Pierwsze banki oferują kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu wyliczanym na podstawie POLSTR. W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego z portalu RynekPierwotny.pl nowy wskaźnik będzie reagował na decyzje RPP dot. stóp procentowych NBP wolniej od stosowanego dotąd WIBOR-u.
Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała w środę o pozostawieniu stóp NBP bez zmian. Stopa referencyjna nie zmieniła się od 5 marca 2026 r. i nadal wynosi 3,75 proc.
„Brak obniżki nie wywróci rynku mieszkaniowego, ponieważ banki i klienci właśnie taki scenariusz zakładali. Sprzedaż mieszkań będzie teraz bardziej zależała od konkurencji banków, wzrostu dochodów i ceny samych lokali niż od kolejnego ruchu RPP” – ocenił Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Jędrzyński zwrócił uwagę, że decyzja RPP zbiegła się z „początkiem końca” WIBOR-u w nowych kredytach hipotecznych. 3 września PKO Bank Polski i PKO Bank Hipoteczny jako pierwsze oferują kredyty mieszkaniowe o zmiennym oprocentowaniu opartym na wskaźniku referencyjnym POLSTR 1M Stopa Składana.
Zgodnie z mapą drogową KNF od początku 2027 r. wskaźniki WIBOR i WIBID co do zasady nie powinny być stosowane w nowych umowach i instrumentach finansowych. Banki mają więc kilka miesięcy na zmianę systemów i cenników.
W ocenie Jędrzyńskiego upowszechnienie się POLSTR może mieć dla kredytobiorców większe znaczenie niż brak obniżki stóp NBP. Jak zauważył, nowy wskaźnik zmieni sposób aktualizowania oprocentowania, jednak o tym czy będzie to korzystne dla klientów rozstrzygnie konkurencja pomiędzy bankami.
Według GPW Benchmark POLSTR 1M Stopa Składana wynosił w środę 3,55941 proc. Wartości WIBOR sięgały 3,84 proc. dla 3M i 3,86 proc. dla 6M. Nowy wskaźnik był więc niższy odpowiednio o około 0,28 i 0,30 pkt proc.
„Ta różnica nie jest jednak automatycznym rabatem dla klienta. Oprocentowanie zmiennej hipoteki jest sumą wskaźnika i marży banku. Klient powinien zwrócić uwagę na RRSO (rzeczywistą roczną stopę oprocentowania), prowizję banku, koszty produktów dodatkowych oraz zasady aktualizacji raty. Niższy benchmark przełoży się na realną korzyść jeśli bank nie odbierze tej różnicy, podwyższając marżę” - wskazał ekspert.
Jędrzyński zaznaczył, że POLSTR jest wyznaczany na podstawie rzeczywistych transakcji depozytowych overnight, czyli pożyczek zawieranych pomiędzy instytucjami finansowymi na jedną noc. W hipotece PKO stosowany jest POLSTR 1M Stopa Składana, który zbiera i składa stawki z okresu odpowiadającego jednemu miesiącowi. Oznacza to, że kształtowany jest przez koszt pieniądza już odnotowany na rynku.
Z kolei WIBOR 3M i 6M kształtuje się na podstawie oczekiwań dotyczących przyszłego poziomu stóp. „Może spaść przed obniżką RPP, jeżeli rynek uzna ją za prawdopodobną, albo wzrosnąć przed podwyżką. POLSTR 1M reaguje bardziej stopniowo, bo starsze obserwacje muszą zostać zastąpione nowymi” - wskazał ekspert.
Dodał, że WIBOR nadal będzie poruszał się wraz z oczekiwaniami na kolejne miesiące, a POLSTR pozostanie bliżej kosztu krótkoterminowych transakcji. „Dwie hipoteki o identycznej marży mogą więc reagować na przyszłe decyzje RPP w innym tempie” - zaznaczył.
W ocenie Jędrzyńskiego jeżeli konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych pozwoli klientom zdyskontować niższą wartość POLSTR, ich zdolność kredytowa może poprawiać się nawet bez kolejnego cięcia stóp NBP. Jeżeli jednak różnica zostanie skompensowana marżą, reforma okaże się dla nabywców głównie zmianą techniczną. (PAP)
gkc/ drag/
