Ceny mieszkań rosną wolniej od oczekiwań sprzedających. Ile można wynegocjować przy zakupie?

Od ponad 5 do blisko 19 proc. w przypadku rynku wtórnego i od 2 do 12 proc. w przypadku nowych mieszkań – tyle wynosiły różnice między średnimi oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami wpisywanymi w aktach notarialnych – wynika z analizy Bankier.pl na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego. Nominalnie różnice sięgają nawet 2000 zł/mkw.

Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego za III kw. 2021 r. powiększa się rozwarstwienie pomiędzy oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami ostatecznie wpisywanymi do aktów notarialnych. Większe różnice tradycyjnie panują na rynku wtórnym. W III kw. 2021 r. najmocniej widoczne były we Wrocławiu, gdzie średnia cena ofertowa była o 18,8 proc. wyższa od średniej ceny transakcyjnej. Nominalnie różnica wyniosła 2045 zł/mkw.

Choć oczywiście trzeba wziąć poprawkę na fakt, iż część mieszkań, które trafiły do oferty w III kw. 2021 r., nie zostały sprzedane w tym czasie, a więc nie znalazły odzwierciedlenia w średniej cenie transakcyjnej za III kw. 2021 r., to jednak blisko 20- procentowa różnica może wskazywać, że wstępne oczekiwania sprzedających mieszkania z drugiej ręki w czasie ekspozycji oferty i ostatecznych negocjacji ulegają poważnej weryfikacji.

Oczekiwania sprzedających wyższe nawet o 2000 zł/mkw.

Co istotne, rok wcześniej, w III kw. 2020 r., średnia cena ofertowa notowana przez NBP we Wrocławiu była o 11,9 proc. wyższa of średniej ceny transakcyjnej. Różnica w ciągu roku powiększyła się zatem o blisko 7 p.p., a nominalnie o ok. 800 zł/mkw.

Mocniej, bo o blisko 13 p.p. w relacji rocznej, zwiększyła się różnica pomiędzy średnimi oczekiwaniami sprzedających a średnią kwotą wpisywaną w aktach notarialnych w Łodzi. Co ciekawe, jeszcze w III kw. 2020 r. średnia cena ofertowa była tam o 2,7 proc. niższa od transakcyjnej. W III kw. 2021 r. sytuacja się odwróciła i średnia kwota widniejąca w ogłoszeniach była o 10 proc. wyższa od tej wpisywanej w aktach notarialnych.

Poradnik

10 sprawdzonych sposobów, jak polepszyć zdolność kredytową

Pobierz poradnik bezpłatnie lub kup za 10 zł.
Masz pytanie? Napisz na [email protected]

KupDarmowy zapis

Wyślij

Imię

Pole wypełnione niepoprawnie!

Nazwisko

Pole wypełnione niepoprawnie!

Jeśli chcesz fakturę, to wypełnij dalszą część formularza:

NIP (bez myślników)

Pole wypełnione niepoprawnie!

Nazwa firmy

Pole wypełnione niepoprawnie!

Ulica, numer budynku/lokalu

Pole wypełnione niepoprawnie!

Kod pocztowy

Podaj kod w formacie xx-xxx!

Miasto

Pole wypełnione niepoprawnie!

Wyślij

Różnicę powyżej 10 proc. zanotowano jeszcze w Poznaniu (17,4 proc.), Gdańsku (16,6 proc.) i Krakowie (13,3 proc.), przy czym stolica woj. małopolskiego była jedynym miastem spośród sześciu największych, gdzie w ciągu roku różnica między średnią stawką ofertową a transakcyjną zmniejszyła się (-4,6 p.p. r/r).

Akty notarialne weryfikują oczekiwania

Wyższe niż przed rokiem rozwarstwienie pomiędzy stawkami ofertowymi a transakcyjnymi widać także na rynku pierwotnym. Podobnie jak w przypadku mieszkań z drugiej ręki na wrocławskim rynku pierwotnym średnia cena ofertowa najmocniej odbiegła w ciągu roku od średniej ceny transakcyjnej. Jeszcze w III kw. 2020 r. oczekiwania deweloperów były o 6,9 proc. wyższe od ostatecznych cen, za które sprzedawano nowe mieszkania. W III kw. 2021 r. różnica wzrosła o ponad 5 p.p. do 12,1 proc. Nominalnie średnia wycena metra kwadratowego nowego mieszkania oferowanego we Wrocławiu w III kw. 2021 r. była o 1074 zł wyższa od średniej kwoty płaconej za metr kwadratowy w stolicy Dolnego Śląska.

O ok. 9 proc. wyższe średnie ceny ofertowe od stawek transakcyjnych zanotowano w Krakowie i Lublinie, z kolei w Łodzi i Poznaniu różnica wyniosła ponad 7 proc.

Odwrotną tendencję i jednocześnie najmniejsze różnice zaobserwowano z kolei w Gdańsku i Warszawie – na dwóch najdroższych rynkach pierwotnych. W stolicy woj. pomorskiego jeszcze w II kw. 2021 r. mieliśmy jednak do czynienia z niższą średnią ceną ofertową od średniej kwoty wpisywanej w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży nowych mieszkań.

Na znaczące rozwarstwienie między oczekiwaniami sprzedających mieszkania a kwotami wpisywanymi do aktów notarialnych wskazują również dane serwisu Cenatorium (średnie ceny transakcyjne) i Otodom (średnie ceny ofertowe).

Jak bowiem wynika z danych Cenatorium za III kw. 2021 r., średnie kwoty płacone za kawalerki (do 35 mkw.) w największych polskich miastach wzrosły w skali kwartału o ok. 1 proc., a w relacji rocznej od 2,6 proc. w Gdańsku po 8 proc. w Warszawie.

Z kolei dane serwisu Otodom wskazują, że nowe kawalerki oferowane przez deweloperów (w tym przypadku mieszkania do 38 mkw.) drożały w tym czasie w ogłoszeniach od 6 proc. w Poznaniu przez 10 proc. we Wrocławiu po 17 proc. w Gdańsku i blisko 22 proc. w przypadku Warszawy.

Podbijanie pozycji negocjacyjnej

W wielu przypadkach zawyżone oczekiwania sprzedających mieszkania mogły być wybiegiem wzmacniającym pozycję wyjściową podczas negocjowania ceny. Jak wynika z raportu Metrohouse i Gold Finance, w III kw. 2021 r. średnie możliwości negocjacyjne wahały się od 1,5 proc. w Krakowie do blisko 3 proc. w Gdańsku.

W dwóch spośród sześciu największych rynków mieszkaniowych – w Warszawie i we Wrocławiu – negocjacje prowadzone były jednak nie w dół, a w górę.

– W niektórych przypadkach może to oznaczać, że zainteresowanie danym mieszkaniem było na tyle istotne, że dochodziło do podbijania ostatecznej ceny przez oferentów – czytamy w raporcie Barometr.

Rewizja miała jednak miejsce również przed pojawieniem się klientów, podczas ekspozycji ogłoszenia. Najmocniej – średnio o blisko 5 proc. - swoje pierwotne oczekiwania obniżali sprzedający mieszkania z drugiej ręki w Krakowie. Obniżkę najczęściej o ponad 4 proc. zanotowano także w Warszawie.

Najmniej skorzy do obniżania pierwotnej ceny ofertowej byli sprzedający w Gdańsku. Tam jednak, jak już wspomnieliśmy, ceny obniżane były głównie w procesie negocjacji.

Źródło: