Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem wywalczyły sobie szybko pierwszoplanową rolę na rynku. Stawki proponowane przez banki osiągnęły w ich przypadku maksimum w listopadzie 2022 r. Nie dotyczy to jednak marż, które zaczną obowiązywać po kilku latach spłaty.
Kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem jeszcze kilka lat temu stanowiły margines rynku. Wszystko zmieniło się wraz z wejściem w życie nowych zaleceń Komisji Nadzoru Finansowego i, niemal jednoczesnym, rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Kredytobiorcy przestraszeni szybującymi w górę ratami zaczęli skłaniać się do wyboru „zamrożonej” stawki oprocentowania. W ciągu zaledwie kilku miesięcy stałoprocentowe kredyty stały się produktem numer jeden.
Przypomnijmy, że konstrukcja kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem opiera się na specyficznym zestawie opcji. Przez kilka lat od podpisania umowy (min. 5, jak zaleca nadzór), stawka jest stała, znana w momencie podpisania kontraktu. Potem bank proponować będzie nową wartość, a jeśli klient nie zdecyduje się na jej przyjęcie, zobowiązanie bazuje na wskaźniku (obecnie zazwyczaj WIBOR, potem WIRON) powiększonym o stałą marżę.
Można zakładać, że stawki stałego oprocentowania podążać będą mniej więcej za zmianami podstawowych stóp procentowych. W rzeczywistości da się rzeczywiście obserwować taką prawidłowość, chociaż dla kredytodawców istotne znaczenie przy wycenie mają raczej parametry instrumentów finansowych pozwalających na zabezpieczenie się przed ryzykiem stopy procentowej (np. IRS – swapów na stopę procentową). Z tego względu zmiany w cennikach są pochodną oczekiwań i ruchy widać także, gdy stopa referencyjna pozostaje niezmieniona. Zilustrujmy to zjawisko danymi z ostatnich kilkunastu miesięcy.
Jak spadała „stała stopa”
Od połowy 2022 r. w ramach comiesięcznych rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl sondujemy propozycje banków dla tego samego profilu kredytobiorców i nieruchomości. To pozwala na porównania „like for like” i spojrzenie w szerszej perspektywie na zmiany w ofertach banków.
W naszym profilu zakładamy, że o finansowanie stara się rodzina „dwa plus jeden” mieszkająca w Warszawie. Kredyt zaciągany jest na 25 lat, z 20-procentowym wkładem własnym, a pożyczana kwota to 480 tys. zł. Przyjmujemy, że klienci godzą się na zakup dodatkowych produktów (sprzedaż krzyżową). Propozycje kredytodawców to zatem zazwyczaj najbardziej atrakcyjne w menu warunki finansowania dla wymienionych okoliczności.
Średnie oprocentowanie proponowane profilowym klientom w pierwszym okresie umowy osiągnęło maksimum w październiku i listopadzie 2022 r., gdy najwyższe w tym cyklu wartości osiągały także wskaźniki rynku pieniężnego WIBOR. Banki życzyły sobie wówczas niemal 9,5 proc. Później średnia zaczęła się obniżać, by osiągnąć poziom o ponad 2 pp. niższy na początku września 2023 r.
Porównanie stałych stóp opowiada jednak tylko jedną część historii. To na ten parametr zwracają zapewne baczną uwagę kredytobiorcy, tymczasem w umowie kryje się jeszcze jeden ważny element o długoterminowych konsekwencjach.
Marże wyższe niż przy zmiennej stopie
Porównanie marż proponowanych przez banki po okresie obowiązywania stałego oprocentowania przynosi interesujące wnioski. Średnia znacząco wzrosła od połowy 2022 r. – o ponad 0,4 pp. Jak wskazaliśmy w podobnym porównaniu dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, to samo zjawisko miało miejsce również na tamtym segmencie rynku. Zaskakująca może być jednak różnica w skali podwyżek.
Na wykresie pokazujemy zmianę średniej marży wyliczanej na podstawie symulacji banków dla kredytów ze zmiennym oprocentowaniem i dla kredytów z okresowo stałą stopą (przypomnijmy – mówimy o marży obowiązującej po czasie zamrożenia stawki). Do marca 2023 r. różnice były niewielkie, potem wskaźniki obrały różniące się od siebie ścieżki. Banki mocniej „podkręciły” marże w kredytach, w których parametr ten nie przyciąga uwagi. Stawka oprocentowania na początku dla stałoprocentowych hipotek jest bardziej atrakcyjna, ale zawarta w umowie marża, która wyznaczy oprocentowanie za kilka lat, wypada gorzej niż w zmiennoprocentowych kredytach. Być może to tylko krótkoterminowy trend, ale wart uwagi, jeśli dopuszczamy myśl o przejściu na zmienną stawkę w przyszłości.
