch najdroższych rynkach pierwotnych. W stolicy woj. pomorskiego jeszcze w II kw. 2021 r. mieliśmy jednak do czynienia z niższą średnią ceną ofertową od średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży nowych mieszkań.

Różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi

– porównanie III kw. 2020 – III kw. 2021 – rynek pierwotny

Miasto

III kw. 2020 [w proc.]

III kw. 2021 [w proc.]

Zmiana [w p.p.]

Gdańsk

+6,6

+2,7

-4,0

Kraków

+6,4

+8,9

+2,5

Lublin

+7,5

+9,5

+2,0

Łódź

+5,1

+7,4

+2,3

Poznań

+6,2

+7,9

+1,7

Warszawa

+5,4

+3,8

-1,7

Wrocław

+6,9

+12,1

+5,2

Źródło: Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego

Na znaczące rozwarstwienie między oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami wpisywanymi do aktów notarialnych wskazują również dane serwisu Cenatorium (średnie ceny transakcyjne) i Otodom (średnie ceny ofertowe).

Jak bowiem wynika z danych Cenatorium za III kw. 2021 r., średnie kwoty płacone za kawalerki (do 35 mkw.) w największych polskich miastach wzrosły w skali kwartału o ok. 1 proc., a w relacji rocznej od 2,6 proc. w Gdańsku po 8 proc. w Warszawie.

Z kolei dane serwisu Otodom wskazują, że nowe kawalerki oferowane przez deweloperów (w tym przypadku mieszkania do 38 mkw.) drożały w tym czasie w ogłoszeniach od 6 proc. w Poznaniu przez 10 proc. we Wrocławiu po 17 proc. w Gdańsku i blisko 22 proc. w przypadku Warszawy.

Podbijanie pozycji negocjacyjnej

W wielu przypadkach zawyżone oczekiwania sprzedających mieszkania mogły być wybiegiem wzmacniającym pozycję wyjściową podczas negocjowania ceny. Jak wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance, w III kw. 2021 r. średnie możliwości negocjacyjne wahały się od 1,5 proc. w Krakowie do blisko 3 proc. w Gdańsku.

W dwóch spośród sześciu największych rynków mieszkaniowych – w Warszawie i we Wrocławiu – negocjacje prowadzone były jednak nie w dół, a w górę.

– W niektórych przypadkach może to oznaczać, że zainteresowanie danym mieszkaniem było na tyle istotne, że dochodziło do podbijania ostatecznej ceny przez oferentów – czytamy w raporcie Barometr.

Rewizja miała jednak miejsce również przed pojawieniem się klientów, podczas ekspozycji ogłoszenia. Najmocniej – średnio o blisko 5 proc. - swoje pierwotne oczekiwania obniżali sprzedający mieszkania z drugiej ręki w Krakowie. Obniżkę najczęściej o ponad 4 proc. zanotowano także w Warszawie.

Najmniej skorzy do obniżania pierwotnej ceny ofertowej byli sprzedający w Gdańsku. Tam jednak, jak już wspomnieliśmy, ceny obniżane były głównie w procesie negocjacji.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Redaktor prowadzący działu Twoje Finanse - Biznes w Bankier.pl. Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
Do zdobycia aż 360 zł z Kontem 360° Banku Millennium!

Do zdobycia aż 360 zł z Kontem 360° Banku Millennium!

Komentarze (36)

dodaj komentarz
tmic0
Mam rezerwację mieszkania (kupno za gotówkę z rynku wtórnego), ale po tym co widzę jak przybywa mieszkań na sprzedaż i pod wynajem np. na OLX-ie to poważnie się zastanawiam czy w tej chwili zakup ma sens.
saramama
W końcu karuzela ustaje! Ja w sumie już jestem po tym wszystkim i mam kupiony apartament od wwwconstruction w Otwocku. Wiadomo cena niższa, ale i okolica świetna. Dzieci mają bardzo dużo miejsca do zabaw i spacerów. Marzenia się spełniają :) A jakbym miała kupic mieszkanie w centrum to bym się chyba zadusiła...
jpelerj
wwwconstruction ma raczej kiepską opinię jeśli chodzi o jakość swoich wyrobów. Mam nadzieję, że sprawdziłaś przed zakupem, bo możesz sporo wtopić.
saramama odpowiada jpelerj
Tak, sprawdziłam, a nawet znajoma ma mieszkanie od tego dewelopera i chwali sobie. Także skoro wszystko mi odpowiadało to je kupiłam :)
jsunday
Warszawa, rynek wtórny, strona 36, odchylenie średniej ceny ofertowej od transakcyjnej:

- do 40m; 22.5%
- od 40 do 60m2; 19.6%
- od 60 do 80m2; 19,5%
- powyżej 80m2; 13,7%

A ceny transakcyjne od od początku roku stoją w miejscu....


https://www.nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan_09_2021.pdf
leffmeister
Owszem, na licytacjach komorniczych. Niedługo będzie ich sporo!
krezus666
Mama jeszcze ma na gaz czy musisz dokładać?
michal1678
Ktoś zna przpadek żeby ceny transakcyjne były wyższe od oczekiwań sprzedających. Panie analityk weź się pan za jakąś robotę.
ktr
coś z tabelkami nie tak; w tabelce nr 1 ceny w Wwie to 6800 vs 7200 zł/m2? Przecież to nie ma sensu, ceny transakcyjne w Wwie przekraczają 10 tysi już od przeszło roku
jpelerj
Widocznie nie. To dane za 3 kwartał 2021. Można porównać z danymi z wcześniejszych raportów. Raczej sprawdź, skąd bierzesz swoje informacje.

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki