Sparaliżowany w ostatnich tygodniach rynek nieruchomości zaczyna odmarzać. Wkracza przy tym na nieznane wody. O tym, czy zatonie, czy utrzyma się na powierzchni zdecyduje poziom, do jakiego wzrośnie stopa bezrobocia, jak mocno skurczą się portfele Polaków i w jakim stopniu obniżka stóp procentowych zatrzyma odpływ gotówki z rynku. Eksperci zgadzają się w jednym - trwające w ostatnich latach prosperity dobiegło końca.
Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” ustabilizował się. W marcu urósł w relacji do lutego jedynie o 0,02 pkt. i wyniósł 103,28 pkt. W porównaniu z marcem 2019 r. wzrost wyniósł 1,78 pkt.
Choć pierwszy kwartał 2020 r. zamknął się wzrostami cen odzwierciedlającymi jeszcze sytuację sprzed epidemii koronawirusa, to właśnie nowa sytuacja gospodarcza spowodowana epidemią będzie wpływała w najbliższych miesiącach na nastroje panujące na rynku nieruchomości i w konsekwencji ich ceny.
Rosnące bezrobocie obniży popyt
Tymczasem jak wynika z ankiety przeprowadzonej przez Cenatorium, wśród ekspertów rośnie pesymizm.
– Po raz pierwszy w historii indeksu urban.one, aż 87 proc. ankietowanych opowiedziało się za pogorszeniem warunków gospodarczych dla rynku nieruchomości w kolejnych sześciu miesiącach – mówi Anna Karaś, starszy analityk ds. rynku nieruchomości Cenatorium.
Tak mocna zmiana zapatrywań na przyszłość nieruchomości związana jest przede wszystkim z niepewnością, jak mocno epidemia koronawirusa wpłynie na spowolnienie gospodarki i wzrost stopy bezrobocia.
– Eksperci szacują, że stopa bezrobocia w Polsce w kolejnych miesiącach wzrośnie do ponad 10 proc., może nawet do 15 proc. Taka skala zwolnień istotnie odbije się na liczbie oraz strukturze transakcji zawieranych na rynku nieruchomości – zauważa Anna Karaś. – Jedno jest pewne, trwające przez ostatnie lata prosperity dobiegło końca – dodaje.
Już teraz szukający mieszkań do kupienia rewidują swoje oczekiwania. Dzieje się tak m.in. z powodu ostrożniejszego kredytowania nieruchomości przez banki.
Jak wynika z analizy Bankier.pl, pomiędzy lutym a kwietniem marże kredytów hipotecznych podwyższyło osiem banków. Zmiany mieszczą się w przedziale od kosmetycznej korekty o 0,1 pp. do 0,6 pp. Zmianom w cennikach towarzyszy ostrzejsze podejście do badania zdolności kredytowej. Skurczyła się również lista instytucji gotowych finansować 90 proc., a nawet 80 proc. inwestycji.
– Banki podniosły marże, dążąc do utrzymania zaplanowanego wyniku finansowego, przy obniżonych stopach referencyjnych Narodowego Banku Polskiego. Oczywiście, jest też spora liczba klientów, którzy rozwiązują umowy rezerwacyjne w obawie przed utratą pracy lub też z chęci obserwowania rozwoju sytuacji cenowej na rynku mieszkań i powrotu nań w przypadku spadku cen – twierdzi Michał Kubicki, prezes CMP Center Management Polska.
Rynek odmarza
Jedynie o 0,02 pkt. podniósł się w marcu również odczyt indeksu urban.one dla dużych miast. Wyniósł on 105,59 pkt. W ujęciu rocznym zmiana wyniosła +2,76 pkt. Również w przypadku dużych miast, zdecydowana większość ekspertów (80 proc.) opowiada się za pogorszeniem sytuacji w ciągu najbliższego półrocza. Pojawia się jednak pytani, czy prędzej spadną ceny na rynku pierwotnym, czy wtórnym?
– Sprzedaż mieszkań na rynku wtórnym w czasie pandemii stała się dużo trudniejsza niż na rynku pierwotnym. O ile mieszkanie od dewelopera kupujemy nierzadko przeglądając jedynie katalog, ponieważ inwestycja jest na etapie dziury w ziemi, o tyle na zakup lokalu z rynku wtórnego bez oględzin kupujący decydują się znacznie rzadziej – podkreśla Anna Karaś.
Z tego powodu zastój na rynku wtórnym widoczny był zwłaszcza w pierwszych tygodniach epidemii koronawirusa. Zainteresowanie używanymi mieszkaniami spadło w marcu o ponad 40 proc. Nadzieję na poprawę sytuacji daje obserwowane zwłaszcza w drugiej połowie kwietnia ożywienie rynku, kiedy to liczba użytkowników przeglądających oferty zbliżyła się do tej z początku marca. Wówczas wzrosła również chęć do umawiania spotkań i prezentacji mieszkań – zarówno po stronie sprzedających jak i kupujących, co było wynikiem znoszenia obostrzeń i powolnego odmrażania gospodarki.
Za i przeciw spadkom cen mieszkań
Zdaniem Anny Karaś, mieszkania na rynku wtórnym mogą w najbliższej przyszłości cieszyć się większym zainteresowaniem niż lokale oferowane przez deweloperów.
– Rynek wtórny to mieszkania, które stoją i już dziś można w nich zamieszkać. Tymczasem w branży deweloperskiej mogą pojawiać się problemy z finansowaniem inwestycji mieszkaniowych – argumentuje Anna Karaś.
Jak z kolei zauważa Marcin Krasoń, ekspert obido.pl, rynek pierwotny jest mniej podatny na zastój, z którym w ostatnich tygodniach mierzy się branża.
– Część sprzedających na rynku wtórnym znajdując się pod ścianą, będzie obniżała ceny, mogą się więc pojawić okazje na tani zakup. Na rynku pierwotnym mieliśmy w ostatnich kwartałach przewagę popytu nad podażą, więc obniżka popytu może doprowadzić do wyrównania tego bilansu. Nie oznacza to jednak, że rynek pierwotny wyjdzie z tej sytuacji bez problemów – mówi Marcin Krasoń.
Problemem dla deweloperów będą z pewnością opóźnienia w urzędach wydłużające proces uzyskiwania pozwoleń na budowę, a tym samym opóźniające rozpoczynanie nowych inwestycji i prowadzące do spadku sprzedaży.
– Deweloperzy nie będą jednak musieli spieszyć się ze sprzedażą mieszkań, które są już w budowie, o ile projekty te mają na ten moment odpowiedni poziom przedsprzedaży. Biorąc pod uwagę kilka lat prosperity, które mają za sobą deweloperzy, można się pokusić o stwierdzenie, że rynek pierwotny będzie bardziej odporny na wybuch pandemii, a zmniejszenie podaży nowych mieszkań też będzie działało stabilizująco na rynek i powinno zapobiec znaczącym spadkom cen – ocenia Radosław Okulski, Property Finance Manager w Santander Bank Polska.
Najuboższa oferta od dekady
W marcu nieco mocniej, w relacji do lutego, wzrósł za to odczyt indeksu urban.one dla Warszawy. Osiągnął on poziom 104,54 pkt. i był o 0,13 pkt. wyższy niż w lutym i o 2,18 pkt. wyższy w relacji do marca 2019 r.
W przypadku stolicy, problemem może być przede wszystkim kurcząca się oferta mieszkaniowa. Jak wynika z raportu firmy doradczej Reas, w pierwszym kwartale na warszawski rynek pierwotny trafiło 13,7 tys. nowych mieszkań. To najniższy wynik od ponad 10 lat.
– Mając na uwadze, że przed pandemią deweloperzy w ciągu kwartał sprzedawali kilka tysięcy mieszkań, można stwierdzić, że nawet jeśli popyt spadnie, to na rynku pierwotnym nie wystąpi nadpodaż, a więc impuls do obniżki cen – prognozuje Anna Karaś.
Jak dodaje, największa bolączka dotykająca w ostatnich miesiącach deweloperów działających w Warszawie, czyli brak atrakcyjnych gruntów pod zabudowę, dziś może okazać się zbawienna. Niższa niż w ostatnich miesiącach liczba dostępnych mieszkań, może uratować deweloperów od konieczności przecen.
Majowy klincz
Maj, podobnie zresztą jak kwiecień, może okazać się więc miesiącem wyczekiwania, zarówno po stronie deweloperów, jak i szukających mieszkań. Wzrostu cen, przynajmniej w opinii Michała Kubickiego, prezesa CMP Center Management Polska, można spodziewać się dopiero za rok.
– Jeśli nie zmienią się przepisy specustawy, to decyzje administracyjne nie będą wydawane do końca stanu epidemicznego. Spowoduje to, że za rok, o tej porze, drastycznie spadnie podaż nowych mieszkań, a co za tym idzie wzrosną ceny – wyjaśnia Kubicki. – W tym momencie, kluczową sprawą dla biznesu deweloperskiego jawią się zawieszone postępowania administracyjne, dotyczące warunków zabudowy i pozwoleń na budowę. Kolejną sprawą jest szybka cyfryzacja notariatu. Obecnie, nie ma możliwości zawierania umów w formie aktu, bez fizycznie złożonego podpisu, w obecności notariusza. Bez przyspieszonej cyfryzacji otoczenia rynku deweloperskiego, czekają nas podobne komplikacje przy kolejnej fali pandemii – dodaje.
Dom zamiast mieszkania
W marcu bardziej wyraźnie wzrósł za to indeks urban.one liczony dla działek budowlanych. Pierwszy kwartał zamknął się na poziomie 133,92 pkt. (+0,34 pkt. m/m i +1,45 pkt. r/r). Niewykluczone, że w kolejnych miesiącach popyt na parcele będzie rósł. Za sprawą pandemii koronawirusa Polacy coraz chętniej rozglądają się bowiem za kupnem domu jednorodzinnego kosztem mieszkania.
– Wiele osób przekonało się do pracy zdalnej i chętnie ucieknie z centrum miasta na obrzeża. Wzmożony popyt notowany jest także w przypadku działek rekreacyjnych. Jednocześnie na rynku mogą pojawiać się atrakcyjne grunty inwestycyjne, do których sprzedaży będą zmuszeni inwestorzy mający obecnie problemy finansowe – mówi Anna Karaś.
Inaczej może kształtować się sytuacja w przypadku znacznie większych działek poszukiwanych dotąd przez deweloperów.
– Na tę chwilę większość firm zdecydowała się zamrozić zakupy nieruchomości, redukując koszty działalności lub obserwując rozwój sytuacji na rynku. Zapytań o działki jest za to znacznie mniej, co musi odbić się na cenach – komentuje Michał Kubicki.
