Wzrost cen mieszkań wyhamował. Obniżek jednak nie widać

Po notowanych w pierwszej połowie 2021 r. nasilonych wzrostach średnich cen transakcyjnych mieszkań, trzeci kwartał roku przyniósł osłabienie tendencji wzrostowej. Wzrosty wahały się od kilku dziesiątych do 2 proc. w relacji kwartalnej. Choć wyhamowanie wzrostów stawek powinno cieszyć szukających własnego „M”, to w opinii ekspertów, na obniżki na razie nie ma co liczyć.

Jak co kwartał razem z firmą Cenatorium i „Pulsem Biznesu” redakcja Bankier.pl prezentuje ceny transakcyjne nieruchomości (czyli te, za które mieszkania faktycznie są sprzedawane) w wybranych dużych miastach Polski. Analizujemy rynki lokalne w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Krakowie, Poznaniu, Łodzi, Olsztynie i Lublinie.

Pierwsza połowa roku stała pod znakiem nasilonych wzrostów średnich kwot płaconych za mieszkania w Polsce. Trzeci kwartał roku przyniósł osłabienie tendencji wzrostowej, przy czym nie ma tu mowy o sezonowości. W poprzednich latach III kw. nie przynosił bowiem osłabienia wzrostów stawek wpisywanych w aktach notarialnych.

W większości przypadków podwyżki w skali kwartału nie przekroczyły 2 proc., a w przypadku dużych – ponad 60-metrowych mieszkań – wyniosły poniżej 1 proc. k/k. Dla porównania, II kw. 2021 r. przyniósł w relacji kwartalnej wzrosty sięgające nierzadko 5-6 proc.

W skali roku to jednak duże mieszkania podrożały mocniej od kawalerek. W kilku z analizowanych miast wzrost stawek płaconych za mieszkania o powierzchni powyżej 60 mkw. przekroczył 10 proc. w relacji do III kw. 2020 r.

W relacji dwuletniej, a więc z czasem, kiedy na rynek mieszkaniowy nie wpływała jeszcze pandemia koronawirusa, to jednak kawalerki drożały najszybciej.

Ceny mieszkań w Warszawie

Choć o obniżce nie było mowy, to rozglądających się za kawalerkami (poniżej 35 mkw.) w Warszawie mógł ucieszyć znacznie słabszy niż w poprzednich kwartałach wzrost. W relacji do II kw. 2021 r. średnia cena transakcyjna w stolicy wzrosła bowiem o 1 proc., podczas gdy w I kw. i II kw. 2021 r. odnotowywano odpowiednio 4- i 2-procentową podwyżkę.

W relacji rocznej kawalerki w stolicy podrożały o 8 proc., a średnia stawka wpisywana w aktach notarialnych już na dobre zadomowiła się powyżej 11 tys. zł/mkw. Najmniej płacono za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. – średnio 9601 zł/mkw., co oznaczało 3-procentową podwyżkę w relacji rocznej.

Najstabilniej w III kw. 2021 r. kształtowały się stawki płacone za duże mieszkania o powierzchni powyżej 80 mkw. W relacji kwartalnej zanotowano wzrost jedynie o 0,1 proc., a w skali roku o 2,4 proc. – znacznie poniżej inflacji CPI.

Po notowanych w pierwszej połowie 2021 r. nasilonych wzrostach średnich cen transakcyjnych mieszkań, trzeci kwartał roku przyniósł osłabienie tendencji wzrostowej.

Ceny mieszkań w Poznaniu

Jeszcze stabilniej w relacji rocznej kształtowały się średnie ceny transakcyjne obserwowane na poznańskim rynku mieszkaniowym. Podobnie jak w Warszawie panowała zasada – im większe mieszkanie, tym mniejsza podwyżka.

Stabilizację stawek najmocniej było widać w przypadku dużych mieszkań o powierzchni powyżej 80 mkw., które względem II kw. 2021 r. podrożały średnio o 0,3 proc., a w relacji rocznej zanotowano nawet obniżkę o 0,7 proc. Wzrost poniżej 2 proc. względem III kw. 2020 r. odnotowano w przypadku nieco mniejszych mieszkań o powierzchni od 60 do 80 mkw. Za oba wspomniane metraże płacono średnio ok. 6700 zł/mkw.

W stolicy Wielkopolski największa podwyżka, zarówno w relacji kwartalnej jak i rocznej, dotknęła lokali o powierzchni od 35 do 60 mkw. Względem III kw. 2020 r. podrożały one średnio o 7,2 proc., a nominalnie płacono za nie średnio o ok. 500 zł/mkw. więcej niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w Łodzi

Z odwrotną tendencją mieliśmy do czynienia w Łodzi, gdzie najmniej okazałe podwyżki dotknęły najmniejszych mieszkań. Średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni mniejszej niż 35 mkw. wzrosła względem III kw. 2020 r. o niespełna 5 proc.

Na drugim biegunie znalazła się średnia cena transakcyjna płacona za lokale większe niż 80-metrowe. Te w relacji rocznej podrożały o ponad 13 proc. Średnia stawka na poziomie 5650 zł/mkw. i to i tak jednak znacznie mniej niż w pozostałych spośród sześciu największych polskich miast. Zarówno mieszkania o tym metrażu jak i nieco mniejsze (60-80 mkw.) drożeją w Łodzi nieprzerwanie od roku.

Ceny mieszkań w Krakowie

W dalszym ciągu drugim najdroższym polskim rynkiem nieruchomości (z wyłączeniem mieszkań o powierzchni od 35 do 60 mkw.) pozostaje Kraków. Najdłużej, nieprzerwanie od IV kw. 2018 r. drożeją w stolicy woj. małopolskiego kawalerki (poniżej 35 mkw.). w III kw. 2021 r. płacono za nie średnio 10 407 zł/mkw. – o 1,1 proc. więcej niż trzy miesiące wcześniej i o 5,3 proc. więcej niż przed rokiem.

Wyraźniej, o ponad 9 proc. względem III kw. 2020 r. wzrosła średnia kwota wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży mieszkań o powierzchni powyżej 80 mkw. Jednak w przypadku lokali o tym metrażu od dwóch kwartałów z rzędu wzrost średniej ceny transakcyjnej w relacji kwartalnej nie przekracza 1 proc.

Ceny mieszkań we Wrocławiu

Nie o ponad 3 proc. jak przed trzema miesiącami a od 0,8 proc. do 1,6 proc. podrożały w skali kwartału mieszkania w stolicy Dolnego Śląska. Nominalnie za lokale mieszkalne we Wrocławiu płacono od 60 zł/mkw. do blisko 130 zł/mkw. więcej niż w II kw. 2021 r.

Najmocniej w relacji kwartalnej wzrosła średnia cena transakcyjna płacona za mieszkania o powierzchni od 35 do 60 mkw. Wzrost o 1,6 proc. k/k sprawił, że po raz pierwszy średnia stawka przekroczyła 8000 zł/mkw.

W ciągu ostatniego roku najmocniej w górę poszła jednak średnia stawka wpisywana w aktach notarialnych dotyczących sprzedaży największych, ponad 80-metrowych mieszkań. Wzrost w relacji rocznej wyniósł 12,4 proc., choć był on generowany podwyżkami mającymi miejsce na przełomie 2020 i 2021 r. Średnia stawka transakcyjna dla tego metrażu rośnie we Wrocławiu nieprzerwanie od IV kw. 2018 r.

Ceny mieszkań w Gdańsku

Stolica woj. pomorskiego obok Warszawy i Krakowa to jedyne z polskich miast, gdzie za kawalerki płaci się średnio powyżej 10 tys. zł/mkw. Najmniejsze metraże w Gdańsku podrożały jednak w skali roku jedynie o 2,6 proc. – najmniej wśród wszystkich ośmiu analizowanych miast.

W relacji kwartalnej żaden z wyodrębnionych w naszej analizie metraży nie podrożał średnio o więcej niż 1 proc. Najstabilniej względem II kw. 2021 r. kształtowała się średnia cena transakcyjna największych – ponad 80-metrowych mieszkań, która w relacji kwartalnej wzrosła o 0,3 proc. Zgoła inaczej było jednak w relacji do III kw. 2020 r., gdzie zanotowano ponad 9-procentową podwyżkę, na którą wpłynęła zwłaszcza sytuacja z początku 2021 r., gdy największe metraże podrożały o ponad 6 proc.

Ceny mieszkań w Lublinie

Wzrost średnich cen transakcyjnych od 1 do 1,6 proc. w relacji kwartalnej zanotowano w III kw. 2021 r. na rynku mieszkaniowym w Lublinie. Jeszcze trzy miesiące wcześniej mówiliśmy tam o wzrostach rzędu 2,5 – 3,5 proc.

Z podobnym osłabieniem tendencji wzrostowej mieliśmy w Lublinie do czynienia także w III kw. 2020 r. i na nieco mniejszą skalę przed dwoma laty.

Inaczej niż w pozostałych miastach, wzrost średnich kwot wpisywanych w aktach notarialnych w przypadku analizowanych metraży był zbliżony i wahał się od niespełna 9 proc. do blisko 11 proc. O tyle wzrosła w ciągu roku średnia kwota płacona za mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. Nominalnie analizowane metraże podrożały względem III kw. 2020 r. od 518 zł/mkw. do 640 zł/mkw.

Ceny mieszkań w Olsztynie

Najdłużej spośród ośmiu analizowanych miast z nieprzerwanym wzrostem średnich cen transakcyjnych mieszkań mamy do czynienia w Olsztynie. Kawalerki w stolicy woj. warmińsko-mazurskiego drożeją nieprzerwanie od początku 2018 r., wzrost średnich kwot płaconych za większe mieszkania (35-60 mkw.) notowany jest nieprzerwanie od trzech lat.

W III kw. 2021 r. wzrost średnich stawek wpisywanych w aktach notarialnych podczas sprzedaży wspomnianych metraży wyniósł odpowiednio 0,7 proc. i 0,3 proc. Podwyżki wróciły tym samym do poziomu notowanego pół roku wcześniej. W II kw. 2021 r. mówiliśmy bowiem o wzrostach rzędu 6 proc. i blisko 4 proc.

W relacji rocznej mieszkania w Olsztynie podrożały od niespełna 5 proc. (35-60 mkw.) do blisko 8 proc. (do 35 mkw.). Inaczej niż przed rokiem, w III kw. 2021 r. za każdy z analizowanych metraży płacono już średnio powyżej 5000 zł/mkw.

Scenariusz z rosnącymi cenami nadal obowiązuje

Na kontynuację scenariusza, w którym główną rolę będą grały znacznie bardziej stabilne stawki niż w pierwszej połowie roku, wskazują odczyty poszczególnych indeksów urban.one. Ten liczony dla całej Polski wyniósł w październiku 109,73 pkt. i był o 0,04 pkt. niższy niż we wrześniu. Choć w skali roku wzrost wyniósł 5,32 pkt., to październikowa obniżka była pierwszą od lutego.

Względem września obniżył się także odczyt indeksu urban.one liczonego dla dużych miast. W październiku wyniósł on 115,96 pkt. (-0,05 m/m). W tym przypadku to pierwsza obniżka zanotowana od marca. W skali roku indeks urósł jednak o ponad 6 pkt.

Jak wynika z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium, w październiku w siedmiu największych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk i Gdynia) na rynkach pierwotnych odnotowano wzrost stawek ofertowych na poziomie 3 proc.

– Na rynku wtórnym utrzymywała się spowolniona dynamika wzrostu z września – ceny rosły w tempie ok 1 proc. w skali miesiąca – zauważa Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości w Cenatorium.

Na poszczególnych rynkach sytuacja kształtowała się jednak odmiennie. O ile w Warszawie stawki na rynku pierwotnym rosły w październiku o ponad 6 proc., o tyle w Poznaniu zanotowano 6-procentową obniżkę.

– Na rynku wtórnym sytuacja była bardziej jednorodna i widać było wyraźne wyhamowanie wzrostu, a nawet przeceny. Zmiany w relacji miesięcznej w zależności od miasta wahały się od -1,2 proc. w stolicy do +1,3 proc. w Poznaniu. Spowolniony wzrost cen mieszkań na rynku wtórnym może być wynikiem początku serii podwyżek stóp procentowych – zauważa Anna Karaś.

Jak dodaje, stabilizacja obserwowana w październiku na rynkach wtórnych w największych miastach to efekt wyhamowanego popytu z powodu pierwszej od lat podwyżki stóp procentowych, która miała miejsce właśnie w październiku.

– W związku z tym część inwestorów dotychczas inwestujących środki na rynku mieszkaniowym mogła wycofać się bądź chwilowo wstrzymać z decyzją o zakupie mieszkania. Coraz więcej na rynku mówi się także o rosnącej bańce na rynku mieszkaniowym, a wiadomo, że kupowanie „na górce” nie jest dobrą decyzją – komentuje Anna Karaś. – Na rynku pierwotnym, przynajmniej na razie, nie obserwujemy jednak obniżek cen ofertowych, a dalsze wzrosty, co z kolei wynika, w bardzo dużej mierze, z problemów z podażą. W wielu miastach, np. w Warszawie deweloperzy celowo spowalniają sprzedaż, podnosząc ceny, gdyż mają problemy z uzupełnianiem oferty – dodaje.

Wyższe stopy zahamują popyt inwestycyjny

W listopadzie i w grudniu Rada Polityki Pieniężnej ponownie jednak podniosła stopy procentowe. Jak wynika z przewidywań ekspertów zajmujących się rynkiem nieruchomości, zabieg ten może jeszcze mocniej ograniczyć popyt wśród kupujących mieszkania nie tylko inwestycyjnie.

– Popyt ze strony osób, które poszukują mieszkania na własne potrzeby również może zostać ograniczony, ponieważ spadnie zdolność kredytowa. Deweloperzy mają z kolei problemy z pozyskaniem nowych gruntów w rozsądnej cenie, więc wielkość sprzedaży w najbliższym czasie zapewne będzie spadać. Giełda dyskontuje taki scenariusz, stąd mogliśmy zaobserwować spadek notowań deweloperów – ocenia Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości.

Bartosz Wałecki, analityk domu maklerskiego Michael/Ström zwraca z kolei uwagę na spadającą opłacalność wynajmu mieszkań, czemu poświęciliśmy osobny artykuł „Wynajmujący walczą z inflacją. Wyższe czynsze, krótsze umowy i klauzule”.

– Spadek stopy zwrotu z najmu może prowadzić do wycofywania się inwestorów z rynku mieszkaniowego na rzecz innych aktywów o podobnej rentowności i większej płynności niż inwestycja w mieszkanie na wynajem. Dodatkowo dochodzi do tego prawdopodobne spowolnienie dynamiki wzrostu cen nieruchomości, które również będzie wpływać na całkowitą opłacalność inwestycji w nieruchomość – przewiduje Bartosz Wałecki.

Nerwowa końcówka roku na horyzoncie

W październiku mieliśmy do czynienia ze wzrostem odczytu indeksu urban.one dla Warszawy. Wyniósł on 117,36 pkt. i był o 0,16 pkt. wyższy niż we wrześniu. Inaczej jednak niż indeksy liczone dla całej Polski i dużych miast, wzrósł on w ciągu roku o mniej niż 4 pkt.

Jak zauważa Anna karaś, tempo wzrostu stawek w Warszawie po sierpniowej i wrześniowej stabilizacji ponownie nabrało tempa.

– Niska podaż przy przewadze popytowej stymuluje wzrost cen. W październiku 2021 r. średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym wzrosła względem września aż o 6,4 proc. W tym samym czasie na rynku wtórnym odnotowano spadek średniej ceny o 1,2 proc.. Dane wskazują jednak na to, że jest on podyktowany nie obniżką cen przez sprzedających, a wyprzedawaniem się z oferty średnio droższych mieszkań – tłumaczy ekspertka Cenatorium.

Zdaniem Tomasza Błeszyńskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, wiele czynników wskazuje na możliwą nerwową końcówkę roku na rynku mieszkaniowym. W jego opinii to, jak będą zachowywać się sprzedający i kupujący będzie w dużej mierze podyktowane kolejnymi odczytami inflacji CPI, obawami Polaków przed dalszymi wzrostami cen, ale także sytuacją pandemiczną związaną z omikronem, najnowszą mutacją wirusa COVID-19.

– Nadal głównym motywem inwestowania w rynek nieruchomości jest wiara, że ulokowane tam pieniądze uchronimy przez inflacją i kryzysem. Taki trend moim zdaniem będzie się utrzymywać do końca tego roku. Wierzą w to nie tylko klienci kupujący mieszkania, domy i działki, ale także deweloperzy rozpoczynający, co rusz, nowe inwestycje. W mojej ocenie zaufanie wobec przyszłej rentowności zakupionych teraz nieruchomości jest mocno zawyżone – twierdzi Tomasz Błeszyński. – Szczególnie boleśnie mogą odczuć to kupujący mieszkania na „górce inflacyjnej” i sądzący przy okazji, że zakup inwestycyjny może uchronić ich majątek. W dłuższej pespektywie może okazać się jednak, że będziemy świadkami dużej podaży nieruchomości na rynku i zainteresowania nimi, ale zabraknie pieniędzy i możliwości by te transakcje skutecznie zrealizować – dodaje.

Źródło: