REKLAMA

Mieszkaniówka odporna na koronawirusa, ale na horyzoncie są już nowe problemy

Marcin Kaźmierczak2021-04-13 06:00redaktor Bankier.pl
publikacja
2021-04-13 06:00
fot. OlegRi / Shutterstock

Rynek mieszkaniowy wbrew sytuacji pandemicznej w Polsce nie odczuwa na początku 2021 r. większych tąpnięć. Karty coraz śmielej rozdają na nich zagraniczni inwestorzy kupujący mieszkania na wynajem. Sytuację strony kredytującej inwestycje i części klientów indywidualnych może odwrócić jednak orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie kredytów denominowanych we frankach.

Indeks cen nieruchomości urban.one dla całej Polski przygotowany dla Bankier.pl i „Pulsu Biznesu” w lutym 2021 r. zanotował największy spadek w relacji miesięcznej od blisko roku. Lutowy odczyt wyniósł 103,63 pkt. i był o 0,94 pkt. niższy niż w styczniu. Spadek zanotowano także w relacji miesięcznej. Względem lutego 2020 r. był on o 0,6 pkt. niższy.

W zgoła odmiennym kierunku powędrowały w lutym 2021 r. indeksy urban.one liczone dla dużych miast i Warszawy. Zdaniem większości ekonomistów zajmujących się rynkiem nieruchomości, którzy wzięli udział w ankiecie Cenatorium, sytuacja na rynku mieszkaniowym, którą będziemy obserwować w najbliższych miesiącach, wynikać będzie z sytuacji gospodarczej Polski.

Stabilnie, ale nie kolorowo

– Możemy mówić o stosunkowej stabilizacji. Stopa bezrobocia rejestrowanego w lutym wyniosła 6,5 proc. i pozostawała na takim samym poziomie jak w styczniu. Wzrost liczba zarejestrowanych bezrobotnych w ujęciu miesięcznym wyniósł 0,8 proc. W tym samym czasie wyraźnie spadło tempo wzrostu wynagrodzeń. W minionych dwunastu pandemicznych miesiącach odnotowano nominalny wzrost wynagrodzeń o 4,5 proc., podczas gdy w poprzedzającym roku wynagrodzenia rosły w tempie 7,7 proc. rocznie. Mając jednak na uwadze wysoką inflację, realny wzrost wynagrodzeń jest bliski zeru – zauważa Anna Karaś.

Mniej optymistyczne są dane płynące z Głównego Urzędu Statystycznego, a dotyczące liczby rozpoczynanych inwestycji. W lutym 2021 r. deweloperzy rozpoczęli bowiem budowę 16 116 mieszkań, co było wynikiem o 7,5 proc. niższym od styczniowego oraz o 13,6 proc. niższym od średniej miesięcznej zanotowanej w 2020 r.

Jak zauważa Anna Karaś, pomimo ogólnopolskiego spadku sytuacja na poszczególnych rynkach była w lutym odmienna. Istotne ograniczenie liczby rozpoczynanych budów widać było w Warszawie (o 50,9 proc. mniej od średniej miesięcznej dla 2020 r.) oraz w Gdańsku i Gdyni.

– Na drugim biegunie znalazł się Wrocław oraz Poznań. W stolicy Dolnego Śląska deweloperzy w pierwszych dwóch miesiącach 2021 roku rozpoczęli budowę ponad 2200 mieszkań, co stanowi prawie 30 proc. wyniku osiągniętego w całym 2020 roku. W Poznaniu wyniki są jeszcze wyższe – w styczniu i lutym łącznie deweloperzy rozpoczęli już budowę ponad 3 tys. mieszkań, co stanowiło 75 proc. wyniku zanotowanego przez deweloperów w całym 2020 roku – zauważa Anna Karaś.

Więcej wniosków o kredyt, również odmownych

Na kierunek, w którym będą zmierzały ceny mieszkań w najbliższych miesiącach, wpływ będzie miała także polityka kredytowa banków. Większość banków ankietowanych przez Narodowy Bank Polski na I kw. 2021 r. zapowiadało bowiem łagodzenie polityki kredytowej. Jak pokazują przytaczane przez Cenatorium dane firmy Expander, w lutym faktycznie widoczny był wzrost wniosków o kredyty hipoteczne. Jednakże wraz z nimi rósł odsetek negatywnych decyzji.

– Liczba wniosków o kredyt wzrosła w lutym o 28 proc. w relacji rocznej, a liczba negatywnych decyzji była o 25 proc. wyższa. W rezultacie liczba uruchomionych kredytów była zbliżona do wolumenu z lutego 2020 roku – informuje Anna Karaś.

Sąd Najwyższy wpłynie na spadek popytu?

Banki czekają również na orzeczenie Sądu Najwyższego w sprawie kredytów we frankach, które po drugim przełożeniu terminu zapowiedziano na 11 maja. Wówczas Sąd Najwyższy ma wydać rozstrzygnięcie dotyczące sześciu zagadnień prawnych w sprawie kredytów denominowanych i indeksowanych w walutach obcych. Będzie ono decydującą wskazówką dla sądów powszechnych, jak rozliczać umowy zawarte z frankowcami. Czy w przypadku orzeczenia niekorzystnego dla banków i konieczności przewalutowania kredytów zaciągniętych we frankach szwajcarskich banki będą zmuszone ograniczyć akcję kredytową?

– Na ten moment żaden bank nie podjął szerokiej akcji podpisywania ugód z tzw. frankowcami. Trudno jest też oszacować realny koszt tego typu operacji dla całego rynku bankowego. Jedno jest pewne, banki komuś muszą pożyczać pieniądze, zatem akcja kredytowa nie wygaśnie, nawet w najbardziej skrajnych okolicznościach – twierdzi Michał Kubicki, prezes zarządu CMP Center Management Polska.

Podobnego zdania w ankiecie przeprowadzonej przez Cenatorium był Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości.

– Banki, między innymi po to, by stworzyć nadwyżkę na tzw. straty frankowe, zachęciły do zaciągania kredytów hipotecznych, obniżając wkład własny do 10 procent. W mojej opinii zabieg ten spowoduje zwiększenie zainteresowani kredytami i w dalszej perspektywie poprawi kondycje banków – zaznacza Tomasz Błeszyński.

Zagraniczne fundusze napędzają sprzedaż

W zgoła odmiennym kierunku od indeksu urban.one liczonego dla całej Polski powędrował w lutym 2021 r. odczyt indeksu dla dużych miast, który rośnie od początku roku. Wyniósł on 109,99 pkt. i był o 0,45 pkt. wyższy niż w styczniu oraz o 1,45 pkt. wyższy niż w lutym 2020 r.

Jak wynika z monitoringu cen ofertowych prowadzonego przez Cenatorium w ramach tzw. Indeksu Szybkiego, w lutym sytuacja na dużych lokalnych rynkach była różnorodna. W Warszawie, Gdańsku i w Krakowie, czyli na najdroższych rynkach mieszkaniowych w Polsce, ceny utrzymywały się na stabilnym poziomie, porównywalnym z początkiem roku. Z kolei tańszych rynkach, czyli w Poznaniu i Łodzi, zanotowano spadek cen ofertowych o 3 proc. w skali miesiąca. Wzrost średniej ceny ofertowej o 1-2 proc. miał z kolei miejsce we Wrocławiu i Gdyni.

W opinii Anny Karaś na sytuację na największych rynkach mieszkaniowych w Polsce coraz większy wpływ ma sektor PRS, czyli inwestycje w mieszkania na wynajem stymulowany m.in. przez zagraniczne fundusze.

– Kapitał zagraniczny jest lokowany w mieszkania na wynajem, ponieważ ta klasa aktywów obok sektora magazynowego okazała się najbardziej odporna w branży nieruchomości na kryzys wywołany pandemią koronawirusa – tłumaczy z kolei Radosław Okulski, ekspert rynku nieruchomości. – Inwestorów nie odstraszył nawet spadek czynszów, który w poprzednim roku był znaczący. Wciąż rentowność projektów PRS w Polsce jest zdecydowanie wyższa niż na zachodzie Europy. Dla najemców będzie to pozytywna informacja, gdyż przełoży się na wzrost podaży mieszkań, lepszą obsługę oraz większą elastyczność, którą mogą zaproponować podmioty operujące w dużej skali – dodaje.

Na pewne obawy natury psychologicznej, które niesie ze sobą rozwój sektora PRS, zwraca z kolei uwagę Marcin Krasoń, ekspert obido.pl.

– Warto pamiętać, że gdy mamy do czynienia z całym budynkiem przeznaczonym na wynajem, istnieje spore ryzyko, że będzie duża rotacja mieszkańców. A wtedy zbudowanie społeczności i relacji sąsiedzkich będzie bardzo trudne. W mieszkaniach spędzamy dużą część życia, a w czasie pandemii jeszcze większą i warto, by dawało no poczucie wspólnoty – uważa Marcin Krasoń.

Zdaniem eksperta obido.pl fundusze inwestycyjne kupujące hurtowo mieszkania pod wynajem mogą wpłynąć na wzrost cen mieszkań w danej inwestycji, który dotknie wówczas szukających mieszkania na własny użytek, a także ograniczy wybór.

Przeprowadzka do tańszych dzielnic

Jednym z bardziej stabilnych rynków mieszkaniowych w ostatnich miesiącach jest Warszawa. Indeks urban.one dla Warszawy zanotował w lutym nieznaczny wzrost względem stycznia i zatrzymał się na poziomie 114,46 pkt. W relacji rocznej wzrost był bardziej okazały i wyniósł 1,41 pkt.

Według obliczeń Cenatorium ceny mieszkań na stołecznym rynku pierwotnym od kilku miesięcy są stosunkowo stabilne. Większą skłonność do obniżek widać na rynku wtórnym.

– Deweloperzy w 2020 roku mocno ograniczyli akcje inwestycyjną – w ciągu całego roku rozpoczęli budowę 7,6 tys. mieszkań, co było wynikiem o 37 proc. niższym względem 2019 roku. Początek 2021 roku również wskazuje na obniżoną o blisko 50 proc. od średniej miesięcznej liczbę rozpoczynanych inwestycji – mówi Anna Karaś.

Z analizy wydanych pozwoleń na budowę w I kwartale 2021 roku w stolicy zauważalny jest wzrost zainteresowania deweloperów Białołęką – co czwarte pozwolenie dotyczyło inwestycji planowanych w tej dzielnicy. Na drugim miejscu znalazł się Targówek, którego dotyczyło niespełna 20 proc. wydanych zezwoleń, a na trzecim miejscu Praga Południe z 10 proc. udziałem.

– Równocześnie znacznie spadło znaczenie Mokotowa, a w Śródmieściu nie wydano żadnej decyzji. Taka struktura wydanych pozwoleń na budowę może stanowić zapowiedź zwiększenia oferty tańszych mieszkań. W czasie hossy deweloperzy wprowadzali do sprzedaży drogie projekty w prestiżowych dzielnicach. Teraz stawiają na tańsze, bezpieczniejsze projekty mieszkaniowe – zauważa ekspertka Cenatorium.

Luty 2021 r. po dwóch miesiącach obniżek przyniósł wzrost indeksu urban.one dla gruntów budowlanych. Na koniec miesiąca odczyt indeksu wyniósł 137,63 pkt., co oznacza, że w ujęciu miesięcznym odnotowano wzrost o 0,2 pkt. Wzrosty notowane w 2020 r. sprawiły jednak, że w relacji rocznej odczyt indeksu wzrósł o 4,2 pkt.

Źródło:
Marcin Kaźmierczak
Marcin Kaźmierczak
redaktor Bankier.pl

Zajmuje się tematyką nieruchomości. Przygotowuje raporty dotyczące cen mieszkań, pisze o trendach na tym rynku, monitoruje najciekawsze inwestycje w Polsce i za granicą. Na co dzień śledzi także rynek motoryzacyjny, a swoimi spostrzeżeniami dzieli się w sekcji Moto portalu Bankier.pl. Absolwent politologii na Uniwersytecie Wrocławskim.

Tematy
OPPO Reno 5 lub 150 zł w gotówce do zdobycia w konkursie oraz do 400 zł w promocji Konta 360°!

OPPO Reno 5 lub 150 zł w gotówce do zdobycia w konkursie oraz do 400 zł w promocji Konta 360°!

Komentarze (95)

dodaj komentarz
darek_znawca
Dziś z mieszkaniami to mi przypomina sytuację jak z taksówkami w latach 90-tych. Wtedy kto miał jakiekolwiek cztery koła stawiał na taksówkę i uważał, że sytuacja jest załatwiona. A czemu sie tak działo, bo wtedy było bezrobocie duże i każdy myślał, ze na taksówce będzie miał pracę i godziwe wynagrodzenie. I Dziś z mieszkaniami to mi przypomina sytuację jak z taksówkami w latach 90-tych. Wtedy kto miał jakiekolwiek cztery koła stawiał na taksówkę i uważał, że sytuacja jest załatwiona. A czemu sie tak działo, bo wtedy było bezrobocie duże i każdy myślał, ze na taksówce będzie miał pracę i godziwe wynagrodzenie. I do czego to doprowadziło do zwiększenia sie ilości taksówek, które więcej stały na postojach niż jeździły. Tak teraz podobnie ma sie rzecz z mieszkaniami, kto ma gotówkę w banku która jest oprocentowana na 0%, kupuje mieszkanie w nadziei, ze mieszkanie będzie przynosić na rok zysk 10% czym kuszą banery na mieszkaniach. Więc jest teraz tak, że jak ludzie kupują coraz więcej mieszkań to deweloperzy podnoszą prowizje na nie na 30% a 40%. Jak to sie skończy za rok, dwa, trzy, no tak ze dużo mieszkań będzie stać pustych, bo mało będzie ludzi do wynajęcia ich. Jak będą stały z rok, to będą chcieli ludzie sprzedać, jak będą chcieli sprzedać to cena pójdzie w dół.
demeryt_69
Sytuacja z mieszkaniami przypomina sytuację jak z taksówkami w latach 90-tych? Wyjątkowo dobra analogia ... masz więcej takich 'przemyśleń' ??
darek_znawca
Proszę popatrzeć na demografię. Analizując ilość urodzeń i zgonów w Polsce w okresie 1945-2019, można policzyć ile było potrzebnych mieszkań i ile będzie potrzeba. Więc w 2008r pierwszy boom mieszkaniowy potrzeba było 120tys mieszkań, a budowano 165tys, w 2018r drugi boom mieszkaniowy potrzeba było 141tys mieszkań,Proszę popatrzeć na demografię. Analizując ilość urodzeń i zgonów w Polsce w okresie 1945-2019, można policzyć ile było potrzebnych mieszkań i ile będzie potrzeba. Więc w 2008r pierwszy boom mieszkaniowy potrzeba było 120tys mieszkań, a budowano 165tys, w 2018r drugi boom mieszkaniowy potrzeba było 141tys mieszkań, a budowano 180tys, w 2023r potrzeba będzie 82tys mieszkań, w 2028r będzie nadmiar 46tys mieszkań, w 2033r będzie nadmiar 171tys mieszkań, a w szczycie nadpodaży mieszkań 2037r będzie nadmiar aż 200tys mieszkań. Zakładając że rocznie około 20tys mieszkań się wyburza ze względu na starość. Można dojść do wniosków że już za 5 lat mieszkania będą bardzo tracić na wartości. Stare mieszkania kamienice i bloki z wielkich płyt w centrum miast będzie się burzyć i stawiać nowoczesne mieszkania.
jsunday
Rabaty na wtórnym w Warszawie???? Czyżby jednak brakowało kupujących???

"Rynek mieszkaniowy w stolicy ustabilizował się na obniżonym poziomie. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym od kilku miesięcy są stosunkowo stabilne, jednak na rynku wtórnym widać większą skłonność do udzielania kupującym rabatów."

Spadł
Rabaty na wtórnym w Warszawie???? Czyżby jednak brakowało kupujących???

"Rynek mieszkaniowy w stolicy ustabilizował się na obniżonym poziomie. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym od kilku miesięcy są stosunkowo stabilne, jednak na rynku wtórnym widać większą skłonność do udzielania kupującym rabatów."

Spadł popyt na kwadraty???. No niesamowite.

"Deweloperzy dostosowują podaż do zmniejszonego popytu, ale także wychodzą ze stolicy na inne, bardziej rentowne rynki."

https://urban.one/blog/indeks-cen-nieruchomosci-w-lutym-2021-roku/
maria_anna
Jak sie wyciąga z ludzi kase.

Wystawia sie mieszkanie widmo taki łapacz w bardzo dobrej lokalizacji za "atrakcyjną cenę". Dzwonisz i sie okazuje, że akurat jest już kupiec ale tak sie składa, że w troche gorszej lokalizacji ale za to nowe jest akurat dostępne i jest już kolejka ale do godziny 14 trzeba
Jak sie wyciąga z ludzi kase.

Wystawia sie mieszkanie widmo taki łapacz w bardzo dobrej lokalizacji za "atrakcyjną cenę". Dzwonisz i sie okazuje, że akurat jest już kupiec ale tak sie składa, że w troche gorszej lokalizacji ale za to nowe jest akurat dostępne i jest już kolejka ale do godziny 14 trzeba sie zdecydować. Itp itd. Takich zabiegów jest tyle, że naprawde trzeba sie dobrze zorientować w temacie żeby nie wtopić. Kto sprzedaje nic nie traci. Wszystkie chwyty dozwolone.
demeryt_69
W którym momencie w tej historii ktokolwiek wyciąga kasę od leszcza?
enthe
Skoro nie jest już dostępne, to dziękuję i tyle.
hfjdj
Oczywiście że tak. Ja ostatnio dzwonie i pani mi odpowiada że mieszkanie już prawie sprzedane ale zapisze sobie mój numer telefonu i jakby coś się zmieniło to będzie dzwonić. No to sobie myśle "acha, jutro zadzwoni albo pojutrze". No i dzwoni na drugi dzień. Barany się na to łapią. Na niczym się tak nie Oczywiście że tak. Ja ostatnio dzwonie i pani mi odpowiada że mieszkanie już prawie sprzedane ale zapisze sobie mój numer telefonu i jakby coś się zmieniło to będzie dzwonić. No to sobie myśle "acha, jutro zadzwoni albo pojutrze". No i dzwoni na drugi dzień. Barany się na to łapią. Na niczym się tak nie dorobisz jak na innych ludziach. Wciskaj kity, manipuluj, ściemniaj, ubieraj jak najmocniej aby ktoś na ciebie pracował. Roztaczaj wizje bezpieczeństwa, stabilizacji, szczęścia, pokazuj ckliwe obrazki ładnej rodzinki, tatuś przystojny, mamusia superlaska buja dziecko na chuśtawce, a w tle piekny budynej, fontanna, słońce, kolory, kwiaty. Zdjęcia mieszkania już umeblowanego, pięknie wykończonego a w opisie że stan surowy. Widok z okna na ścianę z rzędami okien i balkonów. Wyjdziesz na balkon to jesteś jak małpa w cyrku. A najlepsze są te ogródki. Wychodzisz na ogródek jak na wybieg. Chłop styrany, garbaty, z worami pod oczami. Baba stara, brzydka, ledwo co jej się tego chłopa udało na dziecko złapać i wraz z bankierem ubrać w kredyt na 30 lat. I siedź sobie przez 30 lat w tym małpim cyrku. Miej bezpieczeństwo i stabilizację. Śmiechu warte.
hfjdj odpowiada hfjdj
Już lepiej być bezdomnym i zbierać na dentystę. Jest jakiś cel w życiu i przygoda każdego dnia.

Powiązane: Ceny transakcyjne nieruchomości - raporty

Polecane

Najnowsze

Popularne

Ważne linki