Zakup od dewelopera, budowa systemem gospodarczym albo transakcja na rynku wtórnym – tak zwykle wygląda droga do własnego lokum. Mniej standardowe ścieżki mogą oznaczać komplikacje w staraniach o kredyt hipoteczny, wskazuje ekspert Expander Advisors.
Jasna sytuacja prawna nieruchomości, prosta wycena, standardowa transakcja – tak w skrócie można określić idealną z punktu widzenia banku sytuację podczas udzielania kredytu hipotecznego. Większość przypadków, z którymi stykają się kredytodawcy w dużej mierze mieście się w tych ramach. Są jednak wyjątki.
Wśród pytań, które trafiają do nas od Czytelników, czasem pojawiają się wątpliwości odnoszące się do nietypowych przypadków. W ostatnim czasie potencjalni kredytobiorcy zachodzili w głowę, czy w razie wejścia w życie programu „Kredyt na start” nieszablonowe inwestycje będzie można sfinansować na preferencyjnych warunkach. Jeśli natomiast schemat nie wystartuje, to, czy można będzie liczyć na komercyjny kredyt hipoteczny.
Zamiana z dopłatą a kredyt hipoteczny
Jesteśmy małżeństwem z trójką dzieci, mamy mieszkanie 50 m kw. Chcielibyśmy z teściami zamienić się za dopłatą na ich 72 m kw. Czy można będzie skorzystać z kredytu (lub „Kredytu na start”)?
– Dziś w kredytach komercyjnych cześć banków dopuszcza możliwość finansowania takiej transakcji. Warunkiem jest, aby nabywana nieruchomość, nie była obciążona kredytem z saldem przekraczającym kwotę dopłaty do tej zamiany. Wkładem własnym jest wartość „oddawanego” mieszkania – wskazuje Grzegorz Granda, Ekspert Finansowy i Dyrektor Oddziału Expander Advisors w Lublinie.
– Hipoteka jest ustanawiana w akcie notarialnym zamiany, dokładnie tak jak w przypadku zakupu. Transakcje zamiany są bardzo rzadkimi transakcjami i zwykle dotyczą osób spokrewnionych/zaprzyjaźnionych, dlatego ważne, aby parametry określanych wartości zamienianych nieruchomości były na w miarę rynkowych poziomach – podkreśla ekspert.
– Opublikowany projekt ustawy „Kredytu na start” zakłada jako możliwy cel „nabycie” nieruchomości mieszkalnej, co zgodnie z definicją oznacza zarówno zakup jak i zamianę. Osoby z trójką dzieci, posiadające dotychczas mieszkanie, będą musiały w ciągu dwóch lat zbyć poprzednią nieruchomość, co w przypadku zamiany nastąpiłoby od razu. Wg aktualnie dostępnych informacji, byłoby możliwe uzyskanie kredytu na sfinansowanie takiej zamiany – odpowiada Grzegorz Granda, podkreślając, że opinia bazuje na projekcie aktu opublikowanym w kwietniu 2024 r.
Budynek gospodarczy stanie się mieszkalnym. Co z kredytem hipotecznym?
Czy można uzyskać kredyt na rozbudowę i przekształcenie budynku gospodarczego na mieszkalny?
– W kredytach komercyjnych jest to traktowane jak klasyczna budowa domu, czyli docelowy standard i stan prawny ma umożliwiać realizację funkcji mieszkalnej – wskazuje ekspert Expander Advisors. Taką inwestycję można zatem sfinansować z kredytu hipotecznego. Istotne są jednak warunki zabezpieczenia zobowiązania.
– Należy pamiętać, że banki komercyjne niechętnie zabezpieczają się (a co za tym idzie niechętnie kredytują) na nieruchomości o mocno rolnym charakterze. Czyli bardzo duże działki (ponad 1ha) lub działki z dużą liczbą budynków gospodarczych o typowo rolnym charakterze (obory, stodoły itp.). Dlatego ważne jest co to za działka i co na niej jeszcze się znajduje. Nieco bardziej liberalne w tym zakresie są banki spółdzielcze – podkreśla Grzegorz Granda.
W kontekście projektu programu „Kredyt na start” odpowiedź jest nieco bardziej skomplikowana.
– Projekt ustawy zakłada, jako dopuszczalny cel budowę domu jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 pkt 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682, z późn. zm.2). Czyli – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. BGK i banki pewnie będą prosić ministerstwo o interpretację, ale w mojej ocenie, mając pozwolenie na przebudowę, z którego będzie wynikać zmiana sposobu użytkowania, powinno być to akceptowane – odpowiada Grzegorz Granda.
