Kolejny kwartał i kolejny rekord jakości spłat w kredytach hipotecznych. Z każdych 100 tys. zł hipotek problemy ze spłatą dotyczą tylko… 1070 zł. Złotowe zobowiązania spłacają się fenomenalnie. Tymczasem wskaźnik dla „franków” jest już dwukrotnie gorszy niż dla kredytów gotówkowych.
Kredyty hipoteczne, kredyty ratalne, „gotówki”, a potem karty kredytowe – taka jest zazwyczaj kolejność w bankowości detalicznej, jeśli uszeregować zobowiązania pod względem jakości portfela. Przeciętny kredytobiorca raczej spóźni się ze spłatą raty za pralkę czy telewizor niż „zapomni” o hipotece. W razie przejściowych kłopotów finansowych na pierwszy ogień idą kredyty konsumpcyjne, a w ostatniej kolejności konsumenci ratują się opóźnieniami w spłatach mieszkaniowych.
Jakość spłat kredytów możemy śledzić dzięki temu, że banki regularnie raportują nadzorowi i bankowi centralnemu stan swoich portfeli. Jedną z klasyfikacji w takich sprawozdaniach jest podział na koszyki pod względem ryzyka kredytowego. Mianem kredytów zagrożonych określa się należności od klientów, w których zanotowano znaczące opóźnienia w spłatach.
Od kilku kwartałów w kredytach hipotecznych rekord goni za rekordem. Na koniec 2025 r. udział kredytów zagrożonych wśród hipotek w złotych wynosił 1,16 proc. W połowie 2026 r. już tylko 1,07 proc.
Upraszczając nieco zawiłości związane z klasyfikowaniem kredytów można byłoby powiedzieć, że z każdych pożyczonych przez banki 100 tys. zł do przegródki „poważny problem ze spłatą” trafia zaledwie 1070 zł. U progu pandemii taki indeks był równy 2040 zł, a w 2017 r. – 2560 zł. W ciągu niecałej dekady odsetek kiepsko spłacanych hipotek w złotych spadł o ponad połowę.
Korzystnemu dla banków trendowi towarzyszy jednak znacznie mniej optymistycznie nastrajające zjawisko. Wciąż ubywa aktywnych kredytów hipotecznych. Z najnowszego raportu AMRON-SARFiN wynika, że na koniec II kw. 2026 r. umów było 2,14 mln. Liczba ta spadła o 1,34 proc. rok do roku, chociaż w ujęciu kwartał do kwartału odnotowano symboliczny wzrost (+0,28 proc.). Banki mają zatem w portfelach coraz mniej, ale coraz lepiej spłacanych kredytów mieszkaniowych.
Frankowe hipoteki gorsze niż chwilówki
Na tym samym rynku, kredytów hipotecznych, mamy także inny rekord. Napotkamy na liczbę, która może szokować. Jedna z nisz przebija kolejne granice najniższej jakości portfela.
W przypadku kredytów CHF aż 18,2 procent uznaje się za zagrożone. Dla porównania, w inaczej skonstruowanych wskaźnikach Biura Informacji Kredytowej, gdzie śledzi się odsetek rachunków z opóźnieniem powyżej 90 dni, kredyty gotówkowe wypadają znacznie lepiej (7,4 proc. opóźnionych na koniec II kw. 2026 r.).
Warto przy okazji przypomnieć, skąd wziął się ten niecodzienny wynik. Po pierwsze, szybko kurczy się mianownik, czyli wartość czynnych kredytów. Nowych kredytów frankowych prawie się nie udziela, a poprzez ugody i wyroki sądów ubywa kontraktów, które wpadają do tej przegródki. Znacznie wolniej kurczy się licznik, gdzie w grze zostają zobowiązania z poważnymi opóźnieniami w spłatach lub sporne, analizowane w długiej kolejce sądowych sporów. Efekt? Wskaźnik jakości godzien etykietki „sub-prime”.
W miarę stabilną jakością w ostatnich kwartałach charakteryzują się inne kredyty walutowe (w euro, dolarze itp.). Do grupy zagrożonych kredytów kwalifikuje się na koniec II kw. 2026 r. 2,27 proc. portfela banków. To zdecydowanie nie szokująca wartość, chociaż przed trzema laty wskaźnik znajdował się jeszcze na poziomie poniżej 2 proc.
Jak wskazywaliśmy już na łamach Bankier.pl, w sądach uaktywnili się kredytobiorcy „eurowi”. To może doprowadzić do podobnego zjawiska, jak w przypadku hipotek frankowych. W odróżnieniu jednak od „franków”, gdzie nowych kredytów niemal nie przybywa, portfel w euro jest w niewielkim stopniu, ale stale zasilany kolejnymi kontraktami. To także sporo mniejszy kawałek rynku niż (niegdyś) hipoteki frankowe. Wreszcie, spory sądowe dotyczą przede wszystkim najstarszych generacji umów. Banki aktywnie proponują klientom ugody, co pociąga za sobą przejście na lokalną walutę.
