Poszukujący kredytu hipotecznego mają nie lada dylemat. Stawki oprocentowania zmiennego wyglądają atrakcyjnie, zwłaszcza na tle tego, co banki serwują w kategorii „stała stopa”. Jednocześnie jednak na horyzoncie zbierają się gospodarcze czarne chmury.
"Nie spodziewam się dalszych obniżek stóp procentowych z uwagi na niepewność geopolityczną. W perspektywie do końca roku bardziej prawdopodobnym scenariuszem w mojej ocenie jest podwyżka stóp” – taki głos ze strony jednego z członków Rady Polityki Pieniężnej można uznać za zimny prysznic dla liczących na tańsze kredyty hipoteczne. To jednocześnie wyraźny znak, jak szybko mogą się zmieniać nawet krótkoterminowe scenariusze dotyczące ceny pieniądza. W takich okolicznościach rozważający zaciągnięcie kredytu mają nie lada zgryz. A decyzji nie ułatwia rozwój sytuacji na rynku.
Spójrzmy, jak dziś prezentują się realia w bankowych cennikach. Co miesiąc porównujemy na łamach Bankier.pl przestrzeń dzielącą dwa warianty hipotek dostępnych na rynku. Dla każdego z rankingów kredytów hipotecznych Bankier.pl od lipca 2024 r. wybraliśmy ofertę o najniższym oprocentowaniu, osobno w kategorii hipotek stałoprocentowych i zmiennoprocentowych. Warto podkreślić, że nie zawsze byli to zwycięzcy zestawień, w których pod uwagę bierzemy całkowity koszt kredytu obejmujący również dodatkowe elementy (obowiązkowe ubezpieczenia, prowizję itp.).
Majowy punkt na wykresie pokazuje pogłębiający się „rozjazd” w ofertach. Różnica pomiędzy stawkami sięga już niemal 0,6 pp., na korzyść oprocentowania zmiennego. Inaczej rzecz ujmując, premia za stałość raty jest coraz wyższa. Decydując się na okresowo stałe oprocentowanie, kredytobiorca musi się liczyć z początkowo sporo wyższym comiesięcznym obciążeniem.
Skąd bierze się rosnąca różnica?
Za efekt, który widzimy w postaci rosnącej przestrzeni pomiędzy dwoma typami hipotek, odpowiadają trzy elementy. Po pierwsze, wskaźniki WIBOR niemal nie zmieniły się w porównaniu z kwietniem. WIBOR 6M, najdalej sięgający w przyszłość, jest dziś nieco powyżej notowań WIBOR 3M (3,9 proc. kontra 3,85 dla 3M). WIBOR 1M, używany przez kilka banków na rynku jako punkt wyjścia w konstrukcji „WIBOR plus marża”, nie rusza się z miejsca. Po drugie, marże proponowane przez banki pozostają stabilne, z pewnymi wyjątkami, gdzie w grę wchodziły ostatnio przede wszystkim obniżki.
Jednocześnie w cennikach stałoprocentowych hipotek nadal widać przewagę podwyżek. Najniższa stawka w majowym rankingu była o 0,23 pp. wyższa niż najlepsza propozycja z kwietnia. Wydaje się jednak, że wkrótce powinna nadejść stabilizacja, co sygnalizują „sinusoidy” widoczne w historii zmian stawek w instytucjach najczęściej aktualizujących cenniki.
„Co się bardziej opłaca?” to źle postawione pytanie
Chociaż debiutantów na rynku kredytów hipotecznych kusić może proste porównanie pierwszych rat zobowiązania, to taka perspektywa może okazać się zwodnicza w dynamicznym otoczeniu. Marcowe wydarzenia na świecie pokazały, jak szybko nawet dobrze ugruntowane w danych przekonania („inflacja spada, stopy jeszcze spadną”) okazują się nieaktualne. Warto zatem do dylematu „zmienne czy stałe” podejść nieco inaczej.
Jeśli chcemy mieć pewność, że rata nie wzrośnie, to wybór jest jasny – najlepszym wyjściem będzie oprocentowanie okresowo stałe. Warto wtedy jednocześnie postanowić, że:
- Zapominamy, na jakiś czas, o porównaniach z innymi scenariuszami i „potencjalnych oszczędnościach”. Nie oglądamy się za siebie.
- Po ustalonej przerwie wracamy na rynek jako obserwator. Co jakiś czas sprawdzamy, co proponują banki. Być może będzie okazja, by zyskać na refinansowaniu kredytu, zwłaszcza że większość kredytodawców (na razie) nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę.
- Budujemy finansową poduszkę, na wszelki wypadek. W tym mieści się również zdecydowanie niemiły, ale nie nieprawdopodobny scenariusz, że za kilka lat stopy procentowe będą wyżej, a stała do tej pory rata okaże się wyższa.
Jeśli chcemy zaryzykować i liczymy się ze zmiennością raty, zmienna stawka będzie odpowiednia dla nas. Miejmy wówczas na uwadze, że:
- Przy wyborze takiej opcji posiadanie finansowych rezerw jest jeszcze ważniejsze, niż gdy decydujemy się na oprocentowanie okresowo stałe.
- „Oszczędności” (czysto teoretyczne) wynikające z początkowo niższej raty racjonalnie będzie przeznaczyć na wzmocnienie finansowej poduszki.
- Warto określić już na wstępie „próg bólu”, oprocentowanie, przy którym ryzyko dalszego wzrostu obciążenia uznamy za zbyt wysokie. Gdy przekroczona zostanie ta granica, powinniśmy poważnie rozważyć przejście na oprocentowanie stałe.
