Bankowcy ostrzegają, że obniżenie jednego z progów uprawniających do otrzymania wsparcia z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców mogłoby pociągnąć za sobą zmiany w sposobie obliczania zdolności nowych klientów. Sprawdzamy, co oznaczałby taki scenariusz na przykładzie najnowszych symulacji dla przykładowej rodziny starającej się o finansowanie.

Wskaźnik relacji raty do dochodu stał się w ostatnich miesiącach jednym z najgorętszych pojęć w finansach osobistych. Wszystko za sprawą kolejnych propozycji zmian dotykających kredytobiorców hipotecznych – nowej wersji wakacji kredytowych i zmodyfikowanym zasadom działania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców (FWK).

Error 503 Backend fetch failed

Backend fetch failed

Guru Meditation:

XID: 750066597

Varnish cache server

Przypomnijmy, że w przypadku przedłużenia wakacji kredytowych przewidziano zastosowanie RdD (wskaźnika „rata do dochodu”) jako progu ograniczającego dostęp do opcji odroczenia rat w 2024 r. Planowana granica to 35 proc.

W drugim kontekście RdD pojawia się jako jedno z kryteriów uprawniających do skorzystania z wsparcia z FWK. Do tej pory kredytobiorca, którego rata przekracza połowę miesięcznych dochodów, mógł sięgnąć po taki instrument. Był to jeden z trzech równorzędnych (w ustawie użyto słowa „lub”) czynników. W procedowanej obecnie nowelizacji obniża się tę granicę do 40 proc.

Tymczasem banki zobligowane są Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego do stosowania podobnego wskaźnika przy określaniu zdolności kredytowej klientów starających się o finansowanie celów mieszkaniowych. Mogłoby zatem dojść do „kolizji” progów – wewnętrznych, stosowanych przez kredytodawców i zewnętrznych, zawartych w kryteriach dostępu do pomocy.

„Sytuację, w której dopiero co udzielony przez bank kredyt wedle nowych kryteriów od razu kwalifikowałby się z mocy ustawy do pomocy z FWK, należy określić jako patologiczną. Będzie to więc naturalnie wymuszać zaostrzenie przez banki kryteriów w zakresie oceny zdolności kredytowej i tym samym wpłynie na ograniczenie dostępności kredytu hipotecznego” – tak skomentował efekty rozważanych zmian w ustawie Tadeusz Białek, prezes Związku Banków Polskich w rozmowie na łamach Bankier.pl.

Czym DStI różni się od RdD?

„Wskaźnik DStI (ang. debt service to income) – wskaźnik wyrażający stosunek całkowitych rocznych kosztów związanych z obsługą zobowiązań kredytowych i zobowiązań finansowych innych niż zobowiązania kredytowe (z których klient detaliczny nie może się wycofać, tj. wynikających m.in. z przepisów prawa lub mających charakter trwały i nieodwołalny) do całkowitego rocznego dochodu klienta detalicznego” – tak Rekomendacja S definiuje wskaźnik używany przy ocenie zdolności.

Wskaźnik RdD ma nieco inną konstrukcję – jest to „stosunek wydatków kredytobiorcy związanych z obsługą miesięcznej raty kapitałowej i odsetkowej kredytu mieszkaniowego do miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego kredytobiorcy”. Obejmuje on zatem tylko obciążenia wynikające z kredytu hipotecznego.

Trzeba zatem zauważyć, że oba wskaźniki mogą być na tym samym poziomie, jeśli klient nie ma innych obciążeń niż kredyt mieszkaniowy. W innym przypadku (np. gdy kredytobiorca spłaca jeszcze inne typy kredytów) DStI będzie wyższy. Jest to zatem bardziej „rygorystyczny” wskaźnik.

Jaka jest granica obciążenia obsługą kredytów?

Rekomendacja w „miękki” sposób odnosi się do ustalania maksymalnego poziomu wskaźnika DStI przy ocenie finansowej wydolności klientów. „Szczególną uwagę bank powinien zwracać na sytuacje, w których wskaźnik DStI przekracza 40 proc. dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów. (…) Bank może przekraczać te wartości, ale powinna być to świadoma akceptacja podwyższonego ryzyka tak po stronie banku, jak i klienta. W szczególności, bank powinien poinformować klienta o podwyższonym ryzyku takiego produktu oraz negatywnym wpływie na możliwość realizacji przez klienta większych wydatków lub tworzenia oszczędności” – głosi zalecenie nadzoru.

Twardą granicę postawiono tylko w jednym przypadku – nieistniejących jeszcze na rynku kredytów hipotecznych typu „klucz za dług”. Wówczas limit DStI to 35 proc.

Nieco inne progi wskazano w rekomendacji dotyczącej monitorowania sytuacji finansowej kredytobiorców. „Bank powinien identyfikować klientów, których kredyty charakteryzują się wysokim wskaźnikiem DStI (przekraczającym 30% w przypadku klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w gospodarce lub danym regionie zamieszkania, lub 40% dla pozostałych klientów) i niskim buforze dochodowym oraz co najmniej raz na rok analizować ich sytuację i odporność na wzrost stóp procentowych, szczególnie w środowisku niskich stóp procentowych” – podkreślono w Rekomendacji S.

Jak mogłaby zadziałać „kredytowa kosiarka”?

Bankowcy przestrzegają przed scenariuszem, który można streścić następująco:

1. Następuje obniżenie progu RdD w ustawie o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców – klienci, którzy przeznaczają na ratę 40 proc. swoich dochodów mogą starać się o pomoc.
2. Banki udzielające kredytów hipotecznych, aby uniknąć sytuacji, w której klient od razu po zaciągnięciu zobowiązania kwalifikuje się do pomocy, obniżają wewnętrzne limity DStI przy badaniu zdolności.
3. Spada maksymalna kwota dostępna dla klientów, a część potencjalnych kredytobiorców odchodzi z kwitkiem, mimo że wcześniej otrzymałaby kredyt.

Przyjrzyjmy się obecnym praktykom kredytodawców, sięgając po świeży przykład. W styczniowej edycji rankingu kredytów hipotecznych banki przedstawiły symulacje maksymalnej dostępnej kwoty kredytu dla rodziny „2 plus 1” z dochodem miesięcznym 15 tys. zł. Na podstawie oprocentowania obowiązującego w pierwszym okresie spłaty proponowanego przez bank (kredyty z okresowo stałą stopą) oszacowaliśmy wysokość raty. Następnie wyliczyliśmy DStI przy założeniu, że profilowi klienci nie mają innych zobowiązań. Wskaźnik wahał się w granicach od 34 do blisko 52 proc.

Przyjmijmy, że realizuje się scenariusz, w którym banki czują się zmuszone do obniżenia maksymalnego DStI. Zakładamy, że górna granica wskaźnika znajdzie się nieco poniżej progu uprawniającego do pomocy, czyli na poziomie 39 proc. Jak przełoży się to na dostępną kwotę kredytu dla przykładowego gospodarstwa domowego?

W najwyższych szacunkach dostępna kwota nie przekroczy 840 tys. zł, podczas gdy poprzednio zbliżała się do 1,09 mln zł. Tylko w dwóch instytucjach (Bank Pekao oraz BNP Paribas Bank obsługującym wyłącznie stałych klientów) zmiana nie przełoży się na spadek szacunku zdolności kredytowej klientów. W pozostałych procentowa redukcja waha się od -9 proc. do -24,8 proc.

Warto podkreślić, że czarny scenariusz nie musi się zrealizować. Banki mogą, jak wskazaliśmy przywołując rekomendację nadzoru, samodzielnie podejmować decyzję o akceptowanym poziomie DStI. Podejście do progów stałoby się zapewne jednak jeszcze ważniejszym elementem różnicującym politykę poszczególnych kredytodawców.

W ustawie zmieniającej zasady działania FWK kryje się jednak jeszcze jeden element, który mógłby przynieść podobne skutki. Trzeci z warunków dostępu do wsparcia odwołuje się do kwoty pozostającej do dyspozycji kredytobiorcy po uregulowaniu raty. Tu znaczenie ma także liczba członków gospodarstwa domowego, a ewentualny efekt „obcięcia” zdolności dotknąłby znacznie mocniej większe gospodarstwa. Losy ustawy jednak jeszcze się ważą, a wartość proponowana w tym fragmencie była w ostatnich dniach modyfikowana.

Źródło: